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當(dāng)前的中國正走在實(shí)現(xiàn)共同富裕的道路上。對于房地產(chǎn)這樣的長產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)而言，正是未雨綢繆、布局未來的關(guān)鍵時(shí)機(jī)。在成都，藍(lán)光、萬華等房地產(chǎn)企業(yè)在高端住宅領(lǐng)域已早有嘗試，目前他們又在嘗試新的玩法。高端住宅為何缺乏個(gè)性化？企業(yè)押注“富裕時(shí)代”時(shí)，又該怎樣平衡短期現(xiàn)金需要和長期愿景？投資者如何選購高端住宅？請看藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)總建筑師郭震，成都萬華投資集團(tuán)董事、總裁羅立平對這些問題的觀點(diǎn)。

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藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)總建筑師郭震：成都高端住宅發(fā)展需龐大的“中產(chǎn)”人群支撐

國內(nèi)高端產(chǎn)品，在北上廣有比較清晰的脈絡(luò)，粗略地分，一部分產(chǎn)品是給傳統(tǒng)的富有人群，比如做生意的老板；還有一類像凱德置地和仁恒置地做的，它們不同于星河灣、龍湖做的東西，是給高端白領(lǐng)做的產(chǎn)品，這一部分人群在北上廣占的比例還相當(dāng)大，產(chǎn)品也相當(dāng)成功。

今年3月份以來，成都高端住宅市場推量集中。我感覺是前幾年憋著了，沒有加推。成都高級(jí)白領(lǐng)客群還不成熟，高端產(chǎn)品目前只有物業(yè)形態(tài)的區(qū)別，沒有內(nèi)涵的區(qū)別。所以，這時(shí)候進(jìn)入成都的高端市場不成熟，因?yàn)榇蠹业目蛻舳家粯印?/p>

品牌房企推出定制化高端住宅產(chǎn)品，定制化在這里有兩個(gè)概念：一是找準(zhǔn)一個(gè)人群，調(diào)查這個(gè)人群都具有怎樣的經(jīng)濟(jì)能力、家庭組合、生活方式，再為這個(gè)人群去定制。這種定制在上海和北京已經(jīng)有很多了。

還有一種所謂“定制化”，是真正的“私人定制”，這是最頂級(jí)的項(xiàng)目，我們看來只適合別墅類項(xiàng)目，這種項(xiàng)目目前在國內(nèi)發(fā)展得并不好，因?yàn)橹袊恼吒鷼W美不一樣，但它針對一個(gè)客群沒有問題。

如果只有富有人群才能享受高端的住宅和產(chǎn)品，那這個(gè)產(chǎn)品發(fā)展不了幾年，它沒有后續(xù)的支撐。我們希望成都以后發(fā)展得和北京、上海，甚至國外一些城市一樣，有龐大的“中產(chǎn)”支撐。在上海，可以看到銀行金融系統(tǒng)、IT行業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)的高級(jí)“打工仔”，他們的收入可以比做生意的人還高，達(dá)到年收入幾百萬元甚至上千萬元。但他們和做生意的富有人群是兩個(gè)概念，他們對住房的需求不一樣，這兩種人是不會(huì)住在一起的。在這種情況下，市場不分化沒前途。

目前，成都很多高端產(chǎn)品不比一線城市的差，它的景觀配置可能比上海還好，像龍湖一向打景觀配置牌；公共地區(qū)的裝修，成都一些高端產(chǎn)品可能也不比廣州差。不過我個(gè)人感覺，成都的高端住宅產(chǎn)品沒個(gè)性，沒個(gè)性就是因?yàn)闆]有徹底分化。

嚴(yán)格意義上講，成都城市高端住宅產(chǎn)品還處于起步階段，最早的典型是譽(yù)峰，譽(yù)峰算是比較大的城市高端住宅產(chǎn)品。之后，藍(lán)光也做過公館1881，還有華潤、星河灣等也在做，但畢竟時(shí)間短。譽(yù)峰接近2011年才推出來，然后出來就趕上了調(diào)控?？梢哉f，整個(gè)高端住宅產(chǎn)業(yè)受到 “重創(chuàng)”。嚴(yán)格來說，2011年、2012年成都高端住宅不好賣，所以說成都的高端住宅起步最多才3年。

