每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

近四年沒有在北京土地市場露面，今年開年便豪擲73億連奪三宗地塊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地節(jié)奏的“突然提速”備受關(guān)注。

“這三塊地也是根據(jù)我們整體投資策略拿下的，現(xiàn)在來看今年一月份這個(gè)時(shí)機(jī)，不管是從土地價(jià)格還是競爭程度，都是不錯(cuò)的?！?月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露，今年遠(yuǎn)洋在土地儲備方面的投資計(jì)劃在150億～300億之間。

高周轉(zhuǎn)為王

“關(guān)鍵在于周轉(zhuǎn)率，核心凈利率上升是關(guān)鍵，抓效率抓成本就比以往更明顯，在五年前大家是不會關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)的人工成本是多少錢的?！崩蠲鲗Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者說道，在此之前，人工成本只占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營成本的1%，鮮有超過5%的。

一邊是逐漸高企的運(yùn)營成本，一邊是居高不下的土地價(jià)格，對于重點(diǎn)布局一線城市的房企來說，當(dāng)行業(yè)利潤被逐漸攤薄，高周轉(zhuǎn)似乎成為了制勝的關(guān)鍵。

“我們計(jì)劃將周轉(zhuǎn)率從今年的22%提高到30%左右，要提高周轉(zhuǎn)率首先是要提高結(jié)轉(zhuǎn)收入，此外便是控制資產(chǎn)規(guī)模。”李明進(jìn)一步解釋道，降低庫存是提高周轉(zhuǎn)率最快的方式，目前便需要把已經(jīng)完工的項(xiàng)目存量消化掉，同時(shí)，要控制新增投入，加快銷售速度。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)同樣指出，在當(dāng)前市場形勢下，隨著競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率大約每年以一個(gè)百分點(diǎn)的速度在持續(xù)下滑。因?yàn)榻陙硗恋爻杀竞唾Y金成本越來越高，事實(shí)上開發(fā)投資的杠桿率也是越來越低的。

正如李明所言，為了提高周轉(zhuǎn)率將已經(jīng)完工的項(xiàng)目存量快速的去化掉，所以不惜在價(jià)格上做出讓步?！斑^了兩年的項(xiàng)目要堅(jiān)決清理掉?！崩蠲鞲嬖V記者，目前在遠(yuǎn)洋的庫存中，一年以上滯銷的產(chǎn)品貨值大約在100億，其中30%是因?yàn)槭袌?、價(jià)格或產(chǎn)品本身所滯銷，“對我們來將真正滯銷的壓力不大?！?/p>

對于目前在杭州市場出現(xiàn)的“降價(jià)潮”，李明表示目前在杭州的三個(gè)項(xiàng)目降價(jià)壓力并不大，“其中一個(gè)項(xiàng)目銷售沒有問題，另外兩個(gè)項(xiàng)目存貨在10個(gè)億左右，但滯銷的也就是一兩個(gè)億。”

在采訪中，李明直言目前對于存貨量較大的城市也會有促銷的想法，“大概有5%左右的優(yōu)惠”。

鋪路輕資產(chǎn)

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲備于2013年減少7%至2135.3萬平方米，而大部分土地儲備都位于大連、秦皇島等環(huán)渤海地區(qū)。

“遠(yuǎn)洋目前兩千多萬平方米的土地儲備，其中有1/3都是超大項(xiàng)目，這將會影響企業(yè)的周轉(zhuǎn)效益?！崩蠲鞲嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前遠(yuǎn)洋面臨兩大結(jié)構(gòu)調(diào)整：區(qū)域布局調(diào)整以及土地規(guī)模調(diào)整。

李明進(jìn)一步說道，對遠(yuǎn)洋來說，北京市場是其一直關(guān)注的重點(diǎn)，但對于深圳、上海這些城市的儲備還應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，遠(yuǎn)洋在秦皇島、撫順、天津著幾個(gè)地區(qū)都有超過100萬平方米的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目雖然土地成本較低，但不利于企業(yè)精細(xì)化管理。

李明透露，年內(nèi)將對土地策略進(jìn)行調(diào)整，以盤活公司的土地。在一些二三線城市，將對100萬平方米以上的超大規(guī)模項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，如秦皇島度假項(xiàng)目的部分土地已退還給政府。

值得注意的是，在遠(yuǎn)洋兩千多萬平方米的土地儲備中，商業(yè)物業(yè)的土地儲備占到了300萬平方米，其中將近一半的面積都將作為自持物業(yè)。

“堅(jiān)持住宅開發(fā)和經(jīng)營性物業(yè)并重將是遠(yuǎn)洋長期的策略?！睋?jù)李明透露，遠(yuǎn)洋在2013年經(jīng)營性物業(yè)的收入達(dá)到了8億元，而這一收入有望在2014年突破10億，“但經(jīng)營性物業(yè)對于資金沉淀的占比非常大，目前這部分的收入支撐大概需要100億以上的物業(yè)投資，先期可能要達(dá)到200億，這也是影響遠(yuǎn)洋毛利率以及周轉(zhuǎn)率較低的原因。”

當(dāng)記者提出關(guān)于輕資產(chǎn)運(yùn)營的問題是，李明表示，輕資產(chǎn)運(yùn)營是遠(yuǎn)洋接下來十年發(fā)展的重點(diǎn)，“商業(yè)地產(chǎn)（重資產(chǎn)）和房地產(chǎn)金融（輕資產(chǎn)）要占到未來盈利的三分之二，預(yù)計(jì)一年之后會非常清晰。”據(jù)李明透露，目前掌管中國人壽投資的高管已經(jīng)出任遠(yuǎn)洋主管投資與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的副總裁，這也將為遠(yuǎn)洋的輕資產(chǎn)運(yùn)營鋪路。