每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

過(guò)去兩天，在物業(yè)管理界最轟動(dòng)的新聞莫過(guò)于花樣年旗下的彩生活擬在香港拆分上市。吸引人們關(guān)注的不僅是彩生活可能成為內(nèi)地第一家獨(dú)立上市的物管企業(yè)，更因?yàn)檎泄烧f(shuō)明書公布的部分物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率奇高。根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，彩生活旗下的一種名為 “酬金制物業(yè)管理”的業(yè)務(wù)，過(guò)去三年的毛利率分別是100%、100%、98.2%。

彩生活公布的物業(yè)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)數(shù)據(jù)，讓業(yè)界大跌眼鏡，因?yàn)闃I(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè)。此前，蘭德咨詢總裁宋延慶調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)的物業(yè)管理公司是虧損的。龍湖地產(chǎn)有關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果不是提供增值服務(wù)，物業(yè)管理的凈利率可能是個(gè)位數(shù)，甚至有虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)外界的幾個(gè)疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)花樣年品牌部門相關(guān)負(fù)責(zé)人試圖采訪彩生活，并發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

部分物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利達(dá)100%/

根據(jù)彩生活公布的數(shù)據(jù)，2013年如果撇除上市開支的影響，公司的純利潤(rùn)率達(dá)29.5%；2011年和2012年，純利潤(rùn)率分別為16%和22.8%，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)開發(fā)的純利潤(rùn)率。

在物業(yè)管理行業(yè)，這樣高的利潤(rùn)水平也很少見。萬(wàn)科2012年和2013年的年報(bào)顯示，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別為4.71%和12.19%。在房地產(chǎn)業(yè)界，萬(wàn)科、綠城和龍湖被認(rèn)為是物業(yè)管理繳費(fèi)率最高、服務(wù)質(zhì)量最高的幾家物業(yè)管理公司。彩生活的招股說(shuō)明書顯示，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司2011年和2012年的平均純利水平只有7.4%和8%。

彩生活招股說(shuō)明書顯示，導(dǎo)致公司純利較高的原因之一，是它采用了一種名為“酬金制物業(yè)管理”的管理模式，在過(guò)去的三個(gè)年度，這種物業(yè)管理制度的毛利率分別達(dá)到100%、100%、98.2%。在彩生活主管的物業(yè)管理小區(qū)中，“酬金制物業(yè)管理”在過(guò)去三年中一直有比較高的比重。在2011和2012年，一度達(dá)到了物業(yè)管理小區(qū)95.6%和94.5%，只是在去年才降低至68.4%。

導(dǎo)致比重下滑的原因，是彩生活向新拓展管理的小區(qū)提供一種名為“顧問(wèn)服務(wù)”的物業(yè)管理方式，這種方式的毛利率同樣是100%。

這兩種業(yè)務(wù)，為彩生活的整體高利潤(rùn)率做出了很大的貢獻(xiàn)。根據(jù)財(cái)報(bào)，上述兩類物業(yè)管理業(yè)務(wù)占彩生活整個(gè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入的47.5%，而物業(yè)管理又占到了公司去年總收入的58.7%，這意味著彩生活28.77%的業(yè)務(wù)收入來(lái)源都是這兩種高毛利的項(xiàng)目。

100%毛利率如何實(shí)現(xiàn)？/

稍有會(huì)計(jì)知識(shí)的人都知道，毛利率=（收入-成本）/收入，100%毛利率意味著這一業(yè)務(wù)完全沒有任何成本，或者成本由其他人承擔(dān)。

彩生活的招股說(shuō)明書稱，根據(jù)酬金制，物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)成本由業(yè)主承擔(dān)，酬金制物業(yè)管理因此一般不會(huì)產(chǎn)生直接成本。

資料顯示，酬金制，顧名思義是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方按照約定的比例或金額，將物業(yè)服務(wù)合同費(fèi)用分為成本和酬金兩部分。酬金為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全部利潤(rùn)，成本則全部用于物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只承擔(dān)按合同約定范圍提供服務(wù)的責(zé)任，不需承擔(dān)合同執(zhí)行過(guò)程中盈利與虧損的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)成本的結(jié)余和不足，由業(yè)主享有或補(bǔ)充。一般情況下，酬金式物業(yè)管理提取的酬金比例是10%~20%，花樣年的酬金比重則是物業(yè)管理收費(fèi)的10%。

但上述方式，并不代表物業(yè)管理公司可以完全不用開支任何成本。由于業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均需開具發(fā)票，所收費(fèi)用全部按照收入上繳營(yíng)業(yè)稅，增加了物業(yè)管理成本。

一家房企相關(guān)人士在說(shuō)及花樣年的酬金制物業(yè)管理時(shí)表示，這其實(shí)是和業(yè)主商討物業(yè)管理收費(fèi)的一種方法，實(shí)質(zhì)上和包干制并無(wú)太大區(qū)別，業(yè)主對(duì)自己承擔(dān)的費(fèi)用都是能夠接受的。言下之意，采用酬金制物業(yè)管理和包干制物業(yè)管理帶給企業(yè)的利潤(rùn)總額并無(wú)太大差異。只不過(guò)在計(jì)算毛利率方面，兩種方式有所不同而已。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酬金制物業(yè)管理在實(shí)際操作中，物業(yè)管理公司通常需要和業(yè)主簽訂一定的合同，如果最終的成本開支超過(guò)了當(dāng)時(shí)的預(yù)算，那么物業(yè)公司要承擔(dān)多出的開支。

彩生活的招股說(shuō)明書顯示，截至去年底，只占花樣年管理面積0.4%的包干制物業(yè)管理貢獻(xiàn)的毛利達(dá)到1224萬(wàn)元，而占68.7%管理面積的酬金制物業(yè)管理貢獻(xiàn)的毛利卻只有6330萬(wàn)元。

