近段時(shí)間，隨著樓市成交量的持續(xù)萎縮，關(guān)于樓市的利空消息也是不斷傳來(lái)。其中，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)因資金問(wèn)題導(dǎo)致多個(gè)樓盤(pán)無(wú)法交付，公司面臨倒閉的消息，更是引發(fā)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。

而據(jù)記者了解，光耀地產(chǎn)之所以資金出現(xiàn)問(wèn)題，主要就是因?yàn)楦哳~的利息支出吞噬了公司大量的利潤(rùn)。市場(chǎng)狀況較好時(shí)，光耀地產(chǎn)尚不至于出現(xiàn)較大的問(wèn)題，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，這種“十個(gè)罐子九個(gè)蓋”的游戲便會(huì)玩不下去。

實(shí)際上，在銀行逐步收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的當(dāng)下，不少前期擴(kuò)張激進(jìn)，負(fù)債高企的地產(chǎn)商都面臨著極大的資金壓力。以首開(kāi)股份[-2.35% 資金 研報(bào)]為例，截至2013年年末，公司凈負(fù)債率為183%,較2012年同期大幅上升64.6%。同時(shí)，2013年公司共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.89億元，但其年內(nèi)的利息支出卻高達(dá)31.69億元，超出凈利潤(rùn)的2倍還多。

讓人擔(dān)心的是，去年首開(kāi)股份拿地金額猛增，超過(guò)了其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但今年前4個(gè)月，公司的銷(xiāo)售卻大幅下滑，不及去年同期的一半，這種情況下，公司的資金壓力進(jìn)一步凸顯，如何降低高額的利息支出已經(jīng)成為首開(kāi)股份急需解決的問(wèn)題。

“樣本”光耀

“公司資金確實(shí)有壓力，但絕談不上倒閉。只要有3億元到5億元資金，我們就能轉(zhuǎn)起來(lái)。而且公司和銀行都談了，目前沒(méi)有提前催還貸款的，部分銀行已經(jīng)承諾會(huì)把貸款展期。”光耀地產(chǎn)品牌管理中心媒介副經(jīng)理鄒先法這樣對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

5月6日晚，有消息稱(chēng)中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)因多個(gè)樓盤(pán)無(wú)法交付，公司目前面臨倒閉。第二天，光耀集團(tuán)緊急發(fā)布“關(guān)于光耀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的說(shuō)明”，澄清倒閉傳言。光耀在回復(fù)中表示，“連續(xù)幾年的調(diào)控，公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺光耀，公司有信心度過(guò)目前的困難階段，網(wǎng)傳光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實(shí)。”

對(duì)于傳聞中，光耀地產(chǎn)在惠州開(kāi)發(fā)的荷蘭小城、翡儷港、馬克住區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目，因資金鏈問(wèn)題而逾期無(wú)法交房。光耀地產(chǎn)表示，公司在惠州的少數(shù)樓盤(pán)確實(shí)存在延遲交樓的情況，公司已經(jīng)協(xié)調(diào)多方資源，加快施工進(jìn)度，確保業(yè)主的利益。

實(shí)際上，光耀地產(chǎn)資金緊張的局面在去年便已經(jīng)出現(xiàn)。一份韓亞銀行的催款單照片顯示，光耀地產(chǎn)天津團(tuán)泊湖項(xiàng)目2013年年底向韓亞銀行申請(qǐng)了一筆8500萬(wàn)元半年期貸款，年利率高達(dá)21.6%，且利息每月支付。對(duì)此，光耀地產(chǎn)方面并沒(méi)有否認(rèn)。同時(shí)，有消息稱(chēng)，由于從銀行貸款困難，光耀地產(chǎn)從2011年開(kāi)始便大量涉足民間借貸，借款總額達(dá)20億元左右，三年來(lái)公司僅利息便還款20億元，目前仍有本金加利息20億元以上未還。

據(jù)悉，惠州項(xiàng)目之所以無(wú)法交房，主要就是因?yàn)楣鹃L(zhǎng)期的高額融資成本吞噬了大量利潤(rùn)，最終無(wú)力償還這些貸款，導(dǎo)致借貸方提起訴訟，法院凍結(jié)了相關(guān)資產(chǎn)，公司的項(xiàng)目工程不得不停工。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“光耀地產(chǎn)持有大量項(xiàng)目的惠州，屬于典型的三、四線(xiàn)城市，庫(kù)存量持續(xù)處于高位，未來(lái)潛在供應(yīng)量也非常巨大，市場(chǎng)去化速度慢，而隨著近期深圳等投資客戶(hù)觀(guān)望情緒濃厚，惠州市場(chǎng)的需求更是萎縮。同時(shí)，銀行房貸放款的速度放緩，也讓企業(yè)的資金問(wèn)題更加凸顯”。

