每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告指出，截至4月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，該庫(kù)存創(chuàng)下了近5年的歷史新高。而在以唐山、青島、鞍山、沈陽(yáng)等為代表的北方城市中，“庫(kù)存”已經(jīng)變成了敏感詞匯。伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及傳統(tǒng)工業(yè)下行的壓力，房地產(chǎn)被這些城市賦予了“救市主”的角色。但如今，在各方壓力之下，這個(gè)“救市主”顯得有些力不從心。

近期，一席來(lái)自國(guó)內(nèi)知名房企高管的“密室談話”被流出，如利劍一般，在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃了一道口子。

唐山、沈陽(yáng)、鞍山、青島……在萬(wàn)科副總裁毛大慶的談話中，這些北方城市身在其列。而在這些庫(kù)存量巨大的城市背后，不乏一些老工業(yè)基地的身影。對(duì)這些城市來(lái)說(shuō)，伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及傳統(tǒng)工業(yè)下行的壓力，房地產(chǎn)無(wú)疑充當(dāng)了“救市主”的角色。

那么，這些城市的庫(kù)存壓力到底有多嚴(yán)重？單從一些存銷比的數(shù)字可能很難讓人體會(huì)，只有行走在這些城市的大街小巷，才會(huì)訝異于房地產(chǎn)這只大手以何等氣力改造與顛覆著整座城市。對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者選取了幾個(gè)樣本城市進(jìn)行調(diào)查，試圖掀開這些城市庫(kù)存背后的真實(shí)需求與壓力。

“亞歷山大”的庫(kù)存量

細(xì)讀上述被傳出的“內(nèi)部發(fā)言”，不管是否真是出自毛大慶的判斷，但詳實(shí)的數(shù)據(jù)與分析已經(jīng)警示了這些城市的庫(kù)存問題。由于土地供應(yīng)過多，帶來(lái)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)去化能力或銷售能力的透支，這其中包括沈陽(yáng)、營(yíng)口、鞍山、唐山等城市。

“近兩個(gè)月購(gòu)房者觀望情緒較重，從而使得房企跑量的希望落空，庫(kù)存也是‘亞歷山大’。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

上海易居房地產(chǎn)研究院5月12日發(fā)布的《4月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》指出，截至4月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，該庫(kù)存創(chuàng)下了近5年的歷史新高。

即便是在最不乏購(gòu)買力的北京，在近半年的時(shí)間里，越來(lái)越濃的觀望氣氛也將樓市庫(kù)存推至高點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京市現(xiàn)房與期房合計(jì)庫(kù)存再次回到了7萬(wàn)套以上，庫(kù)存達(dá)到近13個(gè)月新高。

以唐山為例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積高達(dá)1741萬(wàn)平方米，其年均去化量?jī)H為146萬(wàn)平方米。照這樣的速度，唐山樓市去化至少需要10年時(shí)間。

此外，數(shù)據(jù)顯示，今年4月沈陽(yáng)新建商品住宅新增供應(yīng)面積72.6萬(wàn)平方米，截至4月末累計(jì)庫(kù)存量達(dá)1720萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%。在易居的上述庫(kù)存報(bào)告中，沈陽(yáng)的存銷比為19.1，即按照現(xiàn)在的庫(kù)存夠賣近20個(gè)月。

老工業(yè)城市轉(zhuǎn)型之殤

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的實(shí)地走訪中，唐山當(dāng)?shù)氐姆科笕耸恳苍毖?，鋼廠、煤礦關(guān)了不少，政府的稅收自然大打折扣，對(duì)于土地出讓的需求也就越來(lái)越大。這樣的狀況并非只是在唐山，還包括同為老工業(yè)城市的沈陽(yáng)、鞍山。伴隨著工業(yè)行業(yè)的下滑，這些政府幾乎不約而同地啟動(dòng)了轉(zhuǎn)型的序幕。賣地、賣房成了這些政府的主力稅收來(lái)源。

