福建房地產(chǎn)老板林偉(化名)，最近遇到了從業(yè)以來(lái)的最大麻煩。他旗下的兩個(gè)在售項(xiàng)目，陷入銷(xiāo)售不暢的困境，兩個(gè)在建項(xiàng)目，也因?yàn)橘Y金緊張而不得不暫時(shí)停工。銀行的朋友告訴他，貸款額度最快要到8月份才能放開(kāi)。這意味著，在銀行信貸放開(kāi)之前，林偉要想盡辦法熬過(guò)70天的時(shí)間。

在江浙閩等地的中小房地產(chǎn)商中，像林偉這樣的情況不在少數(shù)。雖然身處民間資本發(fā)達(dá)的區(qū)域，但在市場(chǎng)空間不足、融資成本高企的情況下，如果不能跑贏時(shí)間，資金仍然可能成為壓垮企業(yè)的最后一根稻草。

令人沮喪的事實(shí)在于，即便林偉真的跑贏了時(shí)間，“8月放貸”的承諾也可能只是“畫(huà)餅”。在樓市區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)能否從銀行貸款中的“黑名單”中抹去，顯得疑問(wèn)重重。如果不能熬過(guò)這個(gè)關(guān)口，許多中小房企將難以避免被市場(chǎng)淘汰的命運(yùn)。

救命的關(guān)口

回款困難借貸接力救急

作為福建本地開(kāi)發(fā)商，林偉旗下的四個(gè)項(xiàng)目均在福建。其中，在隸屬于福州的長(zhǎng)樂(lè)市，林偉有兩個(gè)在售項(xiàng)目，另外兩個(gè)在建項(xiàng)目則分別位于三明和晉江。

林偉轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)已有9個(gè)年頭，在此之前，他在晉江開(kāi)了一個(gè)加工廠，從事衣服布料的研發(fā)和加工。2005年，身邊的親戚朋友紛紛轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)，林偉也順勢(shì)投入這個(gè)行業(yè)。開(kāi)始幾年，林偉做得順風(fēng)順?biāo)?，但從去年開(kāi)始，他明顯感覺(jué)到生意不再那么好做。

“房子不好賣(mài)，有時(shí)候降價(jià)都賣(mài)不出去。”林偉說(shuō)，前幾年的情況則是，拿到地三個(gè)月就能辦預(yù)售，而且能夠很快售罄。

不僅如此，拿地成本也越來(lái)越高。隨著全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐福建省三四線(xiàn)城市，本地中小開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重不足。其獲取土地的難度越來(lái)越大，有時(shí)只能拿到一些位于城市邊緣的劣質(zhì)地塊。

最近，林偉旗下的兩個(gè)在售項(xiàng)目遇到了銷(xiāo)售困境。按照林偉的計(jì)劃，到今年5月初，這兩個(gè)項(xiàng)目可以達(dá)到80%的去化率，從而為林偉的公司謀得3億左右的銷(xiāo)售回款。但如今，即便采取了降價(jià)促銷(xiāo)的政策，項(xiàng)目去化率仍然不足4成。

對(duì)于一家小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，3億銷(xiāo)售回款至關(guān)重要。兩年前，林偉通過(guò)項(xiàng)目抵押，從兩家信托公司分別謀得5000萬(wàn)和8000萬(wàn)貸款，今年6月即將到還款期限。同時(shí)，林偉還以民間借貸的方式籌得3000萬(wàn)左右資金，用于前期投資。

事實(shí)上，由于兩個(gè)在售項(xiàng)目銷(xiāo)售遲緩，林偉位于三明和晉江的兩個(gè)在建項(xiàng)目也已停工。如果這種情況持續(xù)至6月，企業(yè)將面臨債務(wù)違約和資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，在福建、浙江、江蘇等地的中小房地產(chǎn)商中，很多都面臨類(lèi)似情況。

對(duì)于林偉來(lái)說(shuō)，這段時(shí)間以來(lái)只有兩個(gè)勉強(qiáng)可以稱(chēng)得上的好消息：一是福建省開(kāi)始松綁樓市調(diào)控政策，包括降低限購(gòu)門(mén)檻、下浮貸款利率等，也即網(wǎng)傳的“閩十條”實(shí)際已在執(zhí)行之中。二是多個(gè)銀行朋友告訴林偉，銀行貸款額度最快可在8月發(fā)放，只要能熬過(guò)最后的70天，燃眉之急或可解。