實(shí)際上，高端住宅本來應(yīng)該有一半屬于投資價(jià)值，因?yàn)樗?，物以稀為貴，它就應(yīng)該有投資價(jià)值。但現(xiàn)在政策的原因，基本都被限購了，投資需求就被擠壓掉了。

樓市有一個(gè)觀念跟股票一樣，純上升期的時(shí)候，越貴的房子漲得越快。所以北京、上海的房子比成都漲得快，其高端住宅也比成都的漲得更快。因?yàn)楦叨俗≌袀€(gè)特點(diǎn)是總量少，而且往往有稀缺的景觀資源，比如府南河邊，還有上海的黃浦江邊就更不用說了，這種資源太稀缺。

此外，房地產(chǎn)發(fā)展期也是中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展期，有錢人越來越多，投資價(jià)值也會(huì)非常高。

（每經(jīng)記者杜冉樂根據(jù)專訪內(nèi)容整理）

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成都萬華投資集團(tuán)董事、總裁羅立平：萬畝土地謀“承接城市功能外延”

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

“其實(shí)我們現(xiàn)在是在小康時(shí)代做富裕時(shí)代的產(chǎn)品，雖然富裕時(shí)代還沒到來?！比涨?，成都萬華投資集團(tuán)董事、總裁羅立平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)如是說。

這一理念在成都萬華的開發(fā)路徑中得以體現(xiàn)：10多年前，萬華在成都近郊開始打造4000畝的“麓山國際社區(qū)”（以下簡稱麓山），公司得以聲名鵲起；目前，萬華2006年立項(xiàng)開發(fā)的占地達(dá)11平方公里的“麓湖生態(tài)城”（以下簡稱麓湖）前期總投入已達(dá)上百億元。

羅立平視這一轉(zhuǎn)變?yōu)閺摹敖甲≌毕颉俺薪映鞘泄δ芡庋印钡姆康禺a(chǎn)開發(fā)。如今，萬華布局海南，又把目標(biāo)“瞄準(zhǔn)”了養(yǎng)老地產(chǎn)和度假地產(chǎn)。

但他也坦言，這種押注“富裕時(shí)代”行業(yè)發(fā)展趨勢的地產(chǎn)開發(fā)“很累”，過程中也感受到較大的壓力。目前，受制于所在區(qū)域規(guī)劃的變動(dòng)和未確定，麓湖項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)打造尚處起步階段。

萬畝造城/

地處成都南面華陽 “麓鎮(zhèn)”的A4藝術(shù)館，在當(dāng)?shù)匚乃嚾?nèi)已小有名氣。日前，羅立平在這里接受了記者的專訪，侃談公司的運(yùn)營和發(fā)展、項(xiàng)目開發(fā)的獨(dú)特理念等。

距離“麓鎮(zhèn)”百米之外，成都萬華正主導(dǎo)另一場“造城”運(yùn)動(dòng)。與公司此前開發(fā)的麓山相比，新項(xiàng)目麓湖的規(guī)模是前者的幾倍、甚至十倍。

公開信息顯示，麓湖總占地達(dá)11平方公里。自萬華于2000年開始打造的麓山進(jìn)入銷售期后，麓湖便進(jìn)入前期運(yùn)作階段，項(xiàng)目于2006年立項(xiàng)籌備，2009年破土動(dòng)工，2011年投入銷售。

成都萬華表示，麓湖將是一座以高端居住、高端商務(wù)、高端商業(yè)為核心，集休閑娛樂等其他城市配套為一體的新型城市，規(guī)劃居住、產(chǎn)業(yè)人口約30萬人。