“這里提到的很多城市都屬于人口流出性城市，住宅供應(yīng)量規(guī)模與市場(chǎng)需求不成正比。”在黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威看來(lái)，“有些三四線城市土地供應(yīng)非常不理性，購(gòu)買力不強(qiáng)，剛需不足，投資性需求又會(huì)流向高增長(zhǎng)的一二線城市，自然會(huì)進(jìn)一步加大庫(kù)存壓力。”

“要想真正轉(zhuǎn)型并不容易，不光是這些處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的城市需要土地財(cái)政，即便是一些發(fā)達(dá)地區(qū)，地方政府的收入也都要靠土地財(cái)政來(lái)支撐。”國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心總規(guī)劃師、規(guī)劃院院長(zhǎng)沈遲表示。“在所有城市的發(fā)展中，都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程，沒有哪一個(gè)城市可以依靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)‘吃’下去。”國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)部主任張占斌認(rèn)為。

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樣本一

不敢“長(zhǎng)高”的唐山：高庫(kù)存懸頂 城市轉(zhuǎn)型遇“余震”

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自河北唐山

從最高只有3層的老磚樓搬進(jìn)坐電梯都要等上四五分鐘的高層住宅樓，新鮮感足以沖抵居所改變帶來(lái)的不習(xí)慣。這是李云麗第三次搬家，這距離唐山大地震已經(jīng)過去了37年。

像李云麗這樣的“平改戶”在唐山有10萬(wàn)多戶。大地震之于唐山這座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量復(fù)建的平房矮樓難與這座北方資源型城市“奔跑”的速度匹配，城市建設(shè)的兇猛更是賦予了這座不敢 “長(zhǎng)高”的城市追求高度的勇氣。

如果說(shuō)30多年前的大地震讓唐山竭力重生，那么，大規(guī)模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設(shè)則讓這座城市經(jīng)歷著新的轉(zhuǎn)型考驗(yàn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，工期放緩、銷售遇阻等負(fù)面情緒正困擾著當(dāng)?shù)貥鞘?，這座城市也在經(jīng)歷著一場(chǎng)轉(zhuǎn)型過程中高庫(kù)存重壓下的樓市“余震”。

“平改”后遺癥/

“大地震之后大家都不敢住樓房，很多房子最高就蓋到3層。”李云麗的視線從18層的客廳窗戶向外望去，順著她的視線所見的這座城市，此起彼伏的高樓混雜著塔吊，像一個(gè)沒有邊界的工地。

這座重建在地質(zhì)斷裂帶上的城市，對(duì)于高樓有著天生的恐懼。“之前按規(guī)定也就是建到12層，但現(xiàn)在20多層的樓房隨處可見，大家對(duì)于地震的恐懼早已淡化。”王國(guó)林如是說(shuō)。

王國(guó)林是唐山市一家小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人，一聊起唐山市場(chǎng)，他的眉頭始終沒有松開。“還好我現(xiàn)在也沒什么項(xiàng)目了，房地產(chǎn)我不打算再沾邊。”王國(guó)林略顯慶幸。

像王國(guó)林這樣的中小開發(fā)商占據(jù)了唐山的絕大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)，在萬(wàn)科、華潤(rùn)這些品牌房企進(jìn)駐之前，這里大多是一些社會(huì)資源好的本土企業(yè)。“有些就是煤老板或者是鋼廠老板，有錢了投一兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩年市場(chǎng)不好了，大家自然也就不投了。”王國(guó)林說(shuō)。

“唐山樓市的形勢(shì)發(fā)展變化應(yīng)該有3年了，明不降暗降也得有2000塊錢。”唐山一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，剛需并不大，本地居民大多也都有1~2套住房。

不管是剛需還是投資性需求，兩股力量逐漸萎縮，樓市自然失去了支撐。而另一個(gè)關(guān)鍵因素，是唐山市自2007年開始大力推進(jìn)的“平改樓”工程。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一些遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域依稀可以看到未被改造的低矮樓房，周邊的城中村也都處于被改造的過程中。據(jù)了解，2010年8月，《唐山市震后危舊平房改造項(xiàng)目規(guī)劃方案》獲國(guó)家發(fā)改委批復(fù)，所涉及的待改造住宅樓建筑面積970萬(wàn)平方米，涉及居民12.8萬(wàn)戶。規(guī)劃建設(shè)安置住宅小區(qū)135個(gè)，建筑面積1600萬(wàn)平方米，建設(shè)住房18.84萬(wàn)套，估算總投資340億元。