為什么一定要寄希望于銀行貸款？業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中，銀行貸款的占比并非最大，但成本最低。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)成本不斷被壓縮的情況下，低成本貸款尤其重要。

銀行的顧慮

預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)房企措手不及

在福建，很多類(lèi)似的小型房企都獲知了“8月關(guān)口”的說(shuō)法。盡管距離8月尚有一段不短時(shí)間，但對(duì)于深陷資金泥潭的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一根救命稻草。

對(duì)于“8月關(guān)口”的由來(lái)，郵儲(chǔ)銀行福建泉州支行的一位人士向中國(guó)證券報(bào)表示，按照往年慣例，銀行按季度的放貸比例為“4321”，即一季度房貸額度相當(dāng)于全年的4成，后面三個(gè)季度分別為3成、2成和1成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往在年初獲得最多的信貸額度。

但今年的情況完全不同。在金融風(fēng)險(xiǎn)的警示下，很多銀行一季度的放貸額度只相當(dāng)于不到全年的兩成，二季度到目前為止，貸款額度仍然從緊。這種變化讓很多開(kāi)發(fā)商措手不及。

上述人士表示，最近一段時(shí)間，很多銀行都不再發(fā)放房地產(chǎn)貸款。在央行喊話(huà)之后，個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放額度可能有所提高。但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，仍然維持從緊的額度控制，最快也要到8月才能發(fā)放。

銀行如此謹(jǐn)慎并非沒(méi)有道理。在很多中小城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的情況已較嚴(yán)重，部分城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積52652萬(wàn)平方米，比3月末增加489萬(wàn)平方米。有機(jī)構(gòu)計(jì)算，部分二三線(xiàn)城市的去化周期超過(guò)20個(gè)月，處于市場(chǎng)嚴(yán)重滯銷(xiāo)狀態(tài)。

房屋供應(yīng)的過(guò)剩，從林偉們的轉(zhuǎn)型之路中可見(jiàn)端倪。隨著我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，不少社會(huì)資金蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，其中便包括類(lèi)似林偉等從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)型而來(lái)的群體。投資的增加帶來(lái)房地產(chǎn)的大量建設(shè)和竣工，但產(chǎn)業(yè)空心又使得人口無(wú)法聚集，房屋難以消化。盡管具備強(qiáng)大的城鎮(zhèn)化潛力，但對(duì)于很多中小城市來(lái)說(shuō)，在短時(shí)間內(nèi)聚集人口仍然困難。

在這種背景下，銀行自然要顧及房地產(chǎn)業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，在不少銀行的內(nèi)部分類(lèi)中，已將房地產(chǎn)業(yè)列入信貸“黑名單”。

對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)時(shí)擁有的信用額度主要來(lái)自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，從去年開(kāi)始，中小房企的申請(qǐng)已根本無(wú)法獲批。

上述人士表示，近一段時(shí)間以來(lái)，他曾接到多位房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)接洽。一些房地產(chǎn)商甚至表示，愿意拿公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，乃至家庭房產(chǎn)做抵押，來(lái)申請(qǐng)貸款。但在嚴(yán)格的額度控制下，無(wú)一成行。

最后的招數(shù)

斷臂求生還是跑贏時(shí)間？

在降價(jià)促銷(xiāo)未果、信貸額度從緊的背景下，林偉們能做的只有一件事，即熬過(guò)未來(lái)的70天。他表示，公司正在嘗試謀求另一筆新的民間借貸，以便在6月信托償還之時(shí)，解決燃眉之急。但困擾是成本太高。

此外，即便房地產(chǎn)已被列入“黑名單”管理，但林偉仍然有辦法從銀行獲得貸款。一方面，他能夠以旗下建筑公司的名義申請(qǐng)貸款；另一方面，林偉轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)業(yè)之后，此前的服裝布料加工公司并未停產(chǎn)，以上述公司的名義來(lái)申請(qǐng)貸款同樣具有可行性。但這種方式也有一定缺陷：即便申請(qǐng)成功，貸款額度也偏小，無(wú)法填補(bǔ)龐大的資金缺口。