羅立平說，麓山雖然配套很豐富，但畢竟只是一個(gè)社區(qū)級(jí)別的項(xiàng)目，在于“當(dāng)初成功抓住了近郊住宅漸成主流的生活方式”，而目前“麓湖就是城市的功能往外遷出來”，麓湖擔(dān)綱“小型城市”功能的房地產(chǎn)開發(fā)。

前期，麓湖也多以高端物業(yè)的銷售為主。未來，將更多打造包括配套商業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

“這種大盤的發(fā)展，銷售物業(yè)是一方面；另一方面開發(fā)商還需要有一些配套物業(yè)、綜合物業(yè)、持有物業(yè)、商業(yè)等等，這些非常重要。它是支撐這個(gè)區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵所在?！绷_立平說，由于受制于整個(gè)區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整和不確定，目前尚在等待相應(yīng)結(jié)果。

近幾年，麓湖開始有了更多產(chǎn)出。在成都媒體的相應(yīng)報(bào)道中，2011年~2012年，麓湖的銷售收入在10億元以上。羅立平表示，去年麓湖的簽約銷售額在23億元左右。

“從目前的對外宣傳來看，麓湖更多給人以生態(tài)宜居的面貌，銷售物業(yè)也多以高端住宅為主，暫時(shí)還停留在房地產(chǎn)開發(fā)的層面?！睂τ诼春拈_發(fā)情況，一位成都地產(chǎn)人士評價(jià)道。在他看來，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或許是麓湖的遠(yuǎn)景規(guī)劃，而從項(xiàng)目開發(fā)的安全角度考量，“從整個(gè)盤的去化安排來看，是先做住宅，從而撬動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作”。

那么，關(guān)于麓湖未來的產(chǎn)業(yè)打造，萬華方面有著怎樣的規(guī)劃呢？日前，成都萬華方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面回復(fù)稱，項(xiàng)目由三大產(chǎn)業(yè)體系組成：EOD（綠色生態(tài)辦公區(qū)）生態(tài)總部辦公、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市休閑旅游產(chǎn)業(yè)。

“在麓湖涉及的產(chǎn)業(yè)中，公司已基本實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作框架的有創(chuàng)意文化、教育、醫(yī)療、酒店、城市綜合體等幾個(gè)方面，均為行業(yè)中的高端資源?！背啥既f華方面表示。

羅立平透露，一旦規(guī)劃能夠快速敲定，公司的這些產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目就會(huì)很快啟動(dòng)，公司也在考慮與這些專業(yè)領(lǐng)域里有影響力的公司合作，比如做商業(yè)的，“我們會(huì)搭建平臺(tái)，引入一些戰(zhàn)略合作伙伴來一起開發(fā)”。

押注“富裕時(shí)代”/

“除了產(chǎn)品，麓山的成功，一定程度上還跟成都城市發(fā)展向南有關(guān)。類似的項(xiàng)目，放在其他區(qū)域最后或難有這樣的效果。”一位熟悉成都地產(chǎn)狀況的業(yè)內(nèi)人士日前向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如今萬華打造麓湖項(xiàng)目，仍契合了成都向南發(fā)展的總體規(guī)劃。

談及對麓湖的投資情況，羅立平透露，若按房地產(chǎn)業(yè)慣常的前期總投入計(jì)算，包括銀行貸款等投入，“我們現(xiàn)在大概在這個(gè)項(xiàng)目（指麓湖）里面投了約120億元的資金?！?/p>

不過截至目前，麓湖仍未進(jìn)入大量產(chǎn)出階段?！皩恚ㄤN售額）到四五十億元的時(shí)候，我可以拿錢去投別的項(xiàng)目，不過現(xiàn)在還不是時(shí)候?！绷_立平預(yù)計(jì)，明、后年將步入這一階段。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，如今萬華已經(jīng)布局全國，公司在海南的兩個(gè)項(xiàng)目，分別以養(yǎng)老地產(chǎn)和度假物業(yè)為主。

