每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“我當(dāng)時跟老孫說，這塊地樓面價2.2萬元/㎡都不一定拿得到，最后實際用了2萬元/㎡，也是出乎意料。”在最近的一次采訪中，上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司 （以下簡稱融綠）董事長王虹斌告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們在顧村購買的土地實際成交價要比預(yù)期的便宜。

3月20日，當(dāng)融綠以總價24億元，樓板價20150元/㎡奪得上海寶山顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01住宅地塊時，幾乎所有人認(rèn)定，這又是一筆“面粉”比“面包”還貴的買賣。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，2013年至2014年2月，顧村板塊成交新房440套、7.2萬㎡，成交均價為2.3萬元/㎡。從單價來看，同期顧村超過4萬元/㎡的新房成交紀(jì)錄，3萬元/㎡以上新房的成交占比也不足板塊整體新房的兩成，僅為17.1%。而德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域客戶普遍能承受的單價目前不過2萬元/㎡，總價只有250萬元。

很顯然，憑借顧村現(xiàn)有的購買力，上述融綠所拍地塊的樓板價已接近其所能承受的房價。而要想盈利，融綠還需大幅提高售價。對于一直強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的房企來說，無疑將是很大的壓力。那么，融綠將靠什么來改變顧村地區(qū)的購買力現(xiàn)實呢？

融綠的想法：把周邊需求搬到顧村/

“北面有楊行，東面是楊浦，西邊是普陀，南面是閘北，四面都會成為我們這個項目改善型需求的客戶來源。”這是王虹斌的想法。

他認(rèn)為，周邊的城市配套相對成熟，而一橋之隔的張廟房價已經(jīng)是3.5萬元/㎡左右。所以，這塊地樓板價還是低于他的心理預(yù)期。

事實上，融綠愿意高價拿地，也與市場氛圍有關(guān)。去年下半年樓盤的去化很好，上海市的存量只有6萬套左右，能夠推出的樓盤非常少。而融綠在今年3月開的兩個樓盤基本是當(dāng)天售罄，反映出市場需求很大。

對融綠來說，敢在顧村高價拿地的另一原因，還因其另一優(yōu)勢——其普陀項目香溢花城積累了大量的客戶資源，從去年9月接手，到今年一季度，融綠通過該項目獲取了20億元的銷售額，其中不少是大戶型產(chǎn)品，這為顧村的地產(chǎn)開發(fā)積累了必要的資源。

雖然香溢花城距離顧村有12公里，但整個上海北面目前留存的未開發(fā)土地和過往兩年的平均需求存在一定缺口，使得很多購房者不得不向更遠(yuǎn)的區(qū)域轉(zhuǎn)移。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，以香溢花城所在的普陀區(qū)為例，去年和前年的年住宅成交面積都達(dá)到四五十萬㎡，但是自2009年以來的住宅類用地（包括商住綜合用地）的總量只有不到160萬㎡。去年的新增供應(yīng)是45.9萬㎡，成交是55.8萬㎡，今年一季度新增供應(yīng)3.4萬㎡，但成交6.8萬㎡。不只普陀，閘北以及顧村所在的寶山地區(qū)，也存在供需缺口。

根據(jù)克而瑞提供的已出讓地塊統(tǒng)計，今年寶山地區(qū)預(yù)計新增供應(yīng)的住宅項目（包括商業(yè)和住宅綜合用地）總建筑面積80萬㎡，但過去四年，寶山年成交住宅面積都在120萬㎡上下。

這也許是融綠敢于在顧村，以接近當(dāng)?shù)匦路康钠骄山粌r買地的一個原因。此前，由克而瑞組織的一個研討會上，部分閩商房企的投資總監(jiān)就透露，現(xiàn)在上海拿地，早就不敢以當(dāng)下房地產(chǎn)價格行情，判斷土地的利潤空間。必須要往后看三年，才能在激烈競爭中，拿到一塊看中的地塊。

中介的數(shù)據(jù)：顧村其實不缺錢/

如果僅僅依靠供需缺口，融綠高價拿地依然會有不小的風(fēng)險。融創(chuàng)內(nèi)部的一位人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，融綠所獲取的顧村地塊，并不會只鎖定上海收入最高的人群，而是面向上海市場購買力最強(qiáng)的前30%購房者。

事實上，根據(jù)搜房網(wǎng)以及克而瑞等機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，過去一年，這30%客戶群能承受的購房總價最低門檻為300萬元，即使購買能力有所增強(qiáng)，也只能提高到400萬元。

