每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

當(dāng)國(guó)內(nèi)樓市告別“暴利”時(shí)代，多種因素刺激了中國(guó)房地產(chǎn)基金快速崛起。房企聯(lián)手基金、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)似乎成為當(dāng)下多數(shù)品牌房企的共識(shí)。但是，也有部分投資者不看好房地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式，以最能提升房企收益的輕資產(chǎn)模式——房地產(chǎn)基金為例，受市場(chǎng)環(huán)境因素影響，基金的融資規(guī)模仍然非常有限。

按照投中集團(tuán)對(duì)今年中國(guó)LP（有限合伙人）的調(diào)查結(jié)論，中國(guó)本土LP發(fā)展面臨的最大障礙是 “本土LP普遍缺少私募股權(quán)投資經(jīng)驗(yàn)”。

近日，中國(guó)房地產(chǎn)基金聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)閆宗成向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金普遍存在法律、稅收等制度障礙。

探索多元化融資模式

當(dāng)前，除了早期的外資私募潛行國(guó)內(nèi)樓市之外，本土的地產(chǎn)私募基金越來(lái)越多。比如，保利地產(chǎn)旗下信保（天津）私募股權(quán)基金自2010年成立以來(lái)，曾參與了上海地王等項(xiàng)目投資，基金規(guī)模超過(guò)200億元，基金多扮演財(cái)務(wù)投資者角色。

值得注意的是，區(qū)域房企也頻繁染指地產(chǎn)基金。比如，諾亞財(cái)富旗下的歌斐資產(chǎn)曾與川派地產(chǎn)藍(lán)光集團(tuán)、閩派地產(chǎn)陽(yáng)光城集團(tuán)等合作成立多只地產(chǎn)基金。

按照投中集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2013年12月底，中國(guó)人民幣房地產(chǎn)基金市場(chǎng)擁有206家基金管理機(jī)構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過(guò)4000億元。其中，2013年新增24家基金管理機(jī)構(gòu)，新成立113家房地產(chǎn)私募基金，總募資規(guī)模超過(guò)1300億元。

“中國(guó)的地產(chǎn)基金歷史短，規(guī)模小，實(shí)力比較弱，能力也不夠。而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力很強(qiáng)大，資金卻是短板，在嚴(yán)控之下，資金又有點(diǎn)緊張，基金雖然弱小，但資金上有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，那最好的出路就是合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)?！钡滦刨Y本董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陳義楓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這相當(dāng)于基金多了一種模式，開(kāi)發(fā)商多了一個(gè)規(guī)模擴(kuò)張的維度。

據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金主要分為債權(quán)、股權(quán)和“股+債”三種形式。目前，房地產(chǎn)基金多以債權(quán)出現(xiàn)，即便是股權(quán)也基本上是“明股實(shí)債”，且鎖倉(cāng)期限較短。對(duì)于絕大多數(shù)房企而言，地產(chǎn)基金僅是一個(gè)融資工具。

“現(xiàn)在，中國(guó)做輕資產(chǎn)的地產(chǎn)商還沒(méi)有一家真正成型的。當(dāng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型金融化和基金化，才具備做輕資產(chǎn)的能力，但中國(guó)房地產(chǎn)金融化和基金化才幾年？比如萬(wàn)通地產(chǎn)提出輕資產(chǎn)，干了多少年？他絕對(duì)不是鐵獅門(mén)，你看他轉(zhuǎn)型成功沒(méi)有？并不是所有房企都愿意做輕資產(chǎn)。在房地產(chǎn)暴利的情況下，誰(shuí)愿意做輕資產(chǎn)？當(dāng)行業(yè)發(fā)生變化，大量資金撬不動(dòng)了，或者原來(lái)的重資產(chǎn)玩不轉(zhuǎn)了，才做輕資產(chǎn)。”閆宗成表示。

尚未獲政策層面支持

當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)私募雖然風(fēng)起云涌，但其熱鬧背后亦有苦衷。閆宗成說(shuō)，“目前的情況是，LP和GP（一般合伙人）兩大群體構(gòu)成比較缺乏，還處于培育期。凡是著急一年要退出的，那他的錢(qián)一定是過(guò)橋的錢(qián)或債權(quán)的錢(qián)，如果說(shuō)要較長(zhǎng)期限才退出的，那他里面一定有一個(gè)能夠承受高風(fēng)險(xiǎn)的夾層資本。

不過(guò)，閆宗成認(rèn)為，目前這些資本缺乏退出渠道，美國(guó)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)之所以會(huì)成為一種不錯(cuò)的投資模式，是因?yàn)樗麄冇泻芏嘟鹑诠ぞ?，有很成熟的資本市場(chǎng)；而中國(guó)一方面缺乏促進(jìn)基金份額流動(dòng)化的交易場(chǎng)所，也沒(méi)有REITs化的途徑，而這些條件跟LP的結(jié)構(gòu)是相關(guān)聯(lián)的。

投中集團(tuán)研報(bào)亦指出，中國(guó)本土LP發(fā)展面臨的最大障礙是普遍缺少私募股權(quán)投資經(jīng)驗(yàn)。閆宗成表示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金連法律、稅收等問(wèn)題尚未解決，說(shuō)到底還是經(jīng)濟(jì)體制問(wèn)題。

陳義楓亦補(bǔ)充說(shuō)，“當(dāng)前國(guó)內(nèi)即使發(fā)行REITs，也沒(méi)人去買(mǎi)，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格高，租金低，達(dá)不到長(zhǎng)期投資的回報(bào)率要求。對(duì)地產(chǎn)而言，金融管控還是比較緊的，沒(méi)必要出一個(gè)金融方面的重大創(chuàng)新舉措來(lái)刺激地產(chǎn)。因此，產(chǎn)業(yè)環(huán)境不成熟、政策環(huán)境不成熟，導(dǎo)致金融創(chuàng)新產(chǎn)品出不來(lái)?！?/p>

不過(guò)，今年以來(lái)，隨著金融市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，尤其是利率市場(chǎng)化改革的提速，以及一、二線核心城市房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代并逐步走向成熟，業(yè)內(nèi)對(duì)REITs再次寄予厚望。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果REITs背后的物業(yè)是成熟物業(yè)，其預(yù)期收益率高于銀行存款利率，LP也會(huì)變得更加理性。