遭高庫(kù)存壓頂/

“平改樓”的推進(jìn)加速了唐山市庫(kù)存量的增加。有報(bào)道稱，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計(jì)1741萬(wàn)平方米，然而，這4年年均銷量只有146萬(wàn)平方米。如果按照這樣的銷售速度測(cè)算，唐山市要消化這4年新建的樓房庫(kù)存至少需要10年。

唐山市的潛在供應(yīng)究竟有多大？“我了解到的是現(xiàn)在唐山有20多個(gè)村拆了還沒有改，光這部分平改的面積就有2000多萬(wàn)平方米。”上述不愿具名的當(dāng)?shù)胤科笕耸勘硎尽?/p>

據(jù)其透露，受困于市場(chǎng)降溫等多重原因，唐山市目前部分區(qū)域已經(jīng)暫緩了平改工程。

記者在走訪中了解到，包括萬(wàn)科、華潤(rùn)等房企在當(dāng)?shù)氐匿N售情況也不樂觀，一些項(xiàng)目更是通過各種價(jià)格暗降來(lái)吸引購(gòu)房者，而當(dāng)?shù)匾恍┲行》科蟮捻?xiàng)目，更是出現(xiàn)了工期放緩甚至停工的現(xiàn)象。

“從去年開始，銀行基本上不再提開發(fā)貸款，如果是涉及城鎮(zhèn)化建設(shè)的項(xiàng)目還可以考慮，單純的商品房住宅開發(fā)基本上都暫停了。”唐山市當(dāng)?shù)匾患覈?guó)有銀行相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。據(jù)其透露，目前除了一些大品牌房企還能支撐外，大部分中小房企的日子都不好過。

一位長(zhǎng)期關(guān)注該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的專家則表示，由于過分依賴鋼鐵能源等產(chǎn)業(yè)，唐山在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中并沒有把握住最佳時(shí)機(jī)，過度工業(yè)化造就的不宜居也讓唐山難以吸引更多的人口流入。

土地財(cái)政明顯/

從唐山市中心繁華商業(yè)區(qū)一直往南行，不到10分鐘的車程便能抵達(dá)這座城市最著名的南湖公園。據(jù)當(dāng)?shù)厝说慕榻B，這個(gè)曾被聯(lián)合國(guó)給予嘉獎(jiǎng)的城市公園正是從一處采礦塌陷地變身為生態(tài)綠地。

作為資源型城市的唐山，大規(guī)模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設(shè)也這讓這座城市轉(zhuǎn)型經(jīng)歷新的考驗(yàn)。短短十幾公里的路程，記者發(fā)現(xiàn)，連手機(jī)屏幕上都布滿了灰塵。

顯然，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)注意到了這一問題。從建設(shè)南湖公園、環(huán)城水系這些生態(tài)工程，到關(guān)停部分環(huán)保不達(dá)標(biāo)的鋼廠、煤礦，都是在為轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備。

值得注意的是，伴隨著傳統(tǒng)工業(yè)的貢獻(xiàn)逐漸減少，政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴越來(lái)越明顯。“鋼廠、礦廠的稅收少了，只能靠土地出讓。”上述房企人士說(shuō)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢公開資料了解到，自2009年以來(lái)，唐山市累計(jì)出讓地塊幅數(shù)高達(dá)3714宗，累計(jì)成交建筑面積1.94億平方米，平均樓面價(jià)為553.91元/平方米。土地供應(yīng)在2011年大幅增長(zhǎng)，共推出1017宗地塊，遠(yuǎn)高于前兩年的123宗及553宗。隨后的2012年及2013年，分別推地996宗與1025宗。

