每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

近日，呼和浩特市有關(guān)方面正式發(fā)布文件宣布取消限購(gòu)，從而成為正式發(fā)文確認(rèn)取消限購(gòu)的國(guó)內(nèi)第一城。但隨后又有消息曝出，“呼市撤回取消限購(gòu)文件，稱(chēng)出現(xiàn)打印錯(cuò)誤”。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特樓市已經(jīng)嚴(yán)重庫(kù)存積壓，可售面積持續(xù)增加。目前整體市場(chǎng)蕭條。2014年一季度僅成交1944套，而銷(xiāo)供比則只有0.37。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭隨后在其認(rèn)證微博上表示，呼和浩特公開(kāi)、明文取消限購(gòu)，“膽子夠大”。他同時(shí)表示，呼和浩特的樓市已經(jīng)處于弱不禁風(fēng)狀態(tài)，作為比較弱小的省會(huì)城市，呼市也沒(méi)必要限購(gòu)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，即使沒(méi)有明文放開(kāi)限購(gòu)，但各地已經(jīng)開(kāi)始“微調(diào)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限購(gòu)從2011年起執(zhí)行，效果已經(jīng)在遞減，限購(gòu)在影響市場(chǎng)的因素中，占比已不足一成。

取消限購(gòu)影響不大

6月20日，呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處對(duì)外公布呼和浩特市政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的通知。

通知提出，取消商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒钢贫?，居民?gòu)買(mǎi)商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢(xún)證明。同時(shí)，允許外來(lái)人口在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)成套商品住房（含二手住房）。

頗有戲劇性的是，昨日（6月25日）下午，有部分商業(yè)網(wǎng)站稱(chēng)是“限購(gòu)被收回”，并有消息稱(chēng)“政府文件有兩個(gè)字打印錯(cuò)誤，需要重新發(fā)布”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后登錄呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站，該文件已經(jīng) “消失不見(jiàn)”。截至記者發(fā)稿時(shí)，尚未發(fā)布新版的文件。據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，昨日該局相關(guān)工作人員表示，房管局確實(shí)收到了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的通知，但具體的實(shí)施方案正在協(xié)調(diào)中，還不能說(shuō)是取消限購(gòu)，確定了才會(huì)在網(wǎng)上公布。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最近很多城市的限購(gòu)松綁，其實(shí)是在試探，誰(shuí)也不愿意做“放開(kāi)限購(gòu)”的“領(lǐng)頭羊。”但呼市的供求壓力已成為難題。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的 《35城商品房供求關(guān)系》報(bào)告，2013年呼和浩特商品住宅庫(kù)存去化周期為37個(gè)月，在35個(gè)大中城市中排名第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)平均值的15個(gè)月水平。

記者查閱今年過(guò)去幾個(gè)月的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，呼和浩特的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比零增長(zhǎng)。在張大偉看來(lái)，限購(gòu)松動(dòng)對(duì)一個(gè)庫(kù)存非常大的城市來(lái)說(shuō)，用處有限。除非再現(xiàn)2009年的救市，否則呼市起碼將面臨5年以上的蕭條期。對(duì)于這類(lèi)城市，目前首先應(yīng)該做的是立即暫停所有土地出讓?zhuān)_(kāi)始消化庫(kù)存。如果再賣(mài)地，任何救市政策都無(wú)效。

救市需要全盤(pán)考慮

張大偉分析，呼和浩特總?cè)丝?00萬(wàn)，其中城市人口僅200萬(wàn)，作為一個(gè)二線靠后的城市，目前住宅可售庫(kù)存高達(dá)12萬(wàn)套，而今年平均每月也就成交1000套，去化起碼需要10年；而且，最近5年，政府出讓住宅用地合計(jì)2120萬(wàn)平方米，未來(lái)潛在供應(yīng)起碼還有10萬(wàn)套。

庫(kù)存積壓的背后，是對(duì)土地財(cái)政的高度依賴(lài)。在同策咨詢(xún)研究部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)45個(gè)限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴(lài)程度排名中，呼和浩特排名第16位，2013土地出讓金143.42億元，2013年一般預(yù)算財(cái)政收入182.02億元，2013土地財(cái)政依賴(lài)度78.8%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，庫(kù)存增大對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)是通病，呼和浩特不光要著眼于解決庫(kù)存問(wèn)題，更需要重新審視當(dāng)?shù)氐耐恋?、產(chǎn)業(yè)、人口等問(wèn)題。只有協(xié)調(diào)好此類(lèi)要素，才能算是真正救市。

記者查詢(xún)內(nèi)蒙古自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站顯示，2013年，呼和浩特全市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)單位營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損27.37億元，比上年增加虧損18.81億元。其中交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，虧損42.16億元。而盈利的行業(yè)有信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)合計(jì)實(shí)現(xiàn)14.94億元，比上年下降31.72%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從呼和浩特產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，服務(wù)業(yè)等表現(xiàn)不好，使得很多商辦物業(yè)租賃業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)。而此類(lèi)房企會(huì)把提振效益的希望放在住宅物業(yè)上，但在限購(gòu)政策下，住宅板塊的銷(xiāo)售壓力也很大。

多地開(kāi)始政策微調(diào)

實(shí)際上，很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，已經(jīng)執(zhí)行4年的限購(gòu)政策，將在2014年迎來(lái)調(diào)整窗口期。目前執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，僅16個(gè)城市對(duì)全市域限購(gòu)，大部分城市僅對(duì)中心城區(qū)限購(gòu)。

天津、南寧的政策通過(guò)區(qū)域的調(diào)整來(lái)進(jìn)行變通，前者是取消天津?yàn)I海新區(qū)的限購(gòu)，擴(kuò)大濱海新區(qū)的可購(gòu)房區(qū)域范圍；后者是把整個(gè)北部灣經(jīng)濟(jì)圈都納入了南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求范圍。

還有一些城市從限購(gòu)范圍放寬微調(diào)，包括限購(gòu)對(duì)象與限購(gòu)商品的定向微調(diào)，例如長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策僅針對(duì)90平方米以下的新建商品住宅，且對(duì)本地居民范圍擴(kuò)展至環(huán)長(zhǎng)株潭戶(hù)籍家庭。

此外，各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月為購(gòu)房的基本條件。因此，限購(gòu)政策也可以通過(guò)調(diào)整社保、納稅證明實(shí)際繳納年限來(lái)實(shí)現(xiàn)定向?qū)捤?，擴(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍。前不久，昆明就把限購(gòu)資格審查權(quán)下放給開(kāi)發(fā)商。

張大偉預(yù)測(cè)，限購(gòu)政策可能會(huì)在一線城市和超1000萬(wàn)人口城市依然存在，其他城市都有可能逐漸取消，30個(gè)以上城市的限購(gòu)將可能在年內(nèi)取消。“限購(gòu)政策是結(jié)合戶(hù)籍起到效果的，實(shí)際上全國(guó)除了北京與上海，其他城市落戶(hù)的難度基本都是與購(gòu)房能力匹配，這種情況下，三四線城市、甚至二線城市限購(gòu)的執(zhí)行對(duì)市場(chǎng)的影響本來(lái)就不大。”