林偉甚至做過(guò)最壞的打算，即當(dāng)局面徹底無(wú)法挽回時(shí)，底價(jià)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)在建的項(xiàng)目，斷臂求生。或者干脆退出房地產(chǎn)業(yè)，重操舊業(yè)。

但現(xiàn)在尚未到考慮這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候。唯一讓他可以期待的是，未來(lái)的70天里，希望出現(xiàn)政策層面的巨大利好，從而再度激活市場(chǎng)，并讓公司起死回生。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，出現(xiàn)上述結(jié)果只是小概率事件。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然未來(lái)按揭貸款政策松動(dòng)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策仍然沒(méi)有松動(dòng)的跡象。同時(shí)，地方政府的救市行為可能更多，但對(duì)市場(chǎng)的影響很有限。除非出現(xiàn)類(lèi)似“4萬(wàn)億”投資或信貸政策的大規(guī)模松綁，否則市場(chǎng)仍將處于下行通道中。

事實(shí)上，即便這些企業(yè)熬到“8月關(guān)口”，能否真正享受到銀行信貸的惠及仍是未知數(shù)。上述銀行人士表示，銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的審批，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和開(kāi)發(fā)實(shí)力密切相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，在額度有限的情況下，開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)、排名靠前的大型房企更易獲得銀行貸款，中小型房企往往“湯都沒(méi)的喝”。

與很多當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商類(lèi)似，林偉自信，憑借與當(dāng)?shù)劂y行業(yè)的良好交情，公司能夠在銀行信貸額度發(fā)放時(shí)“喝上一杯湯”。但這杯湯能否救得了企業(yè)的命，仍然要“靠天吃飯”，即視市場(chǎng)走勢(shì)而定。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在多年來(lái)房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)的背景下，市場(chǎng)供需關(guān)系正在趨于平衡，一些大城市則從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)演變，留給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)空間越來(lái)越小。按照這個(gè)邏輯，即便企業(yè)突破了“8月關(guān)口”，留給他們的路也已不長(zhǎng)。

蘭德咨詢(xún)機(jī)構(gòu)總裁宋延慶表示，近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率維持每年下降一個(gè)百分點(diǎn)的趨勢(shì)，行業(yè)也已迎來(lái)洗牌時(shí)代。隨著各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和市場(chǎng)空間的縮小，到2015年，將有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企業(yè)為主。

中小房企信貸層面

利好或有限

一位深圳房地產(chǎn)私募人士表示，“目前各大銀行已經(jīng)不再看好房地產(chǎn)行業(yè)，房貸的惜貸其實(shí)是銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)行為，加之中小房企的項(xiàng)目質(zhì)量、商業(yè)信譽(yù)普遍較差，就算是近期銀行信貸有所放松，也不會(huì)惠及中小房企。”

光耀危機(jī)警醒業(yè)界

光耀地產(chǎn)已經(jīng)成為目前遭遇危機(jī)的中小房企樣本。光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀明面對(duì)危機(jī)傳聞表現(xiàn)得十分坦誠(chéng)，郭耀明承認(rèn)，“光耀這幾年的發(fā)展方向和戰(zhàn)略出了致命差錯(cuò)。”像很多房企一樣，光耀在行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期做出了激進(jìn)擴(kuò)張的舉動(dòng)。

然而市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷出乎郭耀明意料，“今年大環(huán)境急劇變壞，市場(chǎng)下行，整個(gè)市場(chǎng)的房子都不好賣(mài)。”融資成本的突然高企令公司風(fēng)險(xiǎn)急劇放大，據(jù)媒體報(bào)道，光耀地產(chǎn)從2011年開(kāi)始借入大量長(zhǎng)期民間貸款，幾年下來(lái)十幾億的貸款利息已經(jīng)與本金相當(dāng)。郭耀明對(duì)外表示，目前只要再有3億至5億元，光耀就有信心度過(guò)冬天。去哪里尋找這筆雪中送炭的保命錢(qián)，光耀地產(chǎn)目前仍未給出答案。

