每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

經(jīng)歷“首降風(fēng)波”后，杭州樓市又卷入“限降令”漩渦。近日，有消息稱，從5月22日開始，如果杭州商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15％，將無法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限制網(wǎng)簽的行為實(shí)為限制開發(fā)商降價(jià)。不過，杭州市物價(jià)局等相關(guān)部門隨即通過媒體解釋稱，上述要求是規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案行為，并非禁止降價(jià)。

“限制網(wǎng)簽是不是限制降價(jià)，目前還難說，但現(xiàn)在關(guān)心的是被限制網(wǎng)簽后，如果重新進(jìn)行價(jià)格備案，該怎么操作？尤其是重新申報(bào)的價(jià)格低于此前備案價(jià)格超過了15％，會不會被準(zhǔn)許預(yù)售？”杭州當(dāng)?shù)匾惠^為知名的地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了他的困惑。

值得注意的是，杭州市區(qū)目前可售商品房達(dá)12.5萬套，居歷史高位，而土地資產(chǎn)更是出現(xiàn)了連續(xù)幾個(gè)月成交金額下降的現(xiàn)象。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這其實(shí)反映樓市預(yù)期出現(xiàn)變化，地方政府從防暴漲轉(zhuǎn)為了防暴跌，尤其是杭州這類庫存量較高的城市。

降價(jià)超15％限制網(wǎng)簽/

近期，各種關(guān)于樓市調(diào)控政策將放松的消息不時(shí)傳出，尤令市場關(guān)注的是杭州推出的降價(jià)備案制度。5月23日，杭州市物價(jià)、房管部門聯(lián)合出臺規(guī)定，凡是房企降價(jià)超過備案價(jià)格15％的，將無法進(jìn)行網(wǎng)簽，需要重新報(bào)備價(jià)格，此舉被市場解讀為“限降令”。

不少人認(rèn)為，限制網(wǎng)簽實(shí)際上就是限制開發(fā)商降價(jià)，以挽救樓市。不過，杭州市物價(jià)局與杭州市住保房管局通過杭州當(dāng)?shù)孛襟w表示，這一要求是規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序的一項(xiàng)措施，并不是限降行為或“限降令”。

杭州市物價(jià)局辦公室主任方亞春表示：“目前樓盤的定價(jià)主體仍然是開發(fā)商。（這一要求）并非是禁止降價(jià)，也不是不允許降價(jià)。”

杭州當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商向記者表示，上述規(guī)定如果實(shí)施，不會對其帶來實(shí)質(zhì)性的影響，其樓盤入市時(shí)就比較理性，降價(jià)幅度不會超過15％，影響比較大的是一些降價(jià)超過15％的樓盤。按照流程，開發(fā)商需要重新申報(bào)，期間無法簽約，“會增加許多工作量”。

另外一開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者表達(dá)了擔(dān)憂，現(xiàn)在關(guān)心的是被限制網(wǎng)簽后，如果重新進(jìn)行價(jià)格備案，該怎么操作，尤其是重新申報(bào)的價(jià)格低于此前備案價(jià)格超過了15％，會不會被準(zhǔn)許預(yù)售？如果準(zhǔn)許這中間需要多長時(shí)間？

實(shí)際上，今年3月25日，杭州市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，杭州市相關(guān)部門要與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及媒體加強(qiáng)聯(lián)動、信息共享，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

另據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，4月22日，杭州市發(fā)改委在2014一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會上建議，要對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)積極防范，出現(xiàn)重大的市場謠言時(shí)，第一時(shí)間澄清，穩(wěn)定市場預(yù)期。另外，將建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度，房企在重大調(diào)價(jià)發(fā)布前，必須通報(bào)市有關(guān)部門。

防止樓盤大幅降價(jià)？

在張大偉看來，杭州此次出臺的設(shè)置15％降價(jià)上限，與其當(dāng)前較為糾結(jié)的樓市狀況不無關(guān)系。5月17日~19日，素有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的杭州人居展舉行，本屆參展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有39家，展位數(shù)達(dá)1400多個(gè)，相比去年規(guī)模上有所減小。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，杭州人居展四天成交商品房32套。

