每經編輯 每經記者 李娜 發(fā)自成都    

每經記者 李娜 發(fā)自成都

與國內房地產市場投資形式形成鮮明對比的是，國內投資者海外購房的需求正在逐漸增長。

近一年多來，實體企業(yè)、金融機構以及個人都在密集關注海外房地產市場。

近期，一家主投中國市場的房地產投資基金——嘉實房地產投資有限公司 （以下簡稱嘉實房地產）計劃暫停投資中國市場，轉投海外房地產市場。

與此同時，公募陣營中，布局海外房地產的QDII基金的收益幾乎全線領漲，年初以來的漲幅多數(shù)已超過10%，組成了第一集團。

嘉實房地產投資轉向海外地產/

正當?shù)禺a大佬們還在為國內房地產的預期激辯時，國內的機構和個人投資者正在邁開大步向海外房地產市場挺進。

4月底，高富諾基金的首席執(zhí)行長雷納透露，嘉實房地產投資已停止擬推出的規(guī)模5億美元、投資幣種為美元的嘉實房地產投資中國綜合回報基金的募資，嘉實房地產投資正將中國資金轉為投向海外房地產市場。

資料顯示，嘉實房地產投資成立于2012年，由嘉實基金管理公司聯(lián)手英國高富諾基金組建，是專注于大中華地區(qū)投資的私募地產基金管理平臺。嘉實基金旗下子公司嘉實財富，通過“外匯通”業(yè)務幫助國內投資者在海外實現(xiàn)直接投資，包括購置不動產。據了解，公司已完成幾個項目，其中包括幫助客戶購置倫敦的房產。

此前，有消息稱，中金公司和平安信托等國內機構，近期可能已向高端客戶完成募集開始下注美國房地產市場。平安銀行的私人銀行也在謀劃投資美國房地產市場的相關產品。

仲量聯(lián)行最新研究數(shù)據顯示，今年一季度，中國機構投資者對海外房地產投資額同比增長25%，達到21億美元，交易主要集中于倫敦、悉尼、洛杉磯和芝加哥等大城市。

4只美房QDII今年收益超10%/

值得注意的是，此前出海淘金美國地產市場的QDII獲得的回報，并不遜色于投資A股的基金。

資料顯示，目前QDII中，共有5只基金投資海外房地產市場，除嘉實和諾安兩家將投資范圍定義為全球不動產外，其余3只均主要投向美國房地產市場。

一季報顯示，除嘉實全球房地產在美國房地產市場的配置比例較低，僅占65%以外，其余4只都在9成以上。同花順的統(tǒng)計數(shù)據顯示，今年初至5月7日，除國泰美國房地產基金外，其余4只基金所獲得的收益均超過10%。

鵬華美國房地產，作為國內最早投資美國房地產市場的基金，今年初至5月7日，凈值漲幅達到15.12%。去年才成立的廣發(fā)美國房地產指數(shù)QDII，今年初以來，也獲得近15%收益。嘉實全球房地產基金趁著美國房地產市場復蘇，終于在今年一舉實現(xiàn)扭虧，并小幅盈利。排名暫時領先的諾安全球不動產，今年初以來的收益為15.66%。

相對于A股市場，受高估值等影響，基金重兵駐守的成長股大幅度回調，公募基金收益大幅縮水。截至5月8日，暫時位列榜首的股基為中郵戰(zhàn)略新興成長，其年初以來的收益也只有16.98%，興全輕資產的同期收益也回調至14.24%。

由此來看，布局美國房地產的QDII基金今年的表現(xiàn)已超越不少A股基金，足以與中郵戰(zhàn)略新興成長等股基冠軍媲美。

主要投資美國房地產信托憑證/

據了解，美國房地產行業(yè)上市公司有房地產信托憑證（REITs），房地產運營公司，房地產開發(fā)商幾類，但經營模式有區(qū)別，因此市場表現(xiàn)各有千秋。REITs的收入來源主要是租金，房地產開發(fā)商則以銷售為主要收入來源，由于銷售收入較租金收入有更大波動，因而開發(fā)商股票表現(xiàn)的彈性也就更大。

在上述五只QDII中，除國泰美國房地產開發(fā)基金主要投向房地產開發(fā)商外，其余4只主要投資范圍均為REITs。

廣發(fā)美國房地產基金經理邱煒告訴《每日經濟新聞》記者，“REITs的產品收益主要來自于房價上漲和租金收入，收益比較穩(wěn)定。”

“REITs的收益比較穩(wěn)健。只要美國的房價跌幅不大，其風險就主要來自于二級市場上的交易，比如說流動性風險、投資者避險情緒、突發(fā)事件等。投資美國房地產上市公司則需要考慮公司估值、市盈率等多方面因素。”一位研究美國房地產的基金人士表示。

