每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

隨著國家相關(guān)政策的出臺(tái)，近幾年急速發(fā)展的星級(jí)酒店行業(yè)迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)，高存量的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)如何走出租金率偏低的“泥沼”，從而讓廣大投資者受益？

華美酒店顧問機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，今年前4個(gè)月，各星級(jí)酒店的RevPAR（每間可供出租客房收入）均出現(xiàn)不同程度的下滑。其中，五星級(jí)酒店平均房價(jià)808.4元，平均出租率56.8%，RevPAR為459.17元，同比下滑約6%。四星級(jí)酒店這一指標(biāo)同比下滑更為厲害，約達(dá)9%。

“現(xiàn)在酒店業(yè)內(nèi)部增長困難，酒店資產(chǎn)價(jià)格太高。”5月30日，開元資產(chǎn)管理有限公司 （以下簡稱開元資產(chǎn)）執(zhí)行董事兼行政總裁張一鳴在亞太商業(yè)地產(chǎn)（重慶）論壇期間接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家專訪時(shí)表示，“企業(yè)并購會(huì)變?yōu)槲覀兊尿?qū)動(dòng)力，未來每年將收購2~3家酒店。”

酒店信托再度活躍/

今年5月初，國務(wù)院發(fā)布資本市場(chǎng)新“國九條”。多位業(yè)內(nèi)人士表示，“培育私募市場(chǎng)”成為這次政策調(diào)整的最大亮點(diǎn)。一時(shí)間，國內(nèi)討論多年卻未有進(jìn)展的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化再度活躍起來。

實(shí)際上，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，如何盤活龐大的存量資產(chǎn)、挖掘潛在價(jià)值，成為地產(chǎn)私募巨頭們的一大興奮點(diǎn)。

按照中城投資總裁路林給出的數(shù)據(jù)，當(dāng)前沈陽、天津、蘇州、鄭州、合肥及呼和浩特等地在建商業(yè)地產(chǎn)面積超過1000萬平方米，在建辦公樓超過500萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)存貨年數(shù)高達(dá)9.52年，已是同一時(shí)期住宅存貨年數(shù)的2倍。

在路林看來，房企轉(zhuǎn)型方向就是讓渡部分項(xiàng)目股權(quán)，通過轉(zhuǎn)手股權(quán)與尋求私募合作，做輕資產(chǎn)運(yùn)營，做REITs產(chǎn)品相當(dāng)于企業(yè)IPO?！爸挥泄蓹?quán)轉(zhuǎn)手，房企才談得上轉(zhuǎn)型?！?/p>

去年7月，號(hào)稱全球第一只中國內(nèi)地的酒店REITs產(chǎn)品“開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金”（以下簡稱開元產(chǎn)業(yè)信托；01275，HK）在港交所成功上市，總募資6.8億港元。開元房托的運(yùn)作思路是，當(dāng)初開元集團(tuán)及凱雷集團(tuán)將5家優(yōu)質(zhì)酒店為基礎(chǔ)資產(chǎn)出售給開元產(chǎn)業(yè)信托，而后者通過IPO募集和債券融資收購酒店，并將其出租給開元集團(tuán)，從而收取租金收入，也就是所謂的“售后返租”模式。 據(jù)張一鳴介紹，在這種模式下，開元集團(tuán)和中國銀行提供每年2.16億元人民幣的基本租金，減輕了行業(yè)波動(dòng)，基金份額持有人基本上不用擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)。

“房地產(chǎn)投資信托已有60多年的歷史，有助于解凍在房地產(chǎn)市場(chǎng)被捆綁的龐大資金?！睆堃圾Q表示，它能將當(dāng)前中國人口老齡化轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定現(xiàn)金收入的需求，對(duì)大量散戶的流動(dòng)資金提供相對(duì)安全的投資選擇。

發(fā)行產(chǎn)品重在厘清產(chǎn)權(quán)/

隨著開元房托的成功上市，國內(nèi)不少酒店集團(tuán)早已垂涎海外資本市場(chǎng)。去年至今，諸如四川的明宇集團(tuán)等多家新興酒店開發(fā)企業(yè)已向資本市場(chǎng)發(fā)起沖鋒，不過截至目前，A股市場(chǎng)雖然對(duì)房企再融資政策有所松動(dòng)，但暫無最新進(jìn)展。

據(jù)了解，明宇集團(tuán)已經(jīng)管理運(yùn)營10多家高級(jí)星級(jí)酒店，并有12個(gè)遍布全國各地的五星級(jí)酒店正在建設(shè)中。一位不愿具名的成都地產(chǎn)人士認(rèn)為，明宇集團(tuán)的酒店擴(kuò)張模式，要承受較高的資金成本壓力，發(fā)行REITS不失為一種新的融資方式和輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。

那么，在內(nèi)地發(fā)行REITS暫不具備的條件下，發(fā)行海外REITS應(yīng)注意哪些問題？對(duì)此，張一鳴表示，“監(jiān)管機(jī)構(gòu)一般要查的是你的酒店所有權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否清晰，要通過一定的重組安排，厘清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，通過設(shè)立特殊目的載體SPV，做到標(biāo)的資產(chǎn)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，保護(hù)投資人利益?！狈线@種標(biāo)的物的酒店資產(chǎn)一般具備三個(gè)特征：租金收益較高、估值合理以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

近年來，國內(nèi)星級(jí)酒店業(yè)的野蠻生長，導(dǎo)致其短期內(nèi)存在市場(chǎng)供需不平衡。在張一鳴看來，雖然長期來看，國內(nèi)市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁，但新增供應(yīng)量的增幅超過了新增需求量的增幅，當(dāng)前酒店業(yè)的真實(shí)情況是內(nèi)生性增長困難，需要外部收購。

國內(nèi)酒店業(yè)為何會(huì)產(chǎn)生內(nèi)生性的增長困局？張一鳴表示，這主要是當(dāng)前酒店資產(chǎn)的價(jià)格太高，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足，酒店業(yè)平均租金回報(bào)率僅有2%~3%，股息率6%。

“我們不是PE資本，集資在整個(gè)資產(chǎn)管理行業(yè)變得越來越難了?！睆堃圾Q補(bǔ)充說，目前通過REITsIPO方式的中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最大的問題就是資本回報(bào)率太低，比如低租金收入與資產(chǎn)高估值的沖突。正是因?yàn)檫@樣，收購變得很難。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）