本報記者王麗新

斥資41億元投資近三年，僅溢價11.26億元，SOHO中國就將上海兩個項目打包拋售了！與一度以300億元“光速進軍上海”相反，SOHO中國董事長潘石屹表演了一出“反轉”戲碼，開始主動收縮在上海的布局戰(zhàn)線。

“我們在上海投資了近500億元，占SOHO總量的75%。”潘石屹向《證券日報》記者表示，SOHO中國正在調(diào)整北京和上海兩個城市的投資比例，將加重北京的投資力度，使北京和上海兩地達到平衡。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，41億元的投資成本，加上近三年的資金成本和管理成本等財務費用，SOHO中國出售上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場的盈利空間并不高。從某種程度上來，這意味著潘石屹看淡上海商業(yè)地產(chǎn)，與李嘉誠拋售陸家嘴(15.91, 0.00, 0.00%)上海東方匯金中心暗合，有緊跟李嘉誠，收縮上海投資戰(zhàn)線的意圖。

52億元拋售上海資產(chǎn)

2月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街(4.60, 0.00, 0.00%)控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元(約合港幣66.3億元)。

事實上，上述兩個項目都是SOHO中國進入上海之后以凌厲之勢火速收購的。

2011年4月1日，SOHO中國宣布以16.34億元收購靜安區(qū)萬航渡路716弄至794弄地塊，后被命名為SOHO靜安廣場；4月13日，SOHO中國以24.7億元收購海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場。

由此看來，收購上述兩個項目總計為41.04億元，時隔近三年之后，僅溢價11.26億元，溢價率甚至不足27.4%，低于業(yè)界保守預期的30%，SOHO中國就將其出售了。正如上述人士所示，雖然有一定的溢價空間，但若加上近三年的財務費用，盈利空間遠遠低于其在北京開發(fā)項目所賺的，這似乎頗不符合潘石屹一貫的“土豆賣黃金價”的營銷風格。

對此，潘石屹表示：“持有經(jīng)營京滬兩地優(yōu)質地段的辦公物業(yè)是SOHO中國的長期發(fā)展策略，不會改變。在經(jīng)營中我們會適時優(yōu)化資產(chǎn)，包括在適當?shù)臅r候轉讓一些相對非核心地段的物業(yè)，以及在適當?shù)臅r候買進更優(yōu)質項目，實現(xiàn)北京和上海的均衡發(fā)展，達到資產(chǎn)和資金的最優(yōu)配置。”

事實上，潘石屹也曾向《證券日報》記者表示，SOHO中國正在調(diào)整北京和上海的投資比例，正在積極研究在北京拿地或收購事宜。

但值得注意的是，更多的業(yè)界人士將其解讀為，2012年SOHO中國宣布由銷售轉向持有的轉型戰(zhàn)略轉型后，資金鏈偏緊，近兩年拋售北京部分項目尾盤和上海資產(chǎn)是為其轉型做現(xiàn)金支撐，頗有無奈之意。

收縮上海戰(zhàn)線

據(jù)記者了解，2009年，SOHO中國首度進入上海。此后，在2009年-2011年期間，潘石屹以“光速投資”之勢在上海擴張。2011年當年，SOHO中國耗資約154億元圍獵上海中心區(qū)域，這一收購總額比2010年上升了149%。

直至2013年底，潘石屹稱，SOHO中國在上海的投資已經(jīng)達到500億元，占SOHO總量的比例達到75%。

值得一提的是，2009年至2011年，潘石屹在上海的擴張之勢頗顯凌厲，但其在上海的發(fā)展可謂并不順利。2012年年初，SOHO中國在上海被指欠薪，SOHO中國在上海的一名銷售總監(jiān)和多名業(yè)務員指責SOHO中國在上海的薪資模式不合理，拖欠員工薪資。此外，這也折射出SOHO中國進入上海后“水土不服”的問題浮出水面。此后，為了爭奪外灘8-1地塊，SOHO中國與上海本地巨頭復星對簿公堂，二審結果是SOHO中國敗訴。而在上海靜安區(qū)東八塊地塊的爭奪中，SOHO中國敗北，失手于美資房企。

至此，有業(yè)內(nèi)人士預測，潘石屹上海投資受阻后，無奈之下緊跟李嘉誠腳步，開始主動拋售上海資產(chǎn)，收縮上海布局，而且不排除繼續(xù)拋售上海資產(chǎn)的可能性。

轉型遭陣痛？

無獨有偶，潘石屹傾注心力擴張上海卻受到阻礙之際，其在北京也頗顯無力。除去2013年9月，SOHO中國以19.22億元取得了位于北京麗澤金融商務區(qū)E-04地塊的土地使用權外，SOHO中國上一次通過公開市場在北京獲取土地要追溯到2009年，當時拿下北京市朝陽區(qū)望京商業(yè)金融項目用地后，潘石屹高調(diào)參與了北京中服地塊的競拍，但顆粒無收。而整個2011年，SOHO中國在北京依然是無任何項目入賬。

在北京和上海兩地均未順利獲得大筆收益之后，潘石屹啟動了由銷售轉向持有經(jīng)營的重大戰(zhàn)略轉型計劃。2012年8月份，潘石屹宣布，公司將逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。當時，《證券日報》記者曾從其內(nèi)部獲悉，雖然持有物業(yè)經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)的本質運營方式，但無疑需要大量資金，而這對SOHO中國來說，現(xiàn)金壓力和轉型陣痛都將成為其嚴重困擾。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在貨幣政策轉向的背景下，商業(yè)地產(chǎn)快速銷售的熱情減緩，開發(fā)商資金風險倍增。此時，擁有比較充?，F(xiàn)金流并且經(jīng)營管理經(jīng)驗較豐富的開發(fā)企業(yè)才能實現(xiàn)“強者恒強”；反之，若開發(fā)商沒有充裕的現(xiàn)金流支持持有物業(yè)，將會增加財務風險，且減少收益。若短期內(nèi)面臨貸款難或銷售不暢的問題，將導致一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金流緊缺的狀況。

鑒于此，多位業(yè)內(nèi)人士猜測，SOHO中國在轉型中拋售上海資產(chǎn)，除了近幾年在上海獲利較低，短期看淡上海商業(yè)地產(chǎn)市場外，也不乏為支撐企業(yè)順利轉型而做出了“犧牲”。當然，增加北京投資權重更需要現(xiàn)金支撐。

對此，SOHO中國方面表示，出售上海兩個項目將使公司所持現(xiàn)金增加52.3億元，有利于公司持續(xù)關注市場狀況，以發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購優(yōu)質資產(chǎn)的機遇。此外，SOHO中國強調(diào)，SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場是SOHO中國在2012年8月宣布由“建造-銷售”向“建造-持有”的戰(zhàn)略轉型前收購的項目。

不過，對于SOHO中國的轉型，張宏偉認為，在貨幣政策轉向的背景下，“轉型還是明智之舉的”。

原文鏈接：http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20140303/045518381899.shtml