眼下，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的帶來，各開發(fā)商推盤增加，市場庫存量不斷增加。數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，杭州主城區(qū)的庫存達(dá)到59132套，較上周的57553套（5月17日）新增1579套。

就整個(gè)杭州市區(qū)（包括余杭和蕭山兩區(qū)）而言，杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日19時(shí)，杭州市區(qū)目前可售的商品房房源高達(dá)12.50萬套，其中住宅8.38萬套，兩者都居于歷史高位。

張大偉認(rèn)為，杭州限制網(wǎng)簽的舉措，反映了當(dāng)?shù)卣敕€(wěn)定房地產(chǎn)市場的心態(tài)，目前杭州樓市庫存居高不下，政府擔(dān)心房價(jià)出現(xiàn)斷崖式暴跌，“防止個(gè)別樓盤突然大幅下降，給市場帶來恐慌”。

如今杭州面臨房價(jià)不斷下行的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局18日公布，在全國70個(gè)大中城市中，4月共有8個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，其中有4個(gè)在浙江省。杭州降幅最大，下降0.7％，金華下降0.4％，寧波下降0.2％，溫州下降0.1％。

市場分析人士認(rèn)為，在庫存量居高不下，市場觀望情緒濃厚的情況下，房價(jià)正面臨加速調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，未來一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷。5月23日，杭州當(dāng)?shù)氐淖畲蠓科缶G城被融創(chuàng)收購，在新聞發(fā)布會上，綠城董事長宋衛(wèi)平表示“現(xiàn)在是房地產(chǎn)最低谷的時(shí)候”。

杭州土地依賴度較高

“如果持續(xù)降價(jià)，一定程度上會影響到土地出讓，尤其是開發(fā)商的積極性。”有業(yè)內(nèi)人士對此向記者分析稱。

數(shù)據(jù)顯示，杭州土地市場經(jīng)歷1月份的 “高潮”后急轉(zhuǎn)直下。2月份，杭州全市土地成交總金額為92億元，環(huán)比下跌72.8％；進(jìn)入3月，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環(huán)比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下降，成交總額更是縮水至上月的四成。

與此同時(shí)，土地溢價(jià)也出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)對比可見，杭州主城區(qū)土地平均溢價(jià)率為9.3％，比去年平均的20.9％的溢價(jià)率出現(xiàn)較大回落。

4月份同樣不容樂觀。杭州透明售房市場研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，4月，杭州土地市場跌入谷底，杭州市區(qū)（主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)）僅有4宗地塊成交，且全部以底價(jià)直接出讓。其中，市區(qū)共成交土地1宗，出讓面積3.4公頃，可建面積27萬平方米，成交額14.9億元，創(chuàng)2013年以來單月成交額新低。

土地市場這種冷清狀況延續(xù)至5月份。5月5日，杭州市區(qū)迎來了5月首場土地拍賣，出讓的兩宗商地由于均只有一家單位報(bào)名，因此加價(jià)100萬元直接成交。

“至今，政府沒有出臺明顯改善市場的政策，想等等再看。”對于杭州樓市當(dāng)前狀況，浙江省內(nèi)一地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱。年初，該負(fù)責(zé)人曾向記者表示，公司計(jì)劃今年拿地供后續(xù)開發(fā)。

張大偉稱，杭州土地市場冷清，一方面由于整個(gè)房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商拿地興趣不大；另一方面則是受當(dāng)前居高不下的庫存量和新增供應(yīng)量影響，基于市場供需平衡的考慮，當(dāng)?shù)卣惨欢ǔ潭壬现鲃臃啪徚顺鲎屚恋氐墓?jié)奏。

日前，第三方市場機(jī)構(gòu)同策咨詢研究中心發(fā)布《45個(gè)樓市限購城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》，2013年土地財(cái)政依賴度超過50％的城市共31個(gè)，杭州為限購城市中土地財(cái)政依賴度最高的城市，依賴度高達(dá)156.4％。