每經記者 王杰 發(fā)自北京

天津泰達股份有限公司（以下簡稱泰達股份）日前發(fā)布公告稱，公司擬投資79.43億元建設揚州現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)（Y-MSD）項目。

對于項目資金問題，泰達股份表示，Y-MSD項目開發(fā)體量大，建設周期資金缺口較大，需要通過貸款方式滿足項目如期建設。公司將以持有物業(yè)做抵押，積極尋求股東及關聯(lián)方的資金支持，同時擴展新的融資模式如：信托貸款、工程墊款、融資租賃等融資方式。

愿景雖然美好，但資金壓力仍不容忽視。

《每日經濟新聞》記者查詢該公司2013年年報顯示，截至報告期末，公司的短期負債達到了53.5億元，而一年內到期的非流動負債則為10.7億元。

在多位業(yè)內人士看來，從目前的房地產大環(huán)境，泰達此舉無異于“小馬拉大車”。

快速走量不易

據(jù)悉，該項目位于揚州市東部廣陵新城境內，總用地面積約17萬平方米，性質為商業(yè)、金融、辦公等用地。

泰達股份公告稱，項目規(guī)劃總建筑面積101萬㎡。其中地上76萬㎡, 地下25萬㎡。項目含文創(chuàng)、信息SOHO工作室26萬㎡，辦公30萬㎡，商業(yè)10萬㎡，酒店式公寓6.5萬㎡，商務式酒店3.5萬㎡。

克爾瑞研究總監(jiān)薛建雄在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，項目均價過萬的話，在揚州并不便宜，跑量能力也不強。“單個項目這么大體量，在揚州這種城市，要招商滿、經營活，沒有15年是完不成的。”

上述研報還指出了項目潛在的威脅，該項目所在地廣陵新城在未來的2~3年土地供應量還會增加，市場會形成較大競爭壓力；環(huán)球金融城等區(qū)域內具有一定規(guī)模的商業(yè)項目已搶占了一定的市場先機。目前區(qū)域內特色市場產品創(chuàng)新較多，走特色化道路具有一定的阻礙。

薛建雄舉了一個例子。“在上海徐家匯這種商業(yè)如此繁榮的地方，40萬體量的港匯廣場，用的10年時間才開發(fā)完招商滿。”

資金鏈承壓

據(jù)了解，該項目計劃投資總額為79.43億元，分二期建設，一期投資約39.37億元，二期投資約40.05億元。其中自籌資金及滾動投入54.43億元、銀行貸款25億元。

但是，泰達股份的負債率增高，在2013年就見端倪。

但根據(jù)泰達的合并資產負債表數(shù)據(jù)，其在2013年的短期借款為53.53億，而在2012年該數(shù)值為36.99億元。而其長期借款為27.51億元，在2012年則為13.39億元。

睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文對《每日經濟新聞》記者表示，大體量的商業(yè)地產項目，遇到的最大問題還是現(xiàn)金流。房地產企業(yè)的現(xiàn)金流來自于兩個渠道，一種是融資、還有一種是銷售。在目前的時點上，整個行業(yè)都有 “山雨欲來風滿樓”之勢，市場肯定會有一些惡化，總而言之，整個資金環(huán)境，無論從銷售還是融資端，在未來的兩三年之內，都會越來越難。

他進而表示，包括泰達自身，并沒有快速單項目現(xiàn)金流平衡的成功案例，至少從目前來看，不是一個很樂觀的狀態(tài)。這種項目的好處就是分階段開發(fā)，分階段拿地，真不行就可以停下來，這樣也鎖定和地方政府的合作。