每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

進(jìn)入2014年，資產(chǎn)證券化出現(xiàn)提速的跡象，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)“證券化”的渠道也在不斷增加。

5月21日，中信證券“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”（以下簡稱中信啟航）在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌交易，成為國內(nèi)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品（REITs）。6月下旬，方興地產(chǎn)分拆旗下酒店業(yè)務(wù)平臺(tái)金茂投資，預(yù)計(jì)7月初在聯(lián)交所掛牌上市。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)要完成資產(chǎn)證券化，要么必須給予較大的凈資產(chǎn)折讓，要么必須為收益提供保底，才能吸引一定數(shù)量的投資者購買。他表示，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)真正的發(fā)展歷程不過十年，以往開發(fā)商更多是用住宅的思維做商業(yè)地產(chǎn)。隨著商業(yè)地產(chǎn)與金融更密切地結(jié)合在一起，資產(chǎn)證券化的提速將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勝劣汰，從而推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)得到蓬勃的發(fā)展。

資產(chǎn)證券化現(xiàn)提速跡象/

6月25日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告，旗下的金茂投資及金茂 （中國）投資控股有限公司（以下簡稱金茂投資）在香港聯(lián)合交易所以股份合訂單位的形式進(jìn)行全球發(fā)售，發(fā)售價(jià)為每個(gè)股份合訂單位5.35港元，融資額約為32.1億港元，金茂投資預(yù)計(jì)將于7月2日正式掛牌。

招股說明書顯示，金茂投資是一家專注于中國酒店行業(yè)的固定單一投資信托，上市平臺(tái)的初始資產(chǎn)包包括已竣工酒店及開發(fā)中酒店，開發(fā)中酒店預(yù)期于投資日期后一年內(nèi)開業(yè)。從具體資產(chǎn)來看，8家酒店包括上海金茂君悅大酒店 （位于金茂大廈內(nèi)）、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、崇明凱悅酒店、金茂北京王府井萬麗酒店和麗江君悅酒店。

黃立沖向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，方興地產(chǎn)采用“股份合訂單位”的形式分拆酒店業(yè)務(wù)上市，該模式與房地產(chǎn)信托基金（REITs）相似，均提供穩(wěn)定分紅，不同之處是 “股份合訂單位”業(yè)務(wù)彈性較大，較容易注入資產(chǎn)，并且不會(huì)被限制發(fā)展主業(yè)以外的業(yè)務(wù)。

黃立沖認(rèn)為，“方興地產(chǎn)之所以能完成旗下酒店物業(yè)的資產(chǎn)證券化，一方面是由于這些物業(yè)均處于一線城市或旅游熱點(diǎn)的優(yōu)越地段，項(xiàng)目具備稀缺性；另一方面，母公司中化集團(tuán)與其簽訂了多份租賃協(xié)議，為金茂投資上市后的租金收益提供了保證”。

資產(chǎn)證券化在國內(nèi)發(fā)展緩慢，世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，2005年底越秀房地產(chǎn)信托基金（00405，HK）在香港成功上市，成為第一只以內(nèi)地物業(yè)為交易對(duì)象的REITs。但由于相關(guān)法律還不完備，REITs一直未正式啟動(dòng)，在近九年的時(shí)間里僅有李嘉誠旗下的匯賢產(chǎn)業(yè)信托、內(nèi)地上市的首個(gè)酒店REITs產(chǎn)品開元信托基金，以及擁有日資私募基金背景的春泉產(chǎn)業(yè)信托三只REITs成功上市。

然而，今年資產(chǎn)證券化出現(xiàn)提速的跡象。國內(nèi)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)REITs產(chǎn)品中信啟航獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，以不低于50.4億元的價(jià)格，接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，并對(duì)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，中信啟航于5月21日正式掛牌，成為中國內(nèi)地第一個(gè)準(zhǔn)確意義上的權(quán)益型REITs產(chǎn)品。

稅率過高影響收益/

盡管資產(chǎn)證券化在今年獲得實(shí)質(zhì)性突破，但從方興地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的市場(chǎng)認(rèn)購情況來看，資本市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)依然看淡。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，方興地產(chǎn)此次分拆金茂投資的公開發(fā)售股份未獲足額認(rèn)購，但由于國際配售已獲得超額認(rèn)購，可彌補(bǔ)公開發(fā)售的不足，因此可在7月2日如期掛牌，但由于市場(chǎng)反應(yīng)冷清，發(fā)行價(jià)最終定在價(jià)格下限5.35港元。

“從金茂投資分拆上市的情況來看，資本市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的看淡情緒依然濃厚”，黃立沖認(rèn)為，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)要完成資產(chǎn)證券化，要么必須給予較大的凈資產(chǎn)折讓，要么必須為收益提供保底，才能吸引一定數(shù)量的投資者購買。

