每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自香港    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自香港

針對(duì)龍頭地產(chǎn)商降價(jià)賣(mài)樓、香港樓市拐點(diǎn)漸現(xiàn)等困惑，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）專(zhuān)訪了中原地產(chǎn)創(chuàng)始人兼董事施永青。

NBD：去年下半年起，龍頭地產(chǎn)商降價(jià)賣(mài)樓的新聞，新鴻基的爾巒更是以最高降幅45%震驚了業(yè)界。目前香港一手房市場(chǎng)的降價(jià)真相是什么？

施永青：一些大型地產(chǎn)商降價(jià)賣(mài)樓是不可否認(rèn)的事情，背后主要有兩方面因素。一方面，這些大地產(chǎn)商都是上市公司，背負(fù)業(yè)績(jī)壓力，因此它們有降價(jià)促銷(xiāo)拉動(dòng)銷(xiāo)售的動(dòng)力。

另一方面，為了吸引買(mǎi)家注意力，這些項(xiàng)目宣傳的降價(jià)幅度往往有夸大成分，比如某項(xiàng)目宣稱(chēng)最高降幅達(dá)四成，但它的參考價(jià)是前一期推出的高端大戶型產(chǎn)品，而現(xiàn)在推的大多是中小戶型產(chǎn)品，產(chǎn)品并無(wú)可比性。

NBD：以新鴻基為首的大型地產(chǎn)商率先降價(jià)賣(mài)樓，是否意味著他們不看好后市？

施永青：應(yīng)該說(shuō)香港地產(chǎn)商從去年下半年開(kāi)始對(duì)于后市態(tài)度轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，最重要的原因是“雙辣招”發(fā)揮了作用，內(nèi)地買(mǎi)家與投資客撤出了市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)力急劇下滑，地產(chǎn)商推新貨的時(shí)候發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)承接力不足，為了盡快回籠資金，只能降價(jià)吸引買(mǎi)家。

NBD：新盤(pán)頻頻降價(jià)促銷(xiāo)，對(duì)于二手市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

施永青：壓力肯定是有。實(shí)際上，一手房市場(chǎng)并不能代表香港樓市走勢(shì)，在“辣招”出臺(tái)前，二手房成交量占香港商品住宅成交高達(dá)八成，如今受新盤(pán)降價(jià)潮影響，成交占比降至六成左右。

目前二手房市場(chǎng)成交急劇萎縮，市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些二手房業(yè)主降價(jià)賣(mài)樓的案例，但我們注意到，業(yè)主的拋售意愿并不強(qiáng)，這主要由于目前按揭利息為2.2%，低于約3%的租金回報(bào)率，大多數(shù)業(yè)主房貸壓力并不大。當(dāng)然，部分以公司名義入市或者內(nèi)地炒家由于自身資金原因，出現(xiàn)零零星星的減價(jià)套現(xiàn)個(gè)案。

我預(yù)計(jì)，今年內(nèi)一手市場(chǎng)售價(jià)降幅或?qū)⑦_(dá)到15%~20%，二手房?jī)r(jià)年內(nèi)降幅應(yīng)該在5~10%。

NBD：“雙辣招”與美國(guó)退出量化寬松政策帶動(dòng)利率上漲，哪個(gè)才是影響香港樓價(jià)的最重要因素？

施永青：“雙辣招”不過(guò)是行政干預(yù)政策，通過(guò)大幅加稅抑制需求達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的，但這個(gè)政策并沒(méi)有改變香港樓市的基本面。如果現(xiàn)在“雙辣招”退出，市場(chǎng)必然出現(xiàn)劇烈反彈。

相對(duì)而言，香港樓市受到全球低息環(huán)境的影響更大。以往數(shù)年，香港房?jī)r(jià)之所以大幅上漲，與美聯(lián)儲(chǔ)大量“放水”不無(wú)關(guān)系。如果美聯(lián)儲(chǔ)退出QE，由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率，銀行勢(shì)必跟進(jìn)加息，如果屆時(shí)中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)向好，加息對(duì)樓市的影響較少，但如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)走弱，在市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)為悲觀的情況下，加息的負(fù)面作用或許會(huì)被放大，所以美國(guó)量化寬松政策下一步怎么走，對(duì)香港樓市影響重大。

NBD：自2003年末見(jiàn)底后，香港房?jī)r(jià)開(kāi)啟了一波十年牛市。目前是否到了房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)？

施永青：是否到了拐點(diǎn)，目前還看不清。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠完成結(jié)構(gòu)性改革并重拾升勢(shì)，香港特區(qū)的經(jīng)濟(jì)也必然受惠，樓市也能走出新一波的漲勢(shì)。但如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)走入困境，那么香港經(jīng)濟(jì)也難幸免，樓市無(wú)可避免受到拖累。

很多人擔(dān)憂香港樓市重蹈1997年崩盤(pán)的覆轍，我覺(jué)得可能性很小。在經(jīng)歷了數(shù)次房地產(chǎn)牛熊周期轉(zhuǎn)換后，香港無(wú)論是地產(chǎn)商還是小業(yè)主財(cái)務(wù)狀況都較以往更穩(wěn)健，香港龍頭地產(chǎn)商負(fù)債率都很低，就算熊市來(lái)了，他們受到的影響也相當(dāng)有限。相反，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)尚沒(méi)有經(jīng)歷了一次完整的周期，很多內(nèi)地地產(chǎn)商發(fā)展策略激進(jìn)，負(fù)債率高企，一旦熊市來(lái)臨，大量企業(yè)將面臨生存危機(jī)，進(jìn)一步加大市場(chǎng)波動(dòng)。