按此計算，即使融綠以3萬元/㎡銷售，依然會有不小壓力。更何況按照綠城普遍的建筑開發(fā)成本、稅費、財務(wù)費用等，3萬元/㎡幾乎注定虧錢，因而融創(chuàng)并未對項目收益抱有很高預(yù)期。上述融創(chuàng)內(nèi)部人士稱，公司之后的平均毛利水平應(yīng)該和現(xiàn)在差不多。據(jù)融創(chuàng)此前透露，一般項目預(yù)期的平均毛利水平應(yīng)該在30%左右。

這意味著顧村項目至少要賣到4萬元/㎡以上，才能實現(xiàn)融綠的預(yù)期項目利潤。但以顧村現(xiàn)有的購買力，能不能接受如此高的房價上調(diào)幅度？

中介的數(shù)據(jù)，也許能為之提供更多支持。21世紀(jì)不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，顧村地區(qū)的房屋成交單價雖然不高，卻是上海一個住宅消費能力很強(qiáng)的區(qū)域。2013年至今年2月，顧村板塊新房市場成交別墅205套，占板塊整體新房成交量的46.6%。同期板塊內(nèi)總價500萬元以上的改善房源成交168套，占板塊新房整體成交量的近四成。

目前該地塊周圍有別墅區(qū)，品質(zhì)房源較高，單價在2.6萬元/㎡，與周邊普通房源的成交單價相比，貴3000~5000元。

綜合德佑地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等提供的資料，融綠在上述地區(qū)更大的難題，在于如何和當(dāng)?shù)匾呀ǔ傻亩址坷_品質(zhì)差距。據(jù)了解，當(dāng)?shù)馗咂焚|(zhì)的二手樓盤大多數(shù)是精裝房，而且車位比一般達(dá)到1比1，在面積附送方面，這些樓盤通常至少有8~10㎡的面積附送。

房企的投資：需更多大數(shù)據(jù)調(diào)研/

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐顧村電臺路分行經(jīng)理鄭飛霞介紹，顧村板塊教學(xué)資源一般，沒有特別名校。若未來融綠引入相當(dāng)?shù)慕虒W(xué)資源，周邊房屋劃為學(xué)區(qū)房，價格勢必會較大幅度上漲。在其他生活配套方面，盡管有卜蜂蓮花、世紀(jì)聯(lián)華這樣的大型超市，但整體配套略顯不足。德佑地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等房屋中介的研究機(jī)構(gòu)也持相似看法，認(rèn)為教育資源會影響到當(dāng)?shù)氐姆课葙徺I需求和價格走向。

事實上，引入教育資源，恰恰是融綠目前最強(qiáng)的優(yōu)勢。后者在唐鎮(zhèn)以及香溢花城等項目中都引入了名校，吸引了很多外區(qū)域的購房者。而綠城包括有機(jī)食品供應(yīng)、醫(yī)療體檢在內(nèi)的園區(qū)服務(wù)，在業(yè)界素來有不錯的口碑。

但以這樣的競爭優(yōu)勢，能不能改變高端客戶別墅置業(yè)的傾向，愿意花更高單價購買融綠的高層公寓，這依然無法確定。

融綠的經(jīng)歷，反映出房地產(chǎn)行業(yè)目前建立大數(shù)據(jù)收集和管理的迫切性。此前，包括世茂在內(nèi)的發(fā)展商都提出，能否借助互聯(lián)網(wǎng)，在拿地之前就對消費者的需求有足夠的了解，進(jìn)而幫助企業(yè)作好投資拿地的決策和判斷。但對開發(fā)商來說，目前互聯(lián)網(wǎng)和各個機(jī)構(gòu)提供的單項信息依然十分有限，尚不足以幫助開發(fā)商有效地全面估計風(fēng)險和收益。

克而瑞信息集團(tuán)副總裁于丹丹此前透露，房地產(chǎn)行業(yè)最大的難點，是無法了解到潛在供應(yīng)的具體上市時點和供應(yīng)量，進(jìn)而作出有針對性的定價和銷售策略，這給開發(fā)商的投資決策帶來巨大的風(fēng)險。

在中房信舉辦的一季度地產(chǎn)金融會議上，銀河證券首席房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)也曾介紹說，即使是那些地產(chǎn)龍頭企業(yè)也曾因為沒有做好大數(shù)據(jù)調(diào)研，而在供應(yīng)龐大的三四線城市買了地，卻不得不虧本撤出。對開發(fā)商來說，建立一個大范圍的，能尋找到更多數(shù)據(jù)的地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺，將是未來確保公司持續(xù)盈利和降低投資風(fēng)險的關(guān)鍵。