這一土地供應(yīng)量十分驚人。即便是北京，2009年到2013年累計(jì)成交土地的建筑面積為1.2億平方米。而人口僅為北京1/3的唐山，在過去5年的土地供應(yīng)量卻幾乎與北京持平。

“這些城市的確有這樣的跡象，但從土地供應(yīng)這塊來(lái)說(shuō)，政府也開始重視這一現(xiàn)象。目前由于處于調(diào)整期，觀望氣氛濃厚，對(duì)庫(kù)存的壓力就更大。”河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士表示。

據(jù)了解，為了加速人口聚集能力，唐山市提出了建設(shè)曹妃甸生態(tài)城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城以及空港城四大功能區(qū)，但受制于產(chǎn)業(yè)聚集力的影響，這些區(qū)域并未能很好地吸引人口流入。

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樣本二

吹來(lái)泡沫的青島西海岸樓市：“主力軍”地緣客撤退過半

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自青島

時(shí)至5月，路人已換上了夏裝，但青島的樓市卻寒意漸露。

青島的地產(chǎn)版圖中，以膠州灣為界，被劃分為東、西海岸，相比“寸土寸金”的東海岸，成本較低的西海岸曾讓房地產(chǎn)開發(fā)商垂涎欲滴。但如今，被定位為青島第二個(gè)主城區(qū)的西海岸，已然成為全市庫(kù)存最高區(qū)域。

此外，4月份青島的住宅均價(jià)出現(xiàn)了8年來(lái)的首降，購(gòu)房占比達(dá)50%~60%的地緣性客戶，在“買漲不買跌”心態(tài)的帶動(dòng)下，觀望情緒漸重。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，去年樓市的翹尾狂飆，提前透支了今年的剛性需求。曾如焰火般燦爛的西海岸樓市，如今泡沫氣息漸濃。對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往青島展開調(diào)查，嘗試揭開西海岸樓市泡沫的虛實(shí)……

地緣客“退燒”

在“西海岸”的原住民眼中，10多年前仍是漁村的安子，與青島老城區(qū)的距離雖只隔膠州灣，但至多只算是老黃島的郊區(qū)。不過，2011年6月30日，在膠州灣海底隧道開通后，距青島最近的安子片區(qū)，迅速成為青島人“入侵”西海岸的橋頭堡。

作為安子片區(qū)某地產(chǎn)項(xiàng)目置業(yè)顧問，楊海（化名）所在的項(xiàng)目，一期于2010年即開盤銷售，“最火的2012年、2013年，購(gòu)房者多是來(lái)自市區(qū)的上班族。”楊?？谥械?ldquo;上班族”，是出行以出租和公交為主，基于工作、生活便利，選擇就近置業(yè)。在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)被稱為“地緣性客戶”，或“地緣客”。

在楊海看來(lái)，隔著膠州灣，隧道就5分鐘的路，2011年黃島房?jī)r(jià)7000元/平方米，青島卻超過1.7萬(wàn)/平方米，“懸殊的差價(jià)，勾起了地緣客的置業(yè)欲望”。

2013年底，新一輪調(diào)控政策落地各個(gè)城市，島城購(gòu)房者亦聞“控”色變。然而，包含原膠南市與老黃島的“西岸新城”新黃島區(qū)，反倒迎來(lái)了年底銷量的翹尾。據(jù)青島新聞網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，黃島區(qū)以4483套的成交量傲視全市，占成交總量的近三成，環(huán)比增長(zhǎng)四成多。

不過，今年4月，青島的住宅均價(jià)出現(xiàn)了8年來(lái)首降。在“買漲不買跌”心態(tài)的帶動(dòng)下，黃島樓市迅速降溫。

4月底，楊海所在項(xiàng)目新一期樓盤開售，但半個(gè)月以來(lái)，售樓處卻門可羅雀，“每天來(lái)看房的也就10多個(gè)。”