鵬華美國房地產基金經理裘韜則向記者表示，“今年以來，美國REITs表現(xiàn)明顯優(yōu)于主要股指。首先是商業(yè)地產基本面良好。在經歷2013年利率大幅跳升后，利率對REITs的負面影響有所緩解；今年以來利率環(huán)境相對溫和，美國中期國債收益率有所下降。物業(yè)直接交易活動增加，價格普遍平穩(wěn)上升，也對REITs的估值水平起到良好支撐。在經濟復蘇和就業(yè)回升的背景下，美國房地產整體供需結構合理，REITs凈收入連續(xù)十一個季度增速高于歷史平均水平，行業(yè)平均出租率穩(wěn)定在較高水平，租金穩(wěn)步提升，股息也有顯著增長。”

彭博的數(shù)據顯示，截至2014年5月6日，美元計價的明晟美國REITs凈總收益指數(shù)今年以來上漲13.47%，分別超出標普500指數(shù)（11.78%） 和 羅 素2000指 數(shù)（17.88%）。從富時美國REITs子行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)看，公寓板塊今年以來上漲18.39%，醫(yī)療板塊上漲17.61%，自助倉儲板塊上漲16.00%，寫字樓板塊上漲14.17%，零售板塊上漲12.64%，工業(yè)板塊上漲9.80%，綜合類板塊上漲9.73%，酒店板塊上漲9.70%，林業(yè)板塊下跌2.09%。

一季度末份額均不到兩億/

談到美國房地產市場的投資前景，上述兩位基金經理均表示，2014年美國REITs平穩(wěn)增長的勢頭仍可延續(xù)。

“受益于美國經濟的復蘇，商業(yè)地產復蘇仍將持續(xù)，我未來更看好的是寫字樓、購物中心以及跟醫(yī)療相關的REITs投資價值。”邱煒向《每日經濟新聞》記者表示。

在裘韜看來，2014年美國的經濟復蘇前景在一定程度上比前幾年明朗，強周期和晚周期行業(yè)當前上漲潛力更大，比如以團體業(yè)務為主的綜合類酒店、一線城市圈內的次甲級寫字樓等；隨著美國物業(yè)開發(fā)活動的回暖，2014年到2015年某些區(qū)域的特定物業(yè)類別供應會顯著增加，因此會更加偏好投資所處地域土地資源有限、開發(fā)限制較多、建造周期較長以及融資要求較高的物業(yè)，比如東西海岸旅游城市的頂級購物中心、大型綜合性大學校園內或距離校園半英里以內的學生公寓等。

裘韜還向記者坦言，“如果美聯(lián)儲因為經濟復蘇強勁而加息，那么房地產需求必然健康，則REITs出租率、租金自然水漲船高，故營收也會不斷提升。我們分析了歷史多次美聯(lián)儲加息周期和市場利率上升周期后發(fā)現(xiàn)，REITs在升息前期有一定波動，但在一個完整周期中通常表現(xiàn)優(yōu)于其他資產類別，利率影響并非負面。由于REITs子行業(yè)的經濟敏感度和租約長短不同，有的子行業(yè)（如醫(yī)療）表現(xiàn)類似債券，對利率更加敏感，另一些子行業(yè)（如酒店）周期性更強，對利率不敏感，根據利率走勢預期在行業(yè)間進行調配也能有效規(guī)避潛在風險。”

嘉實全球房地產的掌門人則表示，預期未來美國經濟會有一定程度反彈。美國10年期國債收益率將隨著經濟進一步增長而逐步上行，雖然債券收益率上升對REITs價格帶來下壓風險。但REITs在2013年下半年的大幅回調和2014年一季度的反彈將令其未來的表現(xiàn)更能反映出房地產市場持續(xù)改善的基本面。

雖然，布局海外房地產的QDII有著較好的表現(xiàn)，而基金發(fā)布的一季報顯示，上述QDII基金都是名副其實的 “袖珍基金”，份額均不足2億份。

數(shù)據顯示，目前份額最高的為嘉實全球房地產。今年一季度，其遭遇凈贖回，份額縮水近4000萬份，截至一季度末份額只有1.8368億份，而在去年年底仍有2.23億份。諾安全球收益不動產的份額也在一季度縮水了2400萬份，份額在3月底降至1.05億份附近。一季度末，廣發(fā)房地產指數(shù)基金、鵬華美國房地產基金的份額均不到2億份。

“投資者申購的量不大，積極性也不高。最主要還是受當年首批QDII出海基金至今仍未挽回虧損帶來的負面影響。”一位基金公司的渠道人士如此告訴記者。

趙磊則告訴記者：“回顧歷史，REITs的長期回報率能達到年化10%以上，普通投資者可以將REITs看做一種能持續(xù)分紅的股票。同時，未來隨著QE的逐步退出，美元升值勢在必行，帶動美元資產升值?；鸲唐趦炔⑽醋鋈嗣駧诺膮R率對沖，主要是為了享受美元升值、人民幣貶值帶來的超額收益。”