每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

早在2008年就陷入出售風(fēng)波的盈科中心終于易主。

4月8日，電訊盈科有限公司及盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱盈大地產(chǎn)）聯(lián)合公告稱，以總代價9.28億美元（相當于約72.01億港元）出售北京盈科中心權(quán)益予買方VinterStarLimited。接盤一方是來自海外的房地產(chǎn)私募基金基匯資本，該基金曾在2007年與太古地產(chǎn)合作發(fā)展北京三里屯項目。

時隔7年，接手同樣位于三里屯的盈科中心，基匯資本此番出手似乎并不唐突。

值得注意的是，伴隨著盈科中心的出售，李澤楷旗下盈大地產(chǎn)在內(nèi)地將不再有其他的項目，這一總值72億港元的收購一旦完成，也將成為海外私募基金在中國最大的單項物業(yè)收購案。

“其實盈科中心的租金收入還是比較可觀，但這一項目是1998年的老項目，所以，升值空間相對有限，對于上市公司來說，盈科中心也是其在內(nèi)地唯一的寫字樓，更多的業(yè)務(wù)還是在香港。”國際房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)萊坊董事、北京研究及咨詢部主管張婧婧告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前，北京甲級寫字樓的租金漲幅不斷放緩，商業(yè)部分的管理乏力，這一項目一直都被列在“待出售”的名單中。

交易樓面價低于周邊項目/

雖然此前李嘉誠并不愿意接受“撤資論”，但越來越多出現(xiàn)在出清名單上的內(nèi)地項目不得不讓人對其投資路徑產(chǎn)生疑問，脫手盈科背后的真正原因究竟為何？海外基金又為何愿意在此時接盤？

8日，電訊盈科有限公司及盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)合公告顯示，北京盈科中心位于北京市中心，物業(yè)由1座商業(yè)及住宅綜合體、2座辦公大樓、2座服務(wù)式公寓及1個購物中心組成。2013年12月31日，該物業(yè)被列為盈大地產(chǎn)集團的投資物業(yè)，估值為66.57億港元；同時，就電訊盈科集團而言，上述物業(yè)的總值為66.42億港元，包括估值為66.03億港元的投資物業(yè)，及3900萬港元的土地及樓宇。

有資料顯示，北京盈科中心總樓面面積逾21.27萬平方米，包括寫字樓、服務(wù)式公寓及商場，總出租樓面面積約17萬平方米，2013年上半年為盈大地產(chǎn)增加1.19億港元租金收入。

“這一項目可售面積17萬平方米，如果按照72億港元的總值來看，此次交易的樓面價在3.4萬元/平方米。”張婧婧告訴記者，由于是整售，這一價格要遠低于周邊其他在售的一些項目，“周邊一些散售的項目價格預(yù)計可以達到5萬元/平方米左右。”

位于北京三里屯的盈科中心在北京商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)十年飛速發(fā)展藍圖中，是不容忽視的一筆。1998年，盈科中心落成，由李澤楷創(chuàng)立的香港最大的電訊公司電訊盈科持股62%的盈大地產(chǎn)持有。該項目也吸引了包括IBM、諾基亞、波音等國際知名品牌企業(yè)的入駐，但作為盈大地產(chǎn)落子內(nèi)地的唯一項目，自2008年起卻頻頻傳出欲出售的消息。

2008年4月，盈大地產(chǎn)曾發(fā)出通告稱，將出售該項物業(yè)，當時叫價41.03億港元，最終沒有售出。后又有消息傳出，多家財團接觸盈大地產(chǎn)洽購北京盈科中心項目，估價60億至80億港元，其中包括華潤、SOHO中國等潛在買家，但最終都沒有達成。

“應(yīng)該說，這其中接觸過的買家有幾十家，最后達成協(xié)議的基匯資本與盈大地產(chǎn)也洽談了相當長的一段時間。”一位知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“最終雙方對于這一價格都比較滿意，除此之外，接盤者的執(zhí)行力以及口碑等，賣方都有所考量。”

但對于這一項目的出售，該人士表示，并非出于對市場的看淡，“因為這一項目在2008年就有意向出售，主要也是因為北京單個項目還需要設(shè)立管理團隊，對整個公司來說，并不是舉足輕重的市場，所以一直希望能將其出手。”

補給57億港元的現(xiàn)金回流/

盈科中心的脫手，為李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)補給了57億港元的現(xiàn)金回流。

根據(jù)公告，盈大地產(chǎn)擬于完成后將出售事項的所得款項用于償還港幣融資文件下的全數(shù)未償還結(jié)余，金額為15億港元，余額將作一般營運資金用途，以及償還現(xiàn)有債項，而部分資金則用作日本、泰國及印尼現(xiàn)有項目的資金以及盈大地產(chǎn)集團不久的將來可能進行的其他業(yè)務(wù)發(fā)展及投資 (包括亞洲或海外的新發(fā)展項目及新投資計劃)用途。

自去年以來，“超人”李嘉誠頻拋內(nèi)地物業(yè)引發(fā)外界猜測紛紛，“套現(xiàn)說”、“撤資論”頻頻見諸報端，此番“小超人”李澤楷拋售盈大地產(chǎn)于內(nèi)地的最后一宗物業(yè)自然也引發(fā)了諸多關(guān)注。