公開信息顯示，海南萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由成都萬華投資集團(tuán)有限公司、三亞碩成房屋建設(shè)開發(fā)有限公司共同投資組建，注冊成立于2010年8月。萬華在海南的地產(chǎn)項(xiàng)目分別位于三亞和萬寧市，其中三亞的項(xiàng)目規(guī)模達(dá)萬畝。

不追求復(fù)制此前的地產(chǎn)開發(fā)模式，卻選擇有些“另類”的發(fā)展路徑，羅立平將其歸結(jié)于打造面向“富裕時(shí)代”的產(chǎn)品?！拔覀儸F(xiàn)在是在小康時(shí)代做富裕時(shí)代的產(chǎn)品，雖然富裕時(shí)代還沒到來?！绷_立平表示。

“對于海南項(xiàng)目，我們目前主要在做前期戰(zhàn)略性的考慮。比如養(yǎng)老物業(yè)，隨著老齡化（社會(huì)的到來），將會(huì)成為（地產(chǎn)開發(fā)）主流的一個(gè)發(fā)展方向?！绷_立平表示，雖然“養(yǎng)老物業(yè)最佳的時(shí)候還未到來”，但出于市場考慮，未來萬華或?qū)⒙氏韧瞥龊Ｄ系亩燃傥飿I(yè)項(xiàng)目。

“萬華的開發(fā)都是長線項(xiàng)目，特點(diǎn)是項(xiàng)目周期長、規(guī)模比較大。其優(yōu)勢在于，雖然去化率相對慢，但獲取土地的成本較低?！比?jīng)聯(lián)四川分盟秘書長何良栩分析認(rèn)為，雖然旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是未來地產(chǎn)的大趨勢，但其中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，“國內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)都還在探索階段，尚無完善的開發(fā)模式”。

何良栩認(rèn)為，萬華做這些項(xiàng)目，需要以短線產(chǎn)品來保證現(xiàn)金流，前期通過住宅等短線產(chǎn)品來“以短養(yǎng)長”，“在資金方面，可通過資金的內(nèi)循環(huán)。另外，就需要其他融資渠道來解決”。

“對房地產(chǎn)市場，從長遠(yuǎn)來看，我還是一個(gè)悲觀主義者?！碑?dāng)被問及為何不像大多開發(fā)商一樣，在房地產(chǎn)開發(fā)上進(jìn)行規(guī)模性復(fù)制時(shí)，羅立平給出了這樣的答復(fù)。他認(rèn)為，這種戰(zhàn)略性的項(xiàng)目，其中有很強(qiáng)的機(jī)遇性的機(jī)會(huì)，“從未來戰(zhàn)略的角度來說是安全，是有前途的藍(lán)海領(lǐng)域”。

“每次做開拓者，不是簡單復(fù)制和拷貝。會(huì)覺得比別人走得累一點(diǎn)，比別人辛苦一點(diǎn)。但從商業(yè)模式上來說其實(shí)不是，我認(rèn)為是更加長遠(yuǎn)的思維方式?！绷_立平向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

然而，麓湖項(xiàng)目的開發(fā)、以及全國布局的萬華，未來勢必會(huì)面臨不小的挑戰(zhàn)，或?qū)⒖简?yàn)羅立平對富裕時(shí)代的“押注”。

業(yè)內(nèi)人士面面觀：尋找成都高端住宅新動(dòng)力（下）

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今年，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，地產(chǎn)信貸緊縮將成為常態(tài)，在此情況下，一些高端住宅祭出了降價(jià)銷售的策略。那么，地處西南的成都，高端住宅品牌應(yīng)該具有哪些必備條件？為應(yīng)對當(dāng)前形勢，開發(fā)模式又該如何進(jìn)行調(diào)整？未來，成都高端住宅的發(fā)展趨勢將會(huì)怎樣？

針對上述問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者特邀吉信行方圓置業(yè)董事總經(jīng)理潘海、同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩、銳理數(shù)據(jù)品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔等人進(jìn)行深入解讀。

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吉信行方圓置業(yè)董事總經(jīng)理潘海：城市高端住宅成功關(guān)鍵依托于80%的產(chǎn)品