光耀集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前外界的報(bào)道對(duì)于危機(jī)有所夸大，雖然局勢(shì)尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，但公司已經(jīng)和多家機(jī)構(gòu)進(jìn)行了接觸。“目前我們首先要保障購(gòu)房者的利益，努力使項(xiàng)目工程進(jìn)度盡快恢復(fù)，讓業(yè)主順利收房。”

光耀的危機(jī)正在放大，多家信托公司、房地產(chǎn)基金、基金公司子公司銷(xiāo)售的涉及光耀地產(chǎn)的資管產(chǎn)品正面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

負(fù)債漩渦一再出現(xiàn)

光耀地產(chǎn)僅僅是近期暴露風(fēng)險(xiǎn)的中小房企中的一家。5月7日，有消息稱(chēng)青島君利豪集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)王莉與外界失去聯(lián)系。消息還稱(chēng)，王莉目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國(guó)有大型商業(yè)銀行以及多個(gè)民間借貸公司和個(gè)體。

冷熱不均已經(jīng)成為進(jìn)入下半場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)，在供應(yīng)過(guò)量的局部市場(chǎng)，中小房企往往都是最先受到?jīng)_擊。就在光耀地產(chǎn)集中布局的惠州，持續(xù)釋放的大量供應(yīng)與退潮的樓市投資需求使得惠州成為最早感受到樓市寒意的區(qū)域。

中小開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)一直都被近年來(lái)樓市的火爆所掩蓋，期間中小房企遭遇危機(jī)也往往被忽視。一旦危機(jī)出現(xiàn)，就很難找到解決之策。2012年上半年，位于河北唐山的尚唐國(guó)際項(xiàng)目因資金鏈斷裂停工，后來(lái)由唐山市政府運(yùn)作，由另一家唐山本地開(kāi)發(fā)商接手。而至今工程進(jìn)展依然緩慢，一期交房仍然遙遙無(wú)期。距離一期業(yè)主交納房款已有5年。

縱觀近年來(lái)出現(xiàn)危機(jī)的中小房企，不難發(fā)現(xiàn)相似之處，都是在市場(chǎng)向上之時(shí)盲目擴(kuò)張，當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)之后遭遇行業(yè)調(diào)整，不得已借入大量民間借貸，最終陷入巨額負(fù)債的漩渦。

信貸層面利好有限

“中國(guó)小型開(kāi)發(fā)商的處境可能正變得更加艱難”，早在今年3月，標(biāo)準(zhǔn)普爾的一份報(bào)告就這樣表示。標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，多數(shù)未上市的小型開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)的融資渠道有限。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道。過(guò)去三四年，隨著國(guó)內(nèi)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，小型開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款已變得更加困難，即使以更高的利率也是如此。大型開(kāi)發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國(guó)內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，而小型開(kāi)發(fā)商可能須支付20%的利率，而且可獲得的融資仍有限，同時(shí)還面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，三類(lèi)中小房企最容易受到市場(chǎng)調(diào)整的沖擊：第一類(lèi)，產(chǎn)品類(lèi)型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最容易受到影響；第二類(lèi)，前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷(xiāo)售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類(lèi)，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在今年上半年會(huì)面臨資金斷鏈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

有消息顯示，近日央行召開(kāi)會(huì)議，號(hào)召各商業(yè)銀行支持首套房貸需求，被一些房地產(chǎn)人士解讀為央行力挺房地產(chǎn)。然而在另一些房地產(chǎn)人士看來(lái)，央行的表態(tài)并不會(huì)為解決中小房企的危機(jī)帶來(lái)有效緩解。一位深圳房地產(chǎn)私募人士表示，“目前各大銀行已經(jīng)不再看好房地產(chǎn)行業(yè)，房貸的惜貸其實(shí)是銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)行為，加之中小房企的項(xiàng)目質(zhì)量、商業(yè)信譽(yù)普遍較差，就算是近期銀行信貸有所放松，也不會(huì)惠及中小房企。”

多數(shù)銀行首套房貸政策

未現(xiàn)松動(dòng)

央行近期要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。從目前各銀行的反應(yīng)來(lái)看，首套房貸利率未現(xiàn)明顯松動(dòng)，北京地區(qū)的商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人房貸大多維持原有標(biāo)準(zhǔn)，一些貸款額度緊缺的銀行，放款速度依然較慢。

