每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

繼杭州、常州等二三線(xiàn)城市甩盤(pán)或大幅降價(jià)促銷(xiāo)后，近期，北京部分樓盤(pán)也傳出降價(jià)打折的信號(hào)。

據(jù)媒體報(bào)道，北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙項(xiàng)目，毛坯房均價(jià)2.168萬(wàn)元/平方米，比之前萬(wàn)科預(yù)計(jì)的2.6萬(wàn)元/平方米的精裝房?jī)r(jià)格低近5000元/平方米，即使去掉精裝修價(jià)格，萬(wàn)科橙此次開(kāi)盤(pán)價(jià)格也比預(yù)期低3000元/平方米左右，出乎市場(chǎng)預(yù)料。

昨日（3月18日），中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從春節(jié)過(guò)后這一個(gè)多月時(shí)間看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已出現(xiàn)了微妙的變化。

在信貸收緊、“兩會(huì)”言論、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀(guān)望情緒增多，而房企“讓利跑量”的心理漸占上風(fēng)，供需格局已悄然生變。

集中推盤(pán)漲價(jià)動(dòng)力不足/

“降價(jià)風(fēng)往北吹？”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者帶著這樣的疑問(wèn)，走訪(fǎng)了住總?cè)f科橙項(xiàng)目所在的北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域。

昨日下午1點(diǎn)，記者來(lái)到住總?cè)f科橙售樓處，當(dāng)時(shí)連同記者僅有4名看房者。售樓處一位銷(xiāo)售人員表示，該項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)兩棟樓，共300余套房源，目前已售馨。二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間與價(jià)格尚待定。

該銷(xiāo)售人員不認(rèn)可網(wǎng)上關(guān)于該項(xiàng)目降價(jià)的說(shuō)法。她表示，萬(wàn)科橙是首次開(kāi)盤(pán)，說(shuō)降價(jià)沒(méi)有參照物。

就在當(dāng)天，北京萬(wàn)科官方回應(yīng)稱(chēng)，住總?cè)f科橙項(xiàng)目是北京萬(wàn)科在北京大興區(qū)域的首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為大興區(qū)域的人居建設(shè)和城市配套優(yōu)化而努力。2013年9月住總?cè)f科橙項(xiàng)目示范區(qū)開(kāi)放，呈現(xiàn)以來(lái)深受市場(chǎng)客戶(hù)關(guān)注和期待；2014年3月中旬，首期產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為21680元/平方米，嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行定價(jià)銷(xiāo)售。北京萬(wàn)科始終堅(jiān)持萬(wàn)科集團(tuán)裝修房戰(zhàn)略，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，住總?cè)f科橙項(xiàng)目本次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售產(chǎn)品仍繼續(xù)為客戶(hù)提供裝修房服務(wù)，但屬客戶(hù)自愿行為，不強(qiáng)制捆綁銷(xiāo)售。

張大偉認(rèn)為，因?yàn)槭羌冃卤P(pán)所以談不上降價(jià)，但入市價(jià)格的確低于預(yù)期。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，這凸顯了開(kāi)發(fā)商降低購(gòu)房門(mén)檻、平價(jià)跑量的心態(tài)。

北京市住建委官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目取得預(yù)售許可證的兩個(gè)樓盤(pán)，11#住宅及公共服務(wù)設(shè)施樓的擬售均價(jià)為21176元/平方米，8#住宅樓的擬售均價(jià)為22176元/平方米。

如果說(shuō)住建委的擬售均價(jià)是萬(wàn)科漲價(jià)的“緊箍咒”，那么此區(qū)域大量剛需盤(pán)集中推出，也是漲價(jià)動(dòng)力不足的誘因?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者走訪(fǎng)了該區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)，這些樓盤(pán)的一個(gè)共同特點(diǎn)是去年就已提早蓄客，集中推盤(pán)。

龍湖時(shí)代天街的銷(xiāo)售人員表示，目前住宅僅有2套168平方米的戶(hù)型，均價(jià)約在2.4萬(wàn)元/平方米左右?！叭f(wàn)科橙的是期房，我們是現(xiàn)房銷(xiāo)售，其實(shí)價(jià)格也差不多。”

鑫苑鑫都匯的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，一期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)在2月份，均價(jià)21000元/平方米左右，是毛坯交房，從去年就已經(jīng)開(kāi)始蓄客。

中國(guó)水電·云立方項(xiàng)目售樓處沙盤(pán)已被撤掉，“我們是2月底賣(mài)完的，售價(jià)是21000元/平方米左右?！币晃讳N(xiāo)售人員表示，該樓盤(pán)也屬毛坯項(xiàng)目。

在金融街·融匯售樓處，售樓員表示，目前僅有幾套大戶(hù)型在售，售價(jià)在22000元/平方米左右，但屬精裝在售。

一位在該區(qū)域有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商透露，這邊都是剛需盤(pán)，銷(xiāo)售策略還是快跑、高周轉(zhuǎn)。

一二線(xiàn)樓市變化或出乎預(yù)期/

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，包括住總?cè)f科橙在內(nèi)，大興天宮院板塊已有5個(gè)項(xiàng)目扎堆開(kāi)盤(pán)，截至目前天宮院共供應(yīng)商品住宅2806套，不僅占到當(dāng)期市場(chǎng)總供應(yīng)量的53%，推貨量也位居北京樓市各大板塊之首。

張大偉表示，去年全國(guó)一線(xiàn)城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了5127億元，土地價(jià)格也創(chuàng)紀(jì)錄，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高，房企利潤(rùn)率下滑，而且如果市場(chǎng)不景氣，房企也必須增加供應(yīng)。

任啟鑫認(rèn)為，從目前來(lái)看，資金面、市場(chǎng)面、政策面在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變，受此影響，未來(lái)“平價(jià)跑量”的剛需盤(pán)，將會(huì)由天宮院逐步擴(kuò)展至其他區(qū)域。

中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)截至3月16日，54城市合計(jì)住宅簽約45萬(wàn)套，同比去年同期的58.5萬(wàn)套下調(diào)比例達(dá)到了23%，其中一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市跌幅均達(dá)到36%、35%。

記者采訪(fǎng)了解到，多位意向購(gòu)房者打算將置業(yè)計(jì)劃推后。

張大偉分析稱(chēng)，一二線(xiàn)城市的購(gòu)房需求并不剛性，相比三四線(xiàn)城市，一線(xiàn)、二線(xiàn)房?jī)r(jià)處于高位，大部分購(gòu)房者都要借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會(huì)明顯萎縮，若因?yàn)樾刨J等因素出現(xiàn)普遍觀(guān)望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒(méi)有可能。他認(rèn)為，房企對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的需要，可能導(dǎo)致一二線(xiàn)市場(chǎng)跑量更重要。

目前，30家房企公布了前2月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，2月份30家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)合計(jì)665億元，環(huán)比1月份的1082.88億元下調(diào)了39%。此外，國(guó)房景氣指數(shù)也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點(diǎn)。

相比三四線(xiàn)城市中小房企扎堆，一線(xiàn)城市的企業(yè)大部分是上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高，一旦沒(méi)有銷(xiāo)售量，股價(jià)就可能出現(xiàn)下跌。這些因素的存在，可能導(dǎo)致一二線(xiàn)城市的樓市變化出乎市場(chǎng)預(yù)料。