每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

克而瑞研究中心公布了 《2014年1季度房企銷售排行榜TOP50》，統(tǒng)計顯示，7家千億房企的業(yè)績出現(xiàn)了分化，萬科、碧桂園依然領(lǐng)跑，被認為今年最有希望超過萬科的綠地、萬達，銷售目標完成率均低于15%，落后于萬科和碧桂園。其中，萬達一季度銷售金額為186.4億元，僅完成年度目標的8%。

萬達集團官方網(wǎng)站透露的信息顯示，內(nèi)部曾在不久前召開了緊急會議，主要探討在房地產(chǎn)市場進入理性時代，供求關(guān)系發(fā)生變化的情況下如何贏得市場。

萬達稱超額完成指標/

克而瑞上述報告指出，萬達1季度完成銷售186億元，同比增長36%，但由于年度目標過高，目標完成僅8%。

萬達集團董事長王健林在2013年總結(jié)會議上指出，萬達2013年商業(yè)地產(chǎn)的收入為1456億元，2014年2400億元的收入目標中，商業(yè)地產(chǎn)收入1830億元，其中地產(chǎn)系統(tǒng)收入1600億元，回款1262億元，入伙1080億元，新增持有物業(yè)面積499萬平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，如果按照首季度完成的目標來看，以地產(chǎn)收入1600億元目標來做比較的話，一季度已經(jīng)完成186億元，完成率約為12%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從萬達集團官網(wǎng)了解到，一季度商業(yè)地產(chǎn)和文化集團已超額完成指標，但對于未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展萬達也在調(diào)整思路。在采訪中，分析人士指出，萬達今年加快互聯(lián)網(wǎng)化，欲借助萬匯網(wǎng)挖掘“大會員”和“大數(shù)據(jù)”商機。

“萬達的電商本身不是在賣東西，而是將全國幾千萬的會員與不同的門店、不同品牌打通，在這樣一個龐大的信息平臺上，消費者的消費偏好、消費軌跡等都是未來分析的大數(shù)據(jù)，由此來進行品牌的調(diào)整，同時也能增加消費黏性?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

行業(yè)將進入調(diào)整期/

“商業(yè)地產(chǎn)不應(yīng)該說要崩盤，而是進入一個新的發(fā)展周期?！盌TZ戴德梁行華北區(qū)策略及發(fā)展顧問部董事全海燕告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前商業(yè)物業(yè)在一、二線城市進一步升級的方向是形式和業(yè)態(tài)方面的更加細化，“是否能有一個準確的定位，是考驗商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化的一個過程。”

穩(wěn)坐國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)頭把交椅的萬達，自然有其無法復制的成功，但其未見放緩的速度實則也反映出目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并非悲觀。

“與發(fā)達國家相比，中國主流辦公樓市場存量還非常小，即便個別城市的空置率較高，但供應(yīng)量對比來看很小?！盌TZ戴德梁行華北區(qū)寫字樓部董事王剛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，以紐約為例，目前辦公樓市場的存量為8000萬平方米，緊隨其后的巴黎、東京也有6000萬及5000萬平方米，我國香港地區(qū)也擁有1000萬平方米的寫字樓存量，但北京和上海作為國內(nèi)一線重點城市，寫字樓存量僅為700萬及600萬平方米。

“從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比數(shù)據(jù)來看，2009年起，辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業(yè)營業(yè)性用房投資累計增長幅度一直保持在20%以上?！蓖鮿倢τ浾哒f道，隨著市場容量的增強，商業(yè)地產(chǎn)的投資需求不斷上升，同時，隨著城鎮(zhèn)化的推進，市場容量呈不斷增加的態(tài)勢，省會以上城市都可以支撐多個商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)的投資。

但值得注意的是，目前北京寫字樓市場的租金收益已經(jīng)出現(xiàn)了小幅下跌。根據(jù)國際房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)萊坊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在外資企業(yè)需求疲軟而國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展放緩的市場環(huán)境下，第一季度北京市甲級寫字樓租金水平繼續(xù)小幅下調(diào)1.1%到每月每平方米人民幣377元，這是自2013年第二季度以來連續(xù)第四個季度環(huán)比下跌。市場平均空置率本季度上調(diào)1個百分點到6.0%。

“由于市場供應(yīng)量持續(xù)偏低，市場空置率預計將保持在5%上下，基于此，預計北京甲級寫字樓租金水平大幅下跌的可能性較小，第二季度租金水平將繼續(xù)小幅調(diào)整?！比R坊北京研究與咨詢部副董事張婧婧告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者。

相比于北京較低的空置率，國內(nèi)其他二、三線城市的空置率并不低。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度國內(nèi)主要城市中，重慶約為40%，大連、青島、杭州寫字樓空置率也在20%~30%。

在王剛看來，第三產(chǎn)業(yè)占比高達80%的吸納量的寫字樓市場，在二、三線主流市場依然具有投資價值。

對此，DTZ戴德梁行華北區(qū)估價及顧問服務(wù)部董事胡峰在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，中國商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場化目標，轉(zhuǎn)向商業(yè)運營價值的長期金融化。“目前商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還沒有很好地建立起來，有土地開發(fā)、建設(shè)、運營管理，但是還沒有成熟的退出機制，特別是房地產(chǎn)金融包括REITs的發(fā)展緩慢，使眾多的個人投資者、機構(gòu)投資者都很難享受到商業(yè)地產(chǎn)所帶來的投資紅利。”胡峰指出，因未來中國核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目將以持有型為主流，隨著中國房地產(chǎn)金融進一步的完善，資產(chǎn)證券化將為商業(yè)地產(chǎn)帶來更好的發(fā)展前景。