大多維持原有貸款利率

雖然央行的要求沒(méi)有立刻顯效，但少數(shù)銀行表示未來(lái)有降低首套房貸利率的可能。興業(yè)銀行[-0.21% 資金 研報(bào)]目前的首套房貸款利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，部分支行取消了原來(lái)上浮的10%。“未來(lái)可能有利率上的折扣，但是現(xiàn)在通知還沒(méi)下來(lái)。”興業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)相關(guān)人士表示。

除興業(yè)銀行外，多家銀行表示，尚未接到調(diào)低首套房貸利率的通知。建設(shè)銀行[0.00% 資金 研報(bào)]貸款業(yè)務(wù)相關(guān)人士表示：“目前房貸收得很緊，如果要降低利率，也要等到明年。”大多數(shù)銀行依舊維持原有的貸款利率。自去年底以來(lái)，北京大多數(shù)銀行逐漸取消利率折扣，實(shí)行基準(zhǔn)利率，部分銀行還有利率上浮。北京農(nóng)商銀行目前仍然給出基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低85折的優(yōu)惠利率。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行[0.41% 資金 研報(bào)]首套房貸利率為基準(zhǔn)利率之上打95折，建設(shè)銀行則有10%的上浮，工商銀行[0.29% 資金 研報(bào)]、中國(guó)銀行[0.00% 資金 研報(bào)]等均為基準(zhǔn)利率。

分析人士認(rèn)為，商業(yè)銀行資金成本上升，即便個(gè)人住房按揭貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，仍屬微利。要想讓銀行更多地支持首套自住普通商品住房，央行和銀監(jiān)會(huì)需給予銀行額外的“好處”。

放款進(jìn)度不一

至于貸款額度，有些銀行較為寬松，有些銀行則較緊張，導(dǎo)致不同銀行放款速度差異較大。工商銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理張先生表示：“工行額度比較充足，看個(gè)人資質(zhì)以及手續(xù)資料是否齊全，一般15個(gè)工作日就可以放款。”農(nóng)業(yè)銀行也表示：“如果手續(xù)齊全，貸款購(gòu)買(mǎi)二手房一個(gè)月就能放款。一手房會(huì)更快一些。”

建設(shè)銀行個(gè)人房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，“放款時(shí)間不好估計(jì)，因?yàn)榍懊媾抨?duì)的人特別多。我們的額度不夠，也非常缺，近期一直是收緊的。”建行貸款業(yè)務(wù)人員稱(chēng)。興業(yè)銀行雖然利率下調(diào)，但放款也要兩個(gè)月左右。

放款速度直接影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售，導(dǎo)致成交速度緩慢，開(kāi)發(fā)商和售樓中介期待銀行能有更大的調(diào)息動(dòng)作。“中關(guān)村[0.00% 資金 研報(bào)]片區(qū)現(xiàn)在一個(gè)月大約只能賣(mài)出10多套房子。去年最好的一個(gè)月能賣(mài)出150套。如果降息、大量放貸，市場(chǎng)馬上就會(huì)火爆。”我愛(ài)我家中關(guān)村片區(qū)銷(xiāo)售人員劉澤表示。

“50個(gè)里面能成1個(gè)”

基金子公司嚴(yán)控地產(chǎn)項(xiàng)目

隨著百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)商光耀地產(chǎn)出事，其背后的財(cái)通基金子公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目也被帶到大眾面前，過(guò)去狂飆突進(jìn)的基金子公司進(jìn)入兌付危機(jī)的關(guān)注名單中。基金子公司人士透露，實(shí)際上，從今年初開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)控變得異常嚴(yán)格，已經(jīng)與信托公司趨同，設(shè)立的項(xiàng)目也在變少。由于2013年下半年的一年期主動(dòng)管理項(xiàng)目成立較多，今年下半年基金子公司的主動(dòng)管理類(lèi)項(xiàng)目將集中到期。

看50個(gè)項(xiàng)目才通過(guò)1個(gè)