有消息人士向記者透露，現(xiàn)在降價(jià)樓盤不少，以本地開發(fā)商海信地產(chǎn)為例，現(xiàn)在也在變相降價(jià)，最高能拿到8.8折。對(duì)此，負(fù)責(zé)位于安子片區(qū)的海信地產(chǎn)陽(yáng)光里項(xiàng)目的海信內(nèi)部人士表示，“只是針對(duì)海信員工的團(tuán)購(gòu)價(jià)格，50人以上才可享受到這一優(yōu)惠”。

而作為黃島區(qū)重頭項(xiàng)目，曾帶動(dòng)周邊樓盤坐地起價(jià)的萬(wàn)達(dá)東方影都項(xiàng)目，其新近開盤的公寓價(jià)格亦出現(xiàn)浮動(dòng)。該項(xiàng)目置業(yè)顧問向記者表示，如果整棟購(gòu)買，基本可以打到9.1折。

另一家本地開發(fā)商海爾地產(chǎn)，已將打折促銷擺上柜臺(tái)。5月13日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在海爾山海灣項(xiàng)目售樓處看到，印有“全部房源9.4折，首付14萬(wàn)起，買房再送車位”的廣告牌，被擺放在了門口最顯眼位置。

西海岸遇冷

2012年12月，青島市調(diào)整部分行政區(qū)劃，以原青島市黃島區(qū)、縣級(jí)膠南市的行政區(qū)域，合并為新的黃島區(qū)的行政區(qū)域。

2012年底，被劃入黃島區(qū)的老膠南，將西海岸的黃金海岸線繼續(xù)向西延伸。不過，嗅覺靈敏的開發(fā)商早已開始布局。

“進(jìn)入成本較低，這讓很多外地中小開發(fā)商蜂擁而入。”中置國(guó)際（青島）地產(chǎn)管理有限公司市場(chǎng)總監(jiān)張百忍回憶稱。不過，在其看來(lái)，西海岸的樓市同時(shí)也彌漫著泡沫氣息。

此后，隨著保利、世茂、萬(wàn)科、龍湖等品牌房企相繼殺入西海岸，并以別墅為主，將區(qū)域的產(chǎn)品定位拔高了一個(gè)層次，也開始改變了區(qū)域的格局。

一位青島地產(chǎn)界人士向記者表示，原本均價(jià)不足6000元/平方米的西海岸房?jī)r(jià)，在大開發(fā)商的帶動(dòng)下，紛紛開始觸摸萬(wàn)元線。與此同時(shí)，西海岸的地價(jià)也開始大漲。當(dāng)?shù)匾晃籔E人士表示，在青島的溢價(jià)地塊中，黃島開發(fā)區(qū)最為集中，土地泡沫緊跟而來(lái)。

據(jù)張百忍回憶，到了2011年，樓市已盡顯頹勢(shì)。“各家開發(fā)商賺了錢，都加大開工力度，于是，一條街上好幾家樓盤在爭(zhēng)售，就不奇怪了。”

庫(kù)存量續(xù)增

據(jù)青島市房管部門數(shù)據(jù)顯示，西海岸2012年商品房住宅新增量達(dá)250萬(wàn)平方米，成為青島所轄地域內(nèi)存量房最高的區(qū)域。

不過，黃島所在的西海岸板塊，也是整個(gè)青島市場(chǎng)內(nèi)去化速度最快的板塊之一。來(lái)自青島市房管部門的數(shù)據(jù)顯示，西海岸在2012年全年住宅總?cè)セ娣e為200余萬(wàn)平方米，占青島七區(qū)五市總計(jì)成交量的26%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，青島郊區(qū)在售的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，至少占了目前郊區(qū)在售總庫(kù)存的一半以上，黃島區(qū)則是全市庫(kù)存最高區(qū)域，約占全市1/6。

據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道監(jiān)測(cè)，截至5月17日，青島全市房產(chǎn)可售總面積達(dá)到2390.37萬(wàn)平方米，可售總套數(shù)達(dá)20.296萬(wàn)套。以此計(jì)算，黃島區(qū)的房產(chǎn)可售套數(shù)為3.38萬(wàn)套。黃島房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，黃島區(qū)4月共賣出1847套新房。在沒有新供應(yīng)的情況下，去化至少需要18個(gè)月。