對于此次交易，上述公告中也表示，盈大地產(chǎn)一直在物色不同的商業(yè)及投資機會，正循不同渠道以滿足盈大地產(chǎn)集團的預(yù)計資金需求。由于有跡象顯示環(huán)球經(jīng)濟已經(jīng)企穩(wěn)并緩慢復(fù)蘇，盈大地產(chǎn)董事認為，出售事項乃盈大地產(chǎn)集團以合理價錢出售該物業(yè)套現(xiàn)的良機，藉以加強盈大地產(chǎn)集團整體的財務(wù)狀況。

《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后翻閱了盈大地產(chǎn)2013年業(yè)績報告，截至2013年12月31日，集團錄得綜合營業(yè)額約港幣6.74億元，較2012年的11.84億港元減少約43%。公司股東應(yīng)占溢利約為港幣7700萬元，每股基本盈利港幣4.89分。

公告稱，目前公司擁有日本北海道、泰國攀牙省及印尼雅加達三個發(fā)展中項目，這些項目正按照各自的時間表進行。這些項目的投資，尚需一段時間方可為集團帶來收益。

從其業(yè)績報告中可以看到，盈大地產(chǎn)的收入主要來自四部分。最主要的是香港的物業(yè)開發(fā)，其次是內(nèi)地物業(yè)投資、日本康樂活動項目以及物業(yè)管理。“其實包括去年李嘉誠出售內(nèi)地的一些項目，以及盈科中心的轉(zhuǎn)手，都是比較正常的商業(yè)行為，需要將一些非核心資產(chǎn)、盈利狀況并不豐厚的項目清除，未來集中力量開拓新的業(yè)務(wù)。”張婧婧告訴記者。

張婧婧稱，2011年盈科中心的租金收益約為2.6億港元，2012年略有減少，為2.4億港元。雖然寫字樓部分的出租狀況一直良好，但商業(yè)部分受到太平洋百貨關(guān)店的影響，近幾年一直處于空置狀況。

雖然相比目前區(qū)域在售項目最高可達5萬元/平方米以上的樓面價，以及此前農(nóng)展館地塊被拍到7萬元/平方米的高價，盈科中心此次交易的樓面價并不算高。此前也有報道中指出，盈科中心當時的地價及建安成本總投資大約為每平方米1萬元。

業(yè)內(nèi)人士稱并非“撤資”/

“應(yīng)該說，當時的投資成本在后續(xù)的運營中都已經(jīng)陸續(xù)收回，對于理性的投資行為來說，獲利退出也算完成了一個投資周期，而且目前的成交金額應(yīng)該是全部可記為凈溢價。”在譽翔安地產(chǎn)合伙人王珂看來，盈科中心選擇在資產(chǎn)高估值的時期套現(xiàn)，之所以沒有繼續(xù)加倉，也是看到了未來北京甲級寫字樓市場的發(fā)展狀況，“特別是東邊核心區(qū)域，供不應(yīng)求的狀況雖然還會持續(xù)較長一段時間，但租金的漲幅不會太大，這對于盈大地產(chǎn)來說，這一獲益遠大于等待租金上漲的收益。”

來自DTZ戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度北京甲級寫字樓租金小幅上漲至每月每平方米301.03元，環(huán)比上升0.07%。但本季度甲級寫字樓的需求較平淡，全市甲級寫字樓凈吸納量為38443平方米，環(huán)比下降58.6%，較去年同期下降27.43%。

在記者的采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，盈科中心此番出售是盈大地產(chǎn)正常的商業(yè)投資行為，并非李嘉誠家族有意撤出內(nèi)地市場。

《每日經(jīng)濟新聞》記者粗略統(tǒng)計了去年以來包括李嘉誠旗下公司在內(nèi)地出售的項目，目前李嘉誠家族出售的內(nèi)地資產(chǎn)達到了200億元，“這在包括和記黃埔以及長江實業(yè)在內(nèi)地的布局來說，并不算大，單東方廣場一個項目的總資產(chǎn)就高達近400億元。而且他們在內(nèi)地還有大量的土地儲備。”張婧婧說道。

對于接盤的基匯資本來說，同樣也是看重了北京核心區(qū)域的商業(yè)價值。

基匯資本總裁和聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰表示：“這是個難能可貴的機會，可在北京無法復(fù)制的精華地段收購到如此大型、可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目。我們相信，此類型的資產(chǎn)將繼續(xù)提供出色的回報。”吳稱，該項目來自零售、辦公樓和服務(wù)型公寓多樣化的現(xiàn)金流，將能規(guī)避風(fēng)險。

“目前來看，接手方在未來3~5年將處于持續(xù)經(jīng)營的狀態(tài)，不排除變現(xiàn)其中一部分資產(chǎn)，但對于這一項目來說，在進行升級改造之后，可持續(xù)經(jīng)營的盈利還是樂觀的。”王珂同時指出，雖然目前周邊拍出的地塊樓面價比較高，但接手方在短期內(nèi)并不能加價售出，出售價格的增加將帶來巨額的土地增值稅。