“我們現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目控制很?chē)?yán)。”某基金公司子公司投行部門(mén)的一位副總表示。目前，來(lái)融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然很多，但是可能看50個(gè)，才能通過(guò)一個(gè)。“我們對(duì)融資方的資產(chǎn)門(mén)檻和項(xiàng)目區(qū)位要求都在變嚴(yán)。”

該副總透露，目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，公司的要求是融資方資產(chǎn)必須在50億以上，項(xiàng)目區(qū)位則必須在一二線(xiàn)城市，東部地區(qū)可以稍微放寬到地級(jí)市；具體區(qū)位則必須在核心城區(qū)，地產(chǎn)類(lèi)型必須以住宅為主，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在不一定好賣(mài)。這些指標(biāo)都指向現(xiàn)金流，只選擇現(xiàn)金流比較好的項(xiàng)目。

這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)與信托公司趨同。格上理財(cái)分析師王燕娛介紹，同樣是對(duì)城市的選擇上，信托公司只選擇一二線(xiàn)城市，而且，一些出過(guò)泡沫傳聞的地區(qū)如海南、無(wú)錫，則被列入“負(fù)面清單”中。此外，在產(chǎn)品風(fēng)控環(huán)節(jié)，已經(jīng)不僅要求信用融資和連帶擔(dān)保的方式，而是要求必須采用實(shí)物質(zhì)押，受讓部分股權(quán)，保證信托能參與項(xiàng)目公司的管理。格上理財(cái)數(shù)據(jù)顯示，在信托行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)立已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

“我們大概是在秦皇島降價(jià)事件爆出來(lái)時(shí)，開(kāi)始收緊房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)控。”上述副總透露。今年3月份，華北重鎮(zhèn)秦皇島房?jī)r(jià)被媒體報(bào)道出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)暴，顯示其房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流困難問(wèn)題。而讓財(cái)通資產(chǎn)出現(xiàn)兌付隱憂(yōu)的光耀地產(chǎn)項(xiàng)目，成立于2013年12月。

基金子公司越發(fā)謹(jǐn)慎

基金子公司業(yè)務(wù)大都開(kāi)始于2012年，2013年是業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)的一年。據(jù)媒體報(bào)道，截至目前共有67家基金管理公司成立子公司，其中60家子公司開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)資管業(yè)務(wù)，管理資產(chǎn)1.38萬(wàn)億元。其中房地產(chǎn)是主要業(yè)務(wù)之一，尤其在2013年下半年，隨著市場(chǎng)對(duì)基金子公司的逐漸認(rèn)可，業(yè)務(wù)拓展也變得容易，再加上從信托行業(yè)大量挖角，人手和經(jīng)驗(yàn)都更加充足，因此基金子公司在2013年下半年的主動(dòng)管理項(xiàng)目也比較多。

相比于通道項(xiàng)目，主動(dòng)管理項(xiàng)目要承擔(dān)的責(zé)任更多，一旦在項(xiàng)目管理上失職失察，要進(jìn)行賠償。

而這些項(xiàng)目大都為一年期，因此，部分基金子公司人士認(rèn)為，2014年下半年，不排除有基金子公司項(xiàng)目出現(xiàn)需要賠償?shù)膬陡段C(jī)，給基金子公司帶來(lái)?yè)p失。由于基金子公司沒(méi)有注冊(cè)資本要求，許多子公司的注冊(cè)資本僅有2000萬(wàn)元，一旦出現(xiàn)兌付危機(jī)需要賠償，后果不堪設(shè)想。這也是基金子公司近期越發(fā)謹(jǐn)慎的原因。多家子公司人士透露，今年開(kāi)始做主動(dòng)管理項(xiàng)目較少，幾乎全部是在做通道業(yè)務(wù)。

也有基金子公司人士認(rèn)為，和信托不同的是，基金子公司沒(méi)有剛性?xún)陡兜男袠I(yè)傳統(tǒng)，如果在評(píng)估、盡調(diào)等方面能?chē)?yán)格執(zhí)行，并且即使披露項(xiàng)目信息，保證有足額的抵押資產(chǎn)可以處理，做到“賣(mài)者盡責(zé)”即可。

原文鏈接：http://finance.ifeng.com/a/20140521/12373114_0.shtml