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

近日，北京高端住宅集中推量，而自今年3月以來，鉑雅苑項(xiàng)目率先大幅讓利，打破了成都高端住宅市場長久的僵局，對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）對吉信行方圓置業(yè)董事總經(jīng)理潘海進(jìn)行了專訪。

NBD：成都高端住宅集中推量背后的動(dòng)因到底是什么？

潘海：整體來看，今年整體經(jīng)濟(jì)形勢難以樂觀，并且資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的管控也逐漸趨嚴(yán)，地產(chǎn)信貸緊縮可能會(huì)成為常態(tài)。在此背景下，有的開發(fā)商會(huì)以價(jià)換量，加速資金回籠以保障資金鏈的穩(wěn)定。而這些措施也是部分開發(fā)商根據(jù)自身資金情況所做的決策，從鉑雅苑的個(gè)案來看，也是由于其營銷團(tuán)隊(duì)發(fā)生變化，正在積極改變原有的價(jià)格策略，以改變長期走量較差的局面。

NBD：高端住宅降價(jià)或加速推量，導(dǎo)致了成都高端住宅市場出現(xiàn)分化，個(gè)別房企打出“定制化”等策略。在您看來，成都高端住宅應(yīng)如何真正滿足不同高端人群的需求？

潘海：當(dāng)前，成都高端住宅所面臨的問題之一就是同質(zhì)化競爭，這也導(dǎo)致了部分項(xiàng)目長期走量情況不樂觀。為此，在產(chǎn)品打造方面，應(yīng)注重兩方面：

第一，應(yīng)注重差異化。要抓住項(xiàng)目本身最能夠吸引客戶的一個(gè)特質(zhì)，并且是與眾不同的、能夠抓住客戶眼球的特質(zhì)進(jìn)行營銷宣傳。

第二，就是定位問題。在項(xiàng)目初期的定位上，就要將目標(biāo)客戶群體鎖定，無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、定價(jià)還是后期的營銷都應(yīng)該圍繞目標(biāo)客群來進(jìn)行，更有針對性的產(chǎn)品往往更容易被客戶所接受，也更容易打造出產(chǎn)品的差異性。

成都市場仍以自住需求為主

NBD：在“投資”和“居住”兩個(gè)價(jià)值屬性上，您認(rèn)為成都高端住宅更傾向于哪一種？另外，如何理解高端住宅的投資價(jià)值？其中有何內(nèi)在邏輯？

潘海：目前，從成都來看，還是一個(gè)以自住需求為主的市場。但是，由于高端住宅產(chǎn)品本身具有一定的投資屬性，自住兼投資的需求所占比例會(huì)相對大一些，單純的投資客非成都本土客戶群體更多一些，畢竟成都高端住宅價(jià)格相對其他一線城市尚屬洼地。

首先，高端住宅的投資價(jià)值應(yīng)該主要表現(xiàn)在它的稀缺性和資源不可復(fù)制性上。其次，高端住宅與普通住宅不同的地方，還在于它所具有的收藏價(jià)值。

NBD：有人說，成都高端住宅賣的是“一線的品質(zhì)，二線的價(jià)格”，您是否認(rèn)同這一觀點(diǎn)？與一線高端住宅相比，您覺得成都高端住宅有無差距?差距在哪里？如何進(jìn)一步完善？

潘海：從品質(zhì)方面來看，成都的高端住宅產(chǎn)品并不遜色于任何一個(gè)一線城市，但從價(jià)格方面來看，成都高端住宅與東部一線城市相比差距較大。

首先，受地域限制，成都地處大西南，周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與沿海城市仍存差距，被外部認(rèn)可的過程較緩慢；其次，受制于購買力的壓力，與一線城市相比，成都高收入群體的基數(shù)較小，高端住宅產(chǎn)品面向的受眾就小，整體壓低了成都高端住宅的價(jià)格。