光耀地產(chǎn)董事長(zhǎng)郭耀名在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也稱(chēng)，“從去年下半年，銀行貸款收緊。房地產(chǎn)行業(yè)以往一直都是在花未來(lái)的錢(qián)搞開(kāi)發(fā)，都是用銀行資金做開(kāi)發(fā)，突然間把水龍頭給關(guān)死，當(dāng)關(guān)得剩下1/4或1/5的時(shí)候，很多企業(yè)就捉襟見(jiàn)肘了。而且光耀已經(jīng)銷(xiāo)售出去的房源由于銀行放貸收緊造成的資金滯留至少有數(shù)億元。”

“我們董事長(zhǎng)說(shuō)了，為了能讓惠州的項(xiàng)目全面復(fù)工，保障小業(yè)主的權(quán)益，光耀愿意接受任何其它企業(yè)的收購(gòu)。”鄒先法稱(chēng)。

利息支出超凈利2倍

而類(lèi)似光耀地產(chǎn)這樣，因高額利息支出導(dǎo)致公司大量利潤(rùn)被吞噬，資金鏈緊張的情況，在不少開(kāi)發(fā)商身上都有體現(xiàn)。

根據(jù)Wind提供的數(shù)據(jù)顯示，在滬深兩市142家上市房企中，2013年的利息支出合計(jì)高達(dá)338.03億元，占當(dāng)年上述房企凈利潤(rùn)總和的38.97%。

其中，首開(kāi)股份2013年共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.89億元，但其年內(nèi)的利息支出卻高達(dá)31.69億元，超出凈利潤(rùn)的2倍還多。

根據(jù)首開(kāi)股份的年報(bào)顯示，公司目前主要融資途徑為銀行貸款、信托貸款、私募債，2013年底，公司銀行貸款余額為200.74億元、信托貸款余額為164.31億元、私募債為48.92億元，融資總額達(dá)413.97億元。同時(shí)，截至2013年年末，公司凈負(fù)債率為183%，持有現(xiàn)金131.4億元，較年初下降10.3%。而由于負(fù)債高企，公司2013年雖然實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入135.01億元，同比增長(zhǎng)6.51%，但凈利潤(rùn)卻下滑了20.3%。

首開(kāi)股份自己也表示，2013年，股份公司業(yè)務(wù)拓展和企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張比較快，支出不斷增加，公司資金壓力較大。資本市場(chǎng)融資困難較大，可供貸款的新項(xiàng)目越來(lái)越少。信托融資比重增加，融資利率上升，資金成本較高。近年來(lái)公司負(fù)債率居高不下，面臨著高負(fù)債運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，雖然明知存在這高負(fù)債運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但首開(kāi)股份卻開(kāi)始激進(jìn)擴(kuò)張。

公司年報(bào)顯示，其全年在北京地區(qū)（大興、通州、朝陽(yáng)、亦莊、昌平）分別取得12塊開(kāi)發(fā)用地，在京外深耕城市（蘇州、廈門(mén)）以及新進(jìn)城市（杭州、大連）也取得了9塊開(kāi)發(fā)用地。按權(quán)益計(jì)算，地上規(guī)劃面積為214.3萬(wàn)平方米。其中，可售商品房面積193萬(wàn)平方米，配建自住型商品房6.45萬(wàn)平方米，保障房13.77萬(wàn)平方米，公司權(quán)益出資為186.4億元。而同期，公司的合同簽約金額為185.8億元，拿地銷(xiāo)售比超過(guò)1:1，公司激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略顯露無(wú)疑。

而這導(dǎo)致了公司去年現(xiàn)金流的大幅下滑。據(jù)悉，首開(kāi)股份去年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-82.72億元，同比下降486.08%，主要原因便是公司加大拿地力度，購(gòu)地支出及相關(guān)保證金支出大幅增加，公司對(duì)參股合作項(xiàng)目資金支持大幅增加等因素導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅降低。

但本想大干一場(chǎng)的首開(kāi)股份，卻在2014年開(kāi)始便遭遇寒流。根據(jù)首開(kāi)股份的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2014年4月份，公司及控股子公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積11.7萬(wàn)平方米（含地下車(chē)庫(kù)等），實(shí)現(xiàn)簽約金額14.8億元。1月份至4月份，公司及控股子公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積33.5萬(wàn)平方米（含地下車(chē)庫(kù)等）,同比下降44.5%；實(shí)現(xiàn)簽約金額 42.9億元，同比下降50.7%。

瑞銀證券的研究報(bào)告就認(rèn)為，高企的負(fù)債水平給首開(kāi)股份帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，公司如要實(shí)現(xiàn)持續(xù)的快速增長(zhǎng)，可能需要進(jìn)行股權(quán)融資，以解決資金缺口。

而對(duì)于目前房企的資金狀況，張大偉表示，光耀地產(chǎn)資金緊張雖然是一個(gè)個(gè)案，但已經(jīng)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)的整體現(xiàn)狀。2013年房企拿地過(guò)多，2014年銷(xiāo)售一旦放緩，緊繃的資金鏈很快就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

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