而黃島區(qū)國(guó)土及房管部門人士認(rèn)為，雖然庫(kù)存較大，但黃島的樓市去化不是問題。

記者獲取的一份 《青島西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》報(bào)告顯示，西海岸新市區(qū)西向水城規(guī)劃范圍內(nèi)商品房住宅項(xiàng)目，均是以地緣客為主，約占總成交比例的50%~60%。

不過，在張百忍看來(lái)，去年島城樓市的狂飆，已提前透支了今年的購(gòu)買力。楊海則向記者表示，相比于往年地緣客的置業(yè)熱情，今年看房子的多為東北口音，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，他們更多為投資考慮。

值得注意的是，據(jù)多位島城地產(chǎn)界人士證實(shí)，在限購(gòu)令下，因剛需比例過低，以海景資源為主打的西海岸樓市，地緣客已消失過半。

不過，居住用地的持續(xù)供應(yīng)以及開發(fā)商繼續(xù)扎堆西海岸，卻在為新房供應(yīng)增量，以及后續(xù)的市場(chǎng)去化，埋下伏筆。據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2013年青島居住用地成交共計(jì)1717.4萬(wàn)平方米，同比上升49.9%。其中，成交最多的區(qū)域?yàn)辄S島區(qū)，成交面積為432.5萬(wàn)平方米。

在青島地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長(zhǎng)龍江看來(lái)，原來(lái)屬于郊區(qū)的黃島、城陽(yáng)，現(xiàn)在來(lái)看都是青島的主城區(qū)，也是青島樓市成交的集中區(qū)域。

在多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在購(gòu)房者的觀望中，黃島的房地產(chǎn)銷售，已進(jìn)入銷售瓶頸期，如要繼續(xù)發(fā)展，政府更應(yīng)考慮人氣的聚集。

欲造城謀變

2013年7月2日，青島市政府與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署合作協(xié)議，后者將在青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)投資超過300億元，用以建設(shè)萬(wàn)達(dá)國(guó)際文化旅游城項(xiàng)目。

早前，在青島市政府的規(guī)劃中，與老城區(qū)隔海對(duì)望的膠州灣西岸，一直就是備用于文化旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，青島市政府的愿景是將它開發(fā)成“中國(guó)的好萊塢”。

去年9月12日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在40分鐘內(nèi)，開價(jià)20余億元競(jìng)得黃島區(qū)15幅地塊，拿下青島土地共計(jì)1979.5畝。當(dāng)月，投資500億的萬(wàn)達(dá)東方影都正式落戶西海岸。

在多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，西海岸樓盤多在2010年即批量入市，在樓市好過的時(shí)候，也賣過一些，但空置問題頗為棘手。

事實(shí)上，為了聚集人氣，青島市政府自1998年開始，已經(jīng)在薛家島（又名鳳凰島）默默耕耘了十幾年的“金沙灘旅游節(jié)”。

在張百忍看來(lái)，在西海岸板塊，萬(wàn)達(dá)東方影都項(xiàng)目是一個(gè)特例，市政府的用意也是想通過文化旅游的概念，拉動(dòng)周邊的庫(kù)存消化。

據(jù)最新發(fā)布的4月島城新房銷售額前10名來(lái)看，位于西海岸片區(qū)的萬(wàn)達(dá)東方影都和保利海上羅蘭榜上有名。黃島區(qū)房管部門人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的上馬，確實(shí)對(duì)周邊起到拉動(dòng)作用，西海岸的去化只是時(shí)間問題。

在社會(huì)學(xué)者看來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)、資金、人才的聚集效應(yīng)，青島迎來(lái)一個(gè)城市規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大、城市人口尤其是高端人才不斷增加、城市功能日益增強(qiáng)的新階段。“這些都將支撐青島經(jīng)濟(jì)和樓市繼續(xù)向好。”青島本地分析人士認(rèn)為。