近期，地方政府的樓市救市行動(dòng)大有星火燎原之勢(shì)，而中央政府則比較謹(jǐn)慎：5.12央行喊話沒(méi)有脫離“微刺激”的政策大框架，在限購(gòu)、限貸等大是大非上的表態(tài)仍舊堅(jiān)持原則?？梢灶A(yù)計(jì)，在告別傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式與樓市對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)潛在高度沖擊兩者之間，樓市救與不救、如何救，將較長(zhǎng)時(shí)間成為上下關(guān)注的焦點(diǎn)。

2008-2009年、2011-2012年兩次樓市調(diào)整發(fā)生后，都上演過(guò)救市的戲碼，但其決策時(shí)間非常短、決策過(guò)程和邏輯非常簡(jiǎn)單，就是為了“保增長(zhǎng)”（如2008年發(fā)布131號(hào)文）或“穩(wěn)增長(zhǎng)”（如2012年兩次下調(diào)利率）。但今年不同，GDP增長(zhǎng)壓力小了很多，類(lèi)似131號(hào)文那樣的救市模式基本不存在空間。同時(shí)，利率、存款準(zhǔn)備金上的松動(dòng)無(wú)法保證資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，貨幣政策實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的空間雖有（如存款準(zhǔn)備金率），但效果難以評(píng)估，管理層對(duì)此也保持謹(jǐn)慎。

但是，過(guò)去10多年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲到今天，我們面臨著一個(gè)騎虎難下的局面：一方面，樓市繁榮了10多年，其內(nèi)在矛盾未通過(guò)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性的下跌而暴露和解決，前兩次調(diào)整被人為打斷，如今問(wèn)題積累到了非解決不可的時(shí)候；另一方面，與樓市一起繁榮10多年的相關(guān)行業(yè)，其產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題也被掩蓋了。此外，受房?jī)r(jià)正反饋運(yùn)動(dòng)影響，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)貸款中有40%以上的抵押品是房產(chǎn)或地產(chǎn)。

因此，如果樓市明顯下滑并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑超出可容忍范圍，局部性金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)爆發(fā)，也可能會(huì)使產(chǎn)能過(guò)剩、就業(yè)問(wèn)題嚴(yán)峻起來(lái)，并形成惡性循環(huán)，因此預(yù)估樓市下滑的綜合影響，進(jìn)行敏感性分析顯得必要。

就目前形勢(shì)而言，盡管樓市量?jī)r(jià)核心指標(biāo)相比2013年同期明顯下滑，但若拋開(kāi)不正常的2013年同期高基數(shù)影響，與2010-2012任何一個(gè)正常年份相比的話，各項(xiàng)指標(biāo)仍處在高位穩(wěn)定的水平上。如果此種態(tài)勢(shì)能夠保持下去，不僅樓市基本面可以支持經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)，而且能夠?qū)⑿袠I(yè)歷史沉疴暴露并解決，為結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、金融去杠桿維持盡量長(zhǎng)的戰(zhàn)略“機(jī)遇期”。

目前的關(guān)鍵是，樓市會(huì)否加速下滑以及如果出現(xiàn)加速下滑其影響到底有多大等。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在城市化快速推進(jìn)時(shí)期，各國(guó)樓市很難保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，大起大落是常態(tài)，而平穩(wěn)則是罕見(jiàn)的現(xiàn)象。相應(yīng)的，經(jīng)濟(jì)也就會(huì)隨著樓市的起落而波動(dòng)，這一規(guī)律甚至連走完城市化進(jìn)程、樓市進(jìn)入平穩(wěn)期的發(fā)達(dá)國(guó)家也未能幸免。因此，應(yīng)對(duì)樓市未來(lái)深幅下滑的主要著眼點(diǎn)在于最大限度地降低這種沖擊。今年1-4月，樓市整體還算平穩(wěn)，但在5月份以后，同期高基數(shù)效應(yīng)開(kāi)始逐步緩解，但樓市下滑的趨勢(shì)似乎并未隨之而緩解，需要未雨綢繆，做未來(lái)政策應(yīng)對(duì)上的預(yù)安排。

5月12日，央行提出“改善住房抵押貸款金融服務(wù)”就是出于這種考慮，但這次只是重申2012年就提出的政策，還是屬于“微刺激”的政策框架，傳達(dá)出的是平滑樓市下滑的信號(hào)。不過(guò)，“微刺激”從此前一直關(guān)注的是基礎(chǔ)設(shè)施、保障房、減稅、吸引民間投資等領(lǐng)域，這次納入樓市，看得出“微刺激”的政策力度在加大。因此，未來(lái)住房信貸政策不會(huì)比目前更為緊張，相應(yīng)地可對(duì)樓市起到一定的托底作用。

對(duì)于地方政府五花八門(mén)的救市行動(dòng)，中央政府態(tài)度是謹(jǐn)慎和復(fù)雜的。首先，若中央政府鼓勵(lì)地方救市，則政策在地方很容易走歪，曲解中央對(duì)于樓市適度調(diào)整和“微刺激”的基本態(tài)度，這一問(wèn)題在2008年和2012年兩次自上而下的救市中都出現(xiàn)過(guò)，其后果就是地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷攀升，杠桿不斷加大。其次，地方政府出臺(tái)如公積金新政、購(gòu)房入戶、稅收補(bǔ)貼或減免等政策均在其權(quán)限和職責(zé)范圍內(nèi)，對(duì)于緩沖樓市下滑有積極作用，而且很多優(yōu)惠政策基本覆蓋的是無(wú)房戶或改善性住房需求，可以納入“微刺激”的政策框架。對(duì)于此類(lèi)舉動(dòng)，中央政府持默認(rèn)但不鼓勵(lì)的態(tài)度。最后，對(duì)于挖苦心思地研究如何松綁限購(gòu)的政策舉動(dòng)，中央政府持反對(duì)態(tài)度。一則因?yàn)榉潘上拶?gòu)與國(guó)家“微刺激”政策框架相左，二則放松限購(gòu)可能會(huì)給市場(chǎng)傳達(dá)錯(cuò)誤信號(hào)，以為政府新一輪積極救市開(kāi)始了，反而讓樓市問(wèn)題正常爆發(fā)、解決的窗口期錯(cuò)失了，不僅不利于樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展，而且不利于在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定前提下進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，三則放松限購(gòu)能否起到效果還很難下定論。因?yàn)椋芏喑鞘袔?kù)存消化問(wèn)題非常嚴(yán)峻，投資需求也在萎縮，而限購(gòu)政策執(zhí)行區(qū)域范圍僅限于城區(qū)，而新房供應(yīng)大多在外圍，限購(gòu)本來(lái)就沒(méi)什么效果。

目前來(lái)看，在央行“寬貨幣”的政策作用下，短期資金利率開(kāi)始下降，代表性的就是貨幣基金收益率回到4%以內(nèi)，這會(huì)在未來(lái)傳遞到信貸市場(chǎng)和長(zhǎng)期資金市場(chǎng)。再加上住房信貸緊縮政策見(jiàn)底，未來(lái)銀行對(duì)于住房貸款的支持規(guī)模和優(yōu)惠力度會(huì)加大。因此，未來(lái)一段時(shí)間樓市低位穩(wěn)定的趨勢(shì)比較明顯，下浮幅度可控，這是國(guó)家樂(lè)于見(jiàn)到的。

（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）