此外，受客戶對高端產(chǎn)品認(rèn)知的制約，成都占據(jù)核心土地資源的高端住宅與其他產(chǎn)品的價(jià)格差距沒有拉開，這是由對土地資源稀缺性的認(rèn)識(shí)決定的。

產(chǎn)品特色是項(xiàng)目成功關(guān)鍵

NBD：在世界500強(qiáng)齊聚成都、成都日益國際化等背景下，成都高端住宅似乎迎來了快速發(fā)展的機(jī)會(huì)。那么，開發(fā)商應(yīng)做好哪些具體準(zhǔn)備？如何打造成都高端住宅特色？

潘海：一個(gè)項(xiàng)目最重要的是產(chǎn)品研發(fā)，任何一個(gè)城市高端住宅成功依托于80%的產(chǎn)品。比如說，2011年的譽(yù)峰，從360平方米的大平層到帶泳池，開創(chuàng)高端住宅橫廳標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)。還有萬科公園5號(hào)，通過全新的產(chǎn)品線的設(shè)計(jì)，在市場中脫穎而出，這說明有特色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，能有效避免同質(zhì)化競爭，吸引客戶的眼球，隨著成都日趨國際化，會(huì)有越來越多的城市高端住宅崛起，競爭也會(huì)更加激烈。

因此，如何研發(fā)更加具有特色、更能夠吸引客戶的產(chǎn)品就成為一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。從成都來看，比如望今緣項(xiàng)目沒有特別強(qiáng)調(diào)人文關(guān)懷和產(chǎn)品的特點(diǎn)，更多強(qiáng)調(diào)的是望江樓盤錦江旁邊這樣一個(gè)唯一的城市高端住宅理念，這就強(qiáng)調(diào)了它的稀缺性，也即一定要有能被市場和客戶所關(guān)注的差異化特點(diǎn)。

NBD：哪些板塊、產(chǎn)品將會(huì)成為引領(lǐng)成都高端住宅的主流？

潘海：從區(qū)域來看，高端住宅受關(guān)注度比較高的主要集中在金融城板塊、攀成鋼板塊及新興的錦城湖板塊，主要原因是這些區(qū)域本身優(yōu)越的地理位置和對資源的占有性所決定的。

從產(chǎn)品來看，高端住宅首要的屬性就是稀缺性，地段、資源稀缺的高端住宅升值前景也相對較好；第二，能夠吸引客戶的產(chǎn)品應(yīng)該是有自己的特點(diǎn)，這樣才能避免同質(zhì)化競爭；第三，對高端客群而言，居住氛圍也是他們所看重的，如何做好這個(gè)營銷也是成功的關(guān)鍵。

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同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：新晉富裕人群興起 激發(fā)高端住宅市場投資熱

2014年年初，受到銀行信貸緊縮、流動(dòng)性緊張的影響，第一季度，整個(gè)市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。但是，一線城市、部分二線城市高端住宅市場表現(xiàn)卻獨(dú)樹一幟，一部分項(xiàng)目還呈現(xiàn)出集中放量的態(tài)勢。

年初，高端住宅市場集中放量、集中成交，主要是兩方面原因：一是年后高端預(yù)售許可證放開，當(dāng)前釋放的是去年底被（停發(fā)預(yù)售許可證）限售項(xiàng)目的市場需求；二是在銀行信貸緊縮市場背景下，企業(yè)資金回籠速度放慢，對于存量偏大的板塊或區(qū)域，一些精品化房企調(diào)整推盤策略，采取平價(jià)策略推盤，甚至部分城市高端項(xiàng)目采取大幅降價(jià)的措施，也會(huì)導(dǎo)致年初高端樓盤集中成交。

研究結(jié)果表明，主要城市的高端住宅市場的發(fā)展速度大大超過了同一城市中主流住宅市場的發(fā)展速度。從過去幾年高端住宅市場發(fā)展?fàn)顩r來看，價(jià)格上漲最快的地區(qū)為北、上、廣、深等一線城市及部分二線城市，原因是這些地區(qū)新晉富裕人群的興起以及商品價(jià)格的上升。