這反映出包干制物業(yè)管理其實(shí)比酬金制物業(yè)管理更賺錢，酬金制物業(yè)管理所謂的100%毛利水平又是如何實(shí)現(xiàn)的？

自動(dòng)設(shè)備真能提高毛利嗎？/

既然包干制物業(yè)管理帶來(lái)業(yè)務(wù)利潤(rùn)比酬金制更高，為什么公司要選用利潤(rùn)不高的酬金制物業(yè)管理？

2011年，彩生活包干制物業(yè)管理的毛利潤(rùn)率只達(dá)到了4.1%的水平；2013年彩生活包干制物業(yè)管理35.2%的毛利，對(duì)于物管行業(yè)平均毛利率來(lái)說(shuō)，也同樣是一個(gè)天文數(shù)字。

彩生活是如何做到的？彩生活給出的答案是——通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、自動(dòng)化策略，減少人工成本上升帶來(lái)的影響，以提升純利水平。公司公布的數(shù)據(jù)稱，截至2013年底彩生活每百萬(wàn)平方米管理建面的雇員數(shù)是121人，而中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，2012年百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司每百萬(wàn)平方米管理建面的雇員數(shù)是242人。

根據(jù)資料，彩生活采用停車場(chǎng)保安系統(tǒng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控?cái)z錄機(jī)等設(shè)施降低員工數(shù)量，以降低成本。彩生活的包干制物業(yè)管理毛利潤(rùn)率因此由2011年的4%左右飆升至2013年的35%。

然而，這種方法是否真的能讓彩生活的物業(yè)管理利潤(rùn)水平有大幅度提高，卻是一個(gè)疑問(wèn)。綠城一位負(fù)責(zé)園區(qū)管理的人士說(shuō)，事實(shí)上每家物業(yè)管理公司都在用自動(dòng)化代替人工，但是要用自動(dòng)設(shè)備替代一半以上的員工，卻是一件不太可能完成的事。特別是在設(shè)備使用初期，公司需要花費(fèi)一大筆的安裝費(fèi)用，后期也需要為使用和維護(hù)這些設(shè)備支付費(fèi)用，算下來(lái)節(jié)省成本的幅度不會(huì)太大。

事實(shí)上，持類似看法的行業(yè)人士不在少數(shù)。他們都認(rèn)同自動(dòng)化設(shè)備可以替代部分人工，但對(duì)替代人工的數(shù)量和因此節(jié)省的費(fèi)用持保留看法。

根據(jù)彩生活公布的資料，公司是從2012年下半年才開始大規(guī)模地升級(jí)其自動(dòng)化設(shè)備，截至去年底共在全國(guó)79個(gè)小區(qū)安裝了自動(dòng)化設(shè)施，上述使用自動(dòng)化設(shè)備的小區(qū)只占到彩生活管理436個(gè)小區(qū)的不足20%。

在這樣的背景下，彩生活又是如何實(shí)現(xiàn)包干制物業(yè)高毛利的？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)其控股股東花樣年集團(tuán)向彩生活發(fā)出有關(guān)采訪提綱，但截至截稿，后者未作回應(yīng)。

終止物業(yè)服務(wù)的小區(qū)增加/

不過(guò)，對(duì)彩生活來(lái)說(shuō)，大量使用自動(dòng)設(shè)備，在降低人工成本占費(fèi)用比重的同時(shí)，似乎也影響到了用戶的服務(wù)體驗(yàn)。

家住成都某花樣年管理小區(qū)的一位業(yè)主對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于使用了自動(dòng)設(shè)備，小區(qū)的保安數(shù)量明顯減少，但隨之而來(lái)的是安全風(fēng)險(xiǎn)增加。她不時(shí)聽到小區(qū)有業(yè)主被偷盜的傳聞。

上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平說(shuō)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，當(dāng)業(yè)主大會(huì)上有2/3的業(yè)主要求更換物業(yè)管理公司時(shí)，物業(yè)管理公司就可以被更換。

招股說(shuō)明書顯示，2011年花樣年有6個(gè)管理的小區(qū)終止了其物業(yè)管理服務(wù)，2012年是9個(gè)，2013年達(dá)到22個(gè)，占到其管理的小區(qū)總數(shù)的5%以上。根據(jù)花樣年公布的數(shù)據(jù)，其大部分管理的小區(qū)將在2014年和2015年到期。

對(duì)彩生活來(lái)說(shuō)，新的管理方式能否贏得服務(wù)的小區(qū)業(yè)主支持，進(jìn)而能夠繼續(xù)管理小區(qū)非常關(guān)鍵。如果大量的小區(qū)最終和公司解除管理合同，那么公司未來(lái)的發(fā)展前景顯然將受到影響。知情人士透露，彩生活大量兼并物業(yè)管理公司甚至以并不高的收費(fèi)增加管理小區(qū)的目的，就是為了獲取更多的業(yè)主資源，去發(fā)展包括電商在內(nèi)的增值服務(wù)。這一塊收入成長(zhǎng)空間很高，也正是資本市場(chǎng)最為看重的。

綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的有關(guān)人士也認(rèn)為，提升物業(yè)管理的利潤(rùn)，靠降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)無(wú)異于殺雞取卵，要讓物業(yè)服務(wù)的增值服務(wù)獲得更高的收益，提高質(zhì)量是一項(xiàng)不可缺少的前提。

來(lái)自香港媒體的報(bào)道稱，目前香港市場(chǎng)還是比較看好彩生活的盈利前景。按招股價(jià)3.30～4.60港元，彩生活2013年市盈率59.74～83.28倍，市賬率3.59～3.71倍，這些指標(biāo)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大部分內(nèi)房股。