每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

受持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮的貨幣政策影響，越來(lái)越多的中小型房企陷入資金困局。

近日，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的老大——深圳光耀地產(chǎn)被曝項(xiàng)目資金出現(xiàn)問(wèn)題，在惠州的多個(gè)樓盤(pán)無(wú)法按時(shí)交付，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

光耀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)承認(rèn)，公司存在資金鏈緊繃和多個(gè)項(xiàng)目延遲交房的事實(shí)。記者經(jīng)過(guò)多方采訪發(fā)現(xiàn)，光耀地產(chǎn)出現(xiàn)上述情況，與公司長(zhǎng)期依賴(lài)高息融資及深陷三四線城市市場(chǎng)不無(wú)關(guān)系。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，在這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)分化以及信貸緊縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將快速上升。

多項(xiàng)目逾期交樓遭維權(quán)/

“按照合同要求，開(kāi)發(fā)商需要在2013年底向業(yè)主交付13～18棟物業(yè)，涉及業(yè)主近千余戶(hù)。但幾經(jīng)拖延，開(kāi)發(fā)商在樓房未達(dá)收樓標(biāo)準(zhǔn)的情況下卻強(qiáng)發(fā)收樓通知，強(qiáng)收物業(yè)管理費(fèi)，逾期交樓不承擔(dān)違約賠償”，一位光耀荷蘭小城業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，光耀地產(chǎn)位于惠州的三個(gè)項(xiàng)目：荷蘭小城、翡儷港、馬克住區(qū)沒(méi)法按時(shí)交樓。

在搜房網(wǎng)的光耀翡儷港業(yè)主論壇上，有網(wǎng)友表示，由于在去年逾期交樓，光耀地產(chǎn)在今年1月3日曾經(jīng)發(fā)布《致歉函》，開(kāi)發(fā)商在該函中稱(chēng)因受異常天氣影響，導(dǎo)致施工進(jìn)展有所遲緩，并承諾將于2014年4月30日前交付房屋，如今項(xiàng)目卻處于停工狀態(tài)，交樓時(shí)間仍未定奪。

此外，令部分業(yè)主不解的是，自己購(gòu)買(mǎi)的房子在還沒(méi)交樓的情況下被法院查封。上述業(yè)主透露，光耀荷蘭小城23～24樓共計(jì)32套房在已經(jīng)網(wǎng)簽購(gòu)房合同的情況下，仍處于被法院查封的狀態(tài)。

光耀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司在惠州的少數(shù)樓盤(pán)存在延遲交樓的情況，公司已經(jīng)協(xié)調(diào)多方資源，加快施工進(jìn)度，確保業(yè)主的利益。同時(shí)，公司已經(jīng)與延遲交樓項(xiàng)目的業(yè)主進(jìn)行多次溝通，交樓時(shí)間、賠償?shù)确矫娴墓?jié)點(diǎn)與措施已經(jīng)出臺(tái)，且已經(jīng)通知到每一位業(yè)主。但是，對(duì)于部分物業(yè)為何被法院查封，光耀地產(chǎn)并沒(méi)有作出回應(yīng)。

根據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，惠州市相關(guān)政府部門(mén)已召開(kāi)光耀項(xiàng)目問(wèn)題協(xié)調(diào)會(huì)，主要進(jìn)行光耀相關(guān)項(xiàng)目的業(yè)主維權(quán)協(xié)調(diào)、商討解決方案等工作。

高速擴(kuò)張下的資金困局/

資料顯示，深圳光耀地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)立于2002年，是深圳眾望投資集團(tuán)下屬企業(yè)，借助惠州的地理優(yōu)勢(shì)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主。

多年激進(jìn)式擴(kuò)張的背后，光耀地產(chǎn)資金需求越來(lái)越大。正因如此，公司一直謀求上市以拓寬融資渠道，但至今仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，光耀地產(chǎn)于2012年3月向家住揭陽(yáng)市榕城區(qū)的張某借款1.2億元，到期未償還被后者起訴，敗訴后揭陽(yáng)中院執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)，光耀地產(chǎn)沒(méi)有足夠財(cái)產(chǎn)履行還款義務(wù)，因此將其錄入人民銀行征信系統(tǒng)。記者發(fā)現(xiàn)，公司由于失信已被列入國(guó)家失信名單。

因此，銀行也對(duì)光耀地產(chǎn)關(guān)閉了借貸之門(mén)。光耀地產(chǎn)只能通過(guò)信托甚至民間借貸獲取高息貸款。

一位曾經(jīng)與光耀地產(chǎn)合作的金融公司內(nèi)部人士向記者透露，光耀地產(chǎn)的融資風(fēng)格一直很激進(jìn)，公司長(zhǎng)期依賴(lài)于民間借貸，月均利息有的高達(dá)3％～4％，一旦銷(xiāo)售回款出現(xiàn)問(wèn)題，很容易受困。

據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，光耀地產(chǎn)位于天津團(tuán)泊湖的項(xiàng)目去年底向韓亞銀行申請(qǐng)一筆8500萬(wàn)元半年期貸款，年利率21.6%，利息每月支付，但目前天津項(xiàng)目已經(jīng)被司法凍結(jié)了。

此外，深圳新都酒店股份有限公司（*ST新都）于5月6日發(fā)布公告，公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理袁克儉正式提出辭職，導(dǎo)火索正是由于*ST新都為光耀地產(chǎn)一筆借款提供擔(dān)保，但此事既未經(jīng)公司決策程序，事后亦未披露。

“經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)控，公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺光耀，公司有信心度過(guò)目前的困難階段，網(wǎng)傳光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實(shí)”，上述光耀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

中小房企困境的縮影/

一邊是高息舉債，另一邊是深陷三四線城市“泥潭”，光耀地產(chǎn)的資金問(wèn)題是中小型房企困境的縮影。

資料顯示，自2010年起，光耀集團(tuán)開(kāi)始布局長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，目前已布局了惠州、深圳、杭州、天津、東莞等11個(gè)城市，總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備用地近800萬(wàn)平方米。

記者發(fā)現(xiàn)，公司在售項(xiàng)目60％集中在惠州，其新進(jìn)駐的部分二線城市如杭州、天津等同樣以投資性需求為主導(dǎo)，導(dǎo)致光耀地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況受宏觀調(diào)控的影響比一般開(kāi)發(fā)商更大。

“在過(guò)去幾年，惠州可謂是過(guò)度投資程度最嚴(yán)重的三線城市之一，這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)仍需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間去庫(kù)存。杭州與天津也是這兩年庫(kù)存量較高的二線城市?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，這些城市樓市未來(lái)仍存在較大的市場(chǎng)壓力”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)的資金面已經(jīng)由去年的“豐水期”步入了“枯水期”。銷(xiāo)售回款放緩后，很多高杠桿的房企都可能會(huì)出現(xiàn)一定的困難，特別是中小型企業(yè)，立足三四線城市的房企。