每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

今年4月起，深圳開始落實去年12月30日推出的 《深圳市歷史遺留違法建筑處理試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》），納入首批試點的包括寶安區(qū)沙井街道共和社區(qū)在內(nèi)的13個試點單位，共計21831棟違法建筑。根據(jù)《實施辦法》，當(dāng)事人名下有三棟住宅以內(nèi)的歷史遺留違法建筑的，可在差異化的處罰和補繳地價款后發(fā)放商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。

針對外界所說的深圳給部分“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)頒證一事，深圳市規(guī)劃與國土資源委員會認(rèn)為，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”概念。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，向社會公眾租售的房屋。而深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造后，農(nóng)村集體土地全部移轉(zhuǎn)為國有。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，深圳此次處置違法建筑的試點范圍有限，違法建筑獲得流通權(quán)后不僅能緩解目前商品住宅市場供求緊張的問題，還有利于釋放更多有效用地，大大緩解目前深圳可發(fā)展用地短缺的弊病，對推動深圳特區(qū)繼續(xù)高速發(fā)展有著極其重要的作用。

部分違法建筑有望確權(quán)/

根據(jù)《實施辦法》，納入首批違法建筑確權(quán)頒證試點的單位包括寶安區(qū)沙井街道共和社區(qū)、公明街道的下村社區(qū)、觀瀾街道的觀城社區(qū)和茜坑社區(qū)等13個試點單位，共計21831棟違法建筑。據(jù)悉，4月1日，深圳頒布試點工作方案，確定了首批試點和時間表。日前，深圳市政府召開關(guān)于深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理動員大會，會上宣讀了試點工作方案。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，此次納入試點的以原特區(qū)外房屋為主，住宅類違法建筑將“適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益”。其中，原村民符合“一戶一棟”原則私房，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請補繳對應(yīng)公告基準(zhǔn)地價的10%即可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。在“一戶一棟”之外“多棟中的兩棟”符合規(guī)劃的，在補繳20%和25%地價款以及不同程度的罰款后，也可發(fā)放商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。

克而瑞研究中心研究經(jīng)理楊科偉告訴記者，本次深圳違法建筑試點方案只針對原村民，是有條件限制的，即指只有本地村民的住房可以確權(quán)后給予正式的入市資格；外來建房行為仍屬于違法，將嚴(yán)厲處罰。

此外，商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營性歷史遺留違法建筑，也可按照不同標(biāo)準(zhǔn)補足地價后轉(zhuǎn)為商品房性質(zhì)。但對于新增的“違法建筑”，政府仍舊采取“堅決遏制”的態(tài)度。為此，深圳建立了三級巡查機制和責(zé)任網(wǎng)絡(luò)，并設(shè)立了以衛(wèi)星遙感為主要手段的立體監(jiān)控機制以及專門的舉報熱線。 宋丁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，本次深圳違法建筑試點確權(quán)條件有所放寬，打破原有的原農(nóng)村非建設(shè)用地紅線100平方米/戶的標(biāo)準(zhǔn)，原村民除了一戶一棟外，還可以確權(quán)“多棟中的兩棟”，可謂是一個比較大的突破。

“根據(jù)我們的測算，首批納入試點的13個試點單位違法建筑的建筑面積接近2000萬平方米，這其中大概有10%、約200萬平方米的違法建筑有望獲得流通資格”，宋丁表示。

此次有望獲得確權(quán)資格的住宅類違法建筑主要為原村民自建房，大量由當(dāng)?shù)卮迕窦Y或與開發(fā)商合作建成、質(zhì)量可與正規(guī)商品房媲美的統(tǒng)建房并不納入此次的試點范圍。

新增用地緊張有望緩解/

“部分違法建筑的確權(quán)對于商品房市場的沖擊不言而喻”，宋丁認(rèn)為，2013年深圳市累計銷售新建商品住宅441.75萬平方米，這次僅試點有可能釋放的違法建筑面積便達(dá)到200萬平方米，隨著未來試點范圍的擴(kuò)大，供應(yīng)量的增加會緩解一手住宅市場的壓力。

楊科偉預(yù)計，很多原村民都擁有幾套這樣的違建房屋，在確權(quán)后選擇部分套現(xiàn)的可能性極高，由于深圳違法建筑集中在寶安與龍崗，這兩個關(guān)外區(qū)域的中低端商品房市場將面臨沖擊。

隨著深圳城市的高速發(fā)展，目前的土地可利用空間較為匱乏。克而瑞的研究報告顯示，深圳市新增土地量已難以為繼，剩余可建設(shè)用地分布零散，有57%的土地是單幅地塊面積不足1000平方米的畸零地塊。在未來10年，深圳建設(shè)用地指標(biāo)只有967平方公里，每年新增建設(shè)用地規(guī)模僅為58平方公里。

記者發(fā)現(xiàn)，深圳土地短缺問題由來已久，與其他城市相比更能反映深圳每年出讓的土地量的稀少。在一線城市中，深圳與其他三大城市的土地供應(yīng)量懸殊，深圳歷年的供應(yīng)量單位以百萬平方米計算，從2009年~2012年，深圳歷年的土地供應(yīng)量基本不超過500萬平方米，而北上廣的供應(yīng)量則普遍在兩千萬平方米左右，幾乎是深圳的4倍。

宋丁認(rèn)為，在建設(shè)用地短缺的情況下，如果能對違法建筑盤活利用，深圳城市可利用空間將進(jìn)一步升級。

但是，深圳部分違法建筑確權(quán)試點落地，并不意味著全國松綁。原深圳市原規(guī)劃局規(guī)劃處副處長賀承軍接受財經(jīng)網(wǎng)采訪時評價說，這個松口應(yīng)該是比較穩(wěn)定，也是應(yīng)該的，因為讓土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)更明確化，符合一個理性的方向，處理這種分類，從不同的層次，有一個穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)，并且不是太冒進(jìn)。

深圳市土地監(jiān)察局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳市2009年6月2日以前產(chǎn)生的各類歷史遺留違法建筑總計37.94萬棟，占全市建筑物總量的半數(shù)以上。這也是深圳與其他城市的不同之處，正是深圳此次試點之所以推行的關(guān)鍵。