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三亞停建80平方米以下小戶(hù)型 庫(kù)存壓力+樓市降溫是肇因

2014-04-08 00:53:29

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

近日,網(wǎng)上傳聞稱(chēng),從今年4月起,海南省三亞市將不再建設(shè)80平方米以下小戶(hù)型,主要建設(shè)低密度、低容積率的大戶(hù)型別墅與洋房。

據(jù)《海南日?qǐng)?bào)》報(bào)道,日前召開(kāi)的三亞城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)2014年第二次會(huì)議上通過(guò)了《加強(qiáng)三亞市商品房戶(hù)型管理的決定》,確定三亞市域范圍內(nèi)的居住類(lèi)項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)建筑面積應(yīng)達(dá)到80平方米(含公攤)以上。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,小戶(hù)型產(chǎn)品庫(kù)存積壓嚴(yán)重與海南樓市熱度降溫是導(dǎo)致三亞市決定停建小戶(hù)型的重要原因,但通過(guò)非市場(chǎng)化手段強(qiáng)行干預(yù)會(huì)否帶來(lái)副作用仍是未知數(shù)。

三亞確定停建小戶(hù)型

據(jù)《海南日?qǐng)?bào)》報(bào)道,三亞市規(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃科科長(zhǎng)何大哲日前對(duì)媒體表示,三亞市停建80平方米以下小戶(hù)型的原因是由于該市現(xiàn)售的商品性住宅以度假型產(chǎn)品為主,八成以上被島外居民購(gòu)買(mǎi),用于投資、養(yǎng)老以及旅游等,酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店成為旅游地產(chǎn)的“寵兒”,而三亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均以開(kāi)發(fā)50~70平方米之間的戶(hù)型為主。島外購(gòu)房者對(duì)小戶(hù)型情有獨(dú)鐘,導(dǎo)致三亞城市人口急劇膨脹,配套的醫(yī)院、教育、交通、停車(chē)場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)難以跟上人口激增帶來(lái)的需求,為三亞的城市管理帶來(lái)諸多社會(huì)問(wèn)題。

據(jù)介紹,三亞市規(guī)劃局早在數(shù)月前,就對(duì)外界放出消息,已在相關(guān)審核報(bào)批過(guò)程中執(zhí)行該項(xiàng)規(guī)定,對(duì)于已經(jīng)通過(guò)審議的項(xiàng)目,按已審議的執(zhí)行;未經(jīng)規(guī)委會(huì)審議項(xiàng)目,將不再批準(zhǔn)報(bào)建80平方米以下小戶(hù)型,市域范圍不僅包括河?xùn)|、河西等中心城區(qū),也包含未來(lái)撤鎮(zhèn)劃區(qū)的育才鎮(zhèn)、海棠灣鎮(zhèn)等區(qū)域。

不過(guò),三亞未來(lái)新建的廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限制房和拆遷安置房這五類(lèi)保障性住房的建設(shè)面積仍按照保障房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,不受三亞此次出臺(tái)的 “居住類(lèi)項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)建筑面積應(yīng)達(dá)到80平方米(含公攤)以上”新規(guī)限制。

行政干預(yù)效果存疑

克而瑞研究中心分析師楊晨青向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,三亞之所以出臺(tái)限制戶(hù)型的政策,與該市小戶(hù)型產(chǎn)品庫(kù)存積壓嚴(yán)重不無(wú)關(guān)系。

克而瑞海南區(qū)域總經(jīng)理沈紅提供的數(shù)據(jù)顯示,三亞目前二手房存量房高達(dá)130萬(wàn)平方米,其中小戶(hù)型占多數(shù)。而在售新房的數(shù)字更大,三亞森林半島項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王磊預(yù)估,當(dāng)?shù)卦谑坌?hù)型高達(dá)200萬(wàn)~300萬(wàn)平方米。

“在國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批后,大量開(kāi)發(fā)商蜂擁至三亞開(kāi)發(fā),但不少企業(yè)選擇開(kāi)發(fā)小戶(hù)型產(chǎn)品,這與三亞的旅游地產(chǎn)定位是有矛盾的,”楊晨青認(rèn)為,小戶(hù)型產(chǎn)品更適用于度假型地產(chǎn),它的特點(diǎn)是項(xiàng)目距離核心城市約一小時(shí)車(chē)程,面對(duì)的買(mǎi)家消費(fèi)力相對(duì)較弱,“度假+自住”是這類(lèi)型產(chǎn)品的特性;但真正意義上的旅游地產(chǎn)應(yīng)該是需要乘坐飛機(jī)才能到達(dá)的項(xiàng)目,這些項(xiàng)目面向高凈值人群,“度假+投資”是這類(lèi)型產(chǎn)品的特性,因此大戶(hù)型以及類(lèi)別墅等高端戶(hù)型往往更加暢銷(xiāo)。不少開(kāi)發(fā)商把兩種產(chǎn)品特性混淆了,這是導(dǎo)致三亞小戶(hù)型產(chǎn)品積壓的重要原因之一。

此外,海南樓市的降溫也進(jìn)一步加大了三亞的市場(chǎng)壓力??硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,海南新建商品房成交套數(shù)為17861套,相比去年同期的23911套減少6050套,同比下跌幅度約25%。

并且,隨著“限建令”出臺(tái),三亞樓市的購(gòu)房門(mén)檻將提至總價(jià)近200萬(wàn)元,更多的購(gòu)房者將被擋在門(mén)外,導(dǎo)致整體成交量還將進(jìn)一步下滑。

“政府通過(guò)停建小戶(hù)型以扭轉(zhuǎn)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,促使其由低端走向高端的意圖相當(dāng)明顯,但市場(chǎng)的事情應(yīng)該交給市場(chǎng)去解決,強(qiáng)制式的行政干預(yù)可能挫傷市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能,產(chǎn)生反作用力,”楊晨青認(rèn)為。

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