《群邑智庫·2013胡潤財(cái)富報(bào)告》報(bào)告顯示，全國有105萬千萬富豪和6.45萬億萬富豪，分別比上年增長3%和2%。目前，上海已成為這些富豪投資的不二之選。同樣，部分二線城市如成都等地也成為這些富豪投資的選擇地之一。

從富豪們的偏好看，富豪買家需要的是品質(zhì)最為出色的國際性住宅，并愿意為此付出相應(yīng)價(jià)格成本，他們的注意力集中于市中心區(qū)域的高檔住宅，而非郊外或陽光充足地帶的休閑度假物業(yè)。這反映出以上海為代表的全球市場對于市區(qū)住宅的偏好，因這些億萬富豪們需要居住在市區(qū)以打理其業(yè)務(wù)。

從抗跌性或保值的角度來說，高端住宅市場的抗跌性還是比較強(qiáng)的。在市場高漲期，高端住宅市場成交較為活躍，對于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要的作用；而在市場低迷或市場平穩(wěn)期，由于樓市“限購”等因素的存在，高端住宅市場盡管呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況，但由于市場的長期趨好性、投資渠道缺乏及高端住宅物業(yè)的抗跌性較強(qiáng)等原因，投資客在這個(gè)時(shí)候正是有更多的時(shí)間去選擇合適的項(xiàng)目投資。

此外，在“限購”的市場背景下，高端住宅物業(yè)價(jià)格漲幅比較平穩(wěn)，未來市場一旦反彈，投資者將獲得更大的投資回報(bào)與收益。從這個(gè)意義上講，樓市“限購”對高端住宅投資者來說也是贏得了投資高端住宅物業(yè)的時(shí)間。

（每經(jīng)記者 杜冉樂 根據(jù)嘉賓觀點(diǎn)整理）

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全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩：成都高端住宅須加強(qiáng)城市營銷

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

今年3月以來，鉑雅苑項(xiàng)目率先大幅度促銷，打破了成都高端住宅市場的冰冷僵局。何良栩認(rèn)為，該項(xiàng)目屬于區(qū)域個(gè)案項(xiàng)目，因其前期定位期望值偏高，在市場中一直未能體現(xiàn)出當(dāng)初定位意愿。在高端市場環(huán)境又比較嚴(yán)峻的當(dāng)下，選擇調(diào)整期望值，以更實(shí)惠的價(jià)格撬動(dòng)市場，以價(jià)換量也是符合自身需要的。

當(dāng)前，房企越來越傾向于高端住宅產(chǎn)品的定制化。何良栩表示，在大的市場環(huán)境下，高端市場乏力不是個(gè)盤存在的現(xiàn)象，是整體都體現(xiàn)出不活躍狀況。

“定制化”或“個(gè)性化”模式則是調(diào)整開發(fā)模式，以意愿準(zhǔn)客戶的需求指標(biāo)，來達(dá)到或完善其需求。

這類方式在當(dāng)前的市場環(huán)境下，一是可避免盲目開發(fā)，投入大，收效慢，造成資金積壓；二是在有真實(shí)客戶存在前提下，再去開發(fā)，更能滿足高端群體的個(gè)體需求。不足之處在于，報(bào)規(guī)、報(bào)建繁瑣，總體開發(fā)成本會(huì)提高。

對于投資價(jià)值和居住價(jià)值，成都高端住宅更傾向于哪一種？何良栩表示，這要根據(jù)項(xiàng)目本身所處的地理位置等來判斷。優(yōu)質(zhì)高端項(xiàng)目投資屬性和居住屬性普遍都具備，此類項(xiàng)目的稀缺性，決定了其在投資屬性中的保值、增值能力；居住屬性的良好環(huán)境、戶型等更不必說。二級(jí)圈層市場，主要以自然資源作為賣點(diǎn)，其作為養(yǎng)生、養(yǎng)老或度假功能，有一定市場吸引力。

