每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

蓬勃發(fā)展的電子商務，一方面給商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊，另一方面為物流地產(chǎn)帶來機遇。

世邦魏理仕日前發(fā)布的研究報告顯示，根據(jù)艾瑞研究預測，至2017年中國網(wǎng)絡(luò)零售額將達4.1萬億人民幣，相對于供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報較高且發(fā)展前景廣闊，吸引包括萬科、綠地在內(nèi)的越來越多傳統(tǒng)房企進入。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察，近年來，以普洛斯、豐樹為代表的外資營運商已經(jīng)占據(jù)我國物流地產(chǎn)市場主要份額，以阿里巴巴、京東為代表的“電商派”也在加緊跑馬圈地，萬科等傳統(tǒng)房企能否分得一杯羹仍然是未知數(shù)。

物流地產(chǎn)需求旺盛收益高

物流地產(chǎn)受到垂青，與電商的高速發(fā)展不無關(guān)系。世邦魏理仕的研究報告指出，隨著國內(nèi)個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對物流設(shè)施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速。

據(jù)中國倉儲協(xié)會估算，截至2012年底，全國營業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。但世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標準倉儲設(shè)施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設(shè)施總面積的比例甚微，難以滿足以電商為主導的零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。

仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部董事張寧告訴記者，由于物流地產(chǎn)需求強勁，全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲，目前物流地產(chǎn)的凈租賃回報率約為5%～6%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)約3%的平均回報水平。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，5月16日，河北省廊坊市國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司與北京萬科簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，擬就雙方基于京津冀一體化戰(zhàn)略下的物流及城市新區(qū)建設(shè)方面建立長期、穩(wěn)定、全面的戰(zhàn)略合作關(guān)系。綠地集團、萬通控股、合生創(chuàng)展等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商近年來也陸續(xù)進軍物流地產(chǎn)。其中，綠地去年逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主攻方向加以推進。萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)。合生創(chuàng)展也成功開發(fā)了包括廣州合生T.I.T國際產(chǎn)業(yè)園、北京中關(guān)村科技園亦莊園項目、合生粵港金融科技產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項目。

傳統(tǒng)房企仍然有競爭優(yōu)勢

目前，國內(nèi)物流地產(chǎn)以普洛斯、嘉民等外資巨頭占主導地位。以全球最大的物流地產(chǎn)商普洛斯為例，自2003年進入中國以來，普洛斯的版圖已經(jīng)擴張到國內(nèi)29個重要城市，投資并管理著103個物流園區(qū)，可供租賃面積達1150萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。

張寧告訴記者，這些外資物流地產(chǎn)營運商進入國內(nèi)市場接近10年，占據(jù)70%以上的市場份額，其業(yè)務遍布國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，像普洛斯這種龍頭企業(yè)不僅擁有豐富的開發(fā)營運經(jīng)驗，背后更擁有強大的融資渠道，國內(nèi)地產(chǎn)商要從這些外資巨頭手上分一杯羹并非易事。

此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業(yè)也在加緊跑馬圈地。已赴美IPO的京東為例，根據(jù)該公司5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個城市擁有82間倉庫，總建筑面積超過130萬平方米，未來還將進一步在一線和三線城市擴大版圖。

張寧認為，雖然物流地產(chǎn)市場“強手林立”，但傳統(tǒng)住宅開發(fā)商仍然有自己獨特的優(yōu)勢：首先，房地產(chǎn)開發(fā)商自身擁有不少商業(yè)項目，借此擁有數(shù)量龐大的企業(yè)客戶群體，能為其物流地產(chǎn)發(fā)展帶來客戶資源；其次，由于地方政府在出讓地塊時更著眼于能夠給政府帶來稅收并創(chuàng)造就業(yè)機會的經(jīng)濟活動，因此在出讓倉儲物流用地時會更加謹慎，住宅開發(fā)商往往擁有良好的政府資源，更容易獲得地段更佳、體量更大的工業(yè)地塊。