有人說，成都高端住宅賣的是“一線的品質(zhì)，二線的價(jià)格”。何良栩認(rèn)為，這是一個(gè)相對論，與一線城市相較而言，此話是成立的。而整個(gè)城市營銷還需加強(qiáng)，是要讓外地高端客群感受到，成都適合高端客群居住哪幾個(gè)區(qū)域。這幾個(gè)區(qū)域需要走出去，抱團(tuán)做區(qū)域宣傳，這樣“請進(jìn)來、走出去”的方式更有利了解成都的宜居性。

就區(qū)域而言，成都高端住宅呈現(xiàn)出了哪些特征？未來成都高端住宅哪些板塊會(huì)成為主流？何良栩預(yù)判，城市類高端電梯公寓或近郊低密度、低容積率產(chǎn)品是當(dāng)前高端住宅主要的發(fā)展兩極。

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銳理數(shù)據(jù)品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔：成都高端住宅“消費(fèi)力”群體正在成長

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

談到高端住宅市場，須具備幾個(gè)條件：首先，是資源，其中又分為三個(gè)層面，第一是自然資源，有山有水等；第二是配套資源，包括交通站點(diǎn)等；第三是歷史人文資源。

其次，是高端住宅產(chǎn)品本身，要符合高端購房者的生活需求。

第三，是服務(wù)和品牌，是否能夠真正滿足整個(gè)圈層的需求。

現(xiàn)在是成都的第二代高端住宅，我們所說的第一代高端住宅，是指郊區(qū)別墅，包含了近郊、遠(yuǎn)郊別墅，也包含了過去的一些度假區(qū)別墅。第一代高端住宅的時(shí)代已經(jīng)過去了。

第二代高端住宅，回歸主城區(qū)，典型特征是城市內(nèi)的電梯高端住宅公寓，從大平層的精裝開始，到一些所謂的第三代高端住宅。其實(shí)也不是第三代，應(yīng)該是第二代的更新與升級(jí)，開發(fā)商可以給消費(fèi)者裝修定制，就是根據(jù)他們的要求來裝修，用知名藝術(shù)家來設(shè)計(jì)家裝、家居等。這是屬于第二代高端住宅的標(biāo)志。

成都高端住宅市場，一直是被我們的調(diào)控政策所打壓的。從其發(fā)展歷程來看，2007年成都的高端住宅市場就已開始抬頭了，但遇到了2008年調(diào)控，2009年本來要開始復(fù)蘇的高端住宅市場，又遇到2010年的調(diào)控以及大地震，使得成都高端住宅市場一下沉寂了下來。

現(xiàn)在所說的高端住宅，其實(shí)就是“高端改善”和“再次改善”這類人群的需求，但他們是被調(diào)控政策所打壓的，加上他們對市場有觀望預(yù)期，一直處在緩慢釋放和底部徘徊的階段。從未來的發(fā)展趨勢看，很多開發(fā)企業(yè)有可能是忍受不了項(xiàng)目長期的緩慢開發(fā)銷售，為了回籠資金而采取降價(jià)或改為清水房銷售，這是普遍存在的現(xiàn)象。

對于高端住宅的購房者或投資者來說，這種占有城市資源、地理位置和配套的市區(qū)內(nèi)高端住宅，是一個(gè)很難得的下手機(jī)會(huì)，但還是受制于他們的購房條件。

就高端住宅的投資與居住價(jià)值而言，大家目前不是對投資看得淡，應(yīng)是因項(xiàng)目而異。在這個(gè)階段，成都高端住宅還是僅限于現(xiàn)在的居住功能的滿足，只有部分投資升值的考慮。

成都高端住宅的品質(zhì)并不差，甚至超過了一線，應(yīng)說是“一線的品質(zhì)，二線的價(jià)格”，原因在于成都受到調(diào)控的影響；另一個(gè)很大的原因是現(xiàn)在的消費(fèi)群體還在成長中，這與一座城市的經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的，成都的富豪還沒有沿海城市那么多。從目前市場來看，成都高端住宅還處于在底部盤整，蓄勢待發(fā)的狀態(tài)。