金茂投資的招股書顯示，截至2014年3月31日，公司物業(yè)市值約為人民幣243億元，但按照5.35港元的發(fā)行價(jià)計(jì)算，金茂投資市值約為107億港元 （折合約85.6億元人民幣），較物業(yè)市值折讓達(dá)65%。

德信資本總裁助理劉聰告訴記者，物業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化首先要滿足兩個(gè)條件：一是項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，統(tǒng)一持有；二是租金回報(bào)率可觀，達(dá)到投資者的要求。由于國內(nèi)開發(fā)商均傾向于分散銷售，造成大量商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割，這些物業(yè)基本不可能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化；同時(shí)，由于多數(shù)開發(fā)商商業(yè)營運(yùn)能力較弱，導(dǎo)致租金回報(bào)率不高，因此在國內(nèi)能符合資產(chǎn)證券化要求的物業(yè)少之又少。

此外，目前國內(nèi)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化并沒有制定稅收優(yōu)惠政策，對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)率造成一定的壓力。黃立沖告訴記者，以REITs為例，它之所以在美國盛行，最大的優(yōu)勢(shì)在稅收減免的優(yōu)惠政策上。對(duì)投資人來說，由于REITs屬于利潤傳遞機(jī)構(gòu)，經(jīng)營利潤的絕大部分轉(zhuǎn)移給了REITs股東，因此REITs在公司層面是免征公司所得稅的。但在國內(nèi)，基金在收到租金后需要繳納營業(yè)稅，而分配剩余收益時(shí)，發(fā)起人需要繳納剩余收益的營業(yè)稅，出現(xiàn)“雙重”納稅，在整體稅收甚至接近租金一半的情況下，要達(dá)到投資人5%以上的凈回報(bào)要求非常困難。

世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯告訴記者，越秀房地產(chǎn)信托基金之所以能在2005年成功上市，很大程度上得益于廣州市政府為其提供了優(yōu)惠的稅務(wù)政策，讓基金的年息回報(bào)率能維持在6%~7%的水平。如果稅務(wù)政策不作調(diào)整，大多數(shù)商用物業(yè)收益率均無法滿足投資者的要求。

此外，從業(yè)態(tài)而言，相對(duì)于一線城市的寫字樓或者酒店，在電商的沖擊下零售地產(chǎn)面臨的壓力較大，受到資本眷顧的程度也更低。劉聰向記者表示，零售地產(chǎn)尤其是大型購物中心由于受電商影響更大，加上開發(fā)周期更長，資本退出困難，這類物業(yè)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的難度更大。

證券化渠道不斷增加/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)基金也在積極介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，通過收購舊項(xiàng)目并進(jìn)行改造升級(jí)，在提高營運(yùn)能力后再尋求獲利退出。

以國內(nèi)首只商業(yè)地產(chǎn)基金高和資本為例，其做法是收購舊寫字樓項(xiàng)目，通過改造完成對(duì)資產(chǎn)估值的提升，然后統(tǒng)一招租，再銷售給機(jī)構(gòu)完成退出，也接受投資人委托進(jìn)行長期的資產(chǎn)管理權(quán)，該基金在北京、上海核心區(qū)域收購資產(chǎn)規(guī)模逾80億元。

外資基金整棟收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的情況也在增加。其中，最受關(guān)注的莫過于名為基匯資本的境外地產(chǎn)基金，該基金在過去半年以共計(jì)104.6億港元的價(jià)格成功收購李嘉誠旗下的廣州西城都薈與北京盈科中心兩宗商用物業(yè)，基金將通過整改提高這些商業(yè)項(xiàng)目的營運(yùn)能力，以提高租金回報(bào)率。

“隨著資產(chǎn)證券化的不斷完善，退出機(jī)制的暢通將吸引越來越多的房地產(chǎn)基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目營運(yùn)能力的提升，為市場(chǎng)帶來更多優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)”，劉聰告訴記者。

此外，還有部分地產(chǎn)商謀劃通過商業(yè)地產(chǎn)介入PE投資，建立全新的地產(chǎn)金融模式?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，深圳星河集團(tuán)正在嘗試用寫字樓的產(chǎn)權(quán)置換擬上市公司股權(quán)，最終通過資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)投資收益。據(jù)悉，星河集團(tuán)會(huì)與大量擬上市公司接觸，如果這些公司有購置寫字樓的計(jì)劃，星河集團(tuán)會(huì)派出專門的調(diào)研團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，在雙方對(duì)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)進(jìn)行合理估值后，再確定置換比例及置換期限，實(shí)現(xiàn)從單純的地產(chǎn)項(xiàng)目變?yōu)楣蓹?quán)投資的轉(zhuǎn)型，曲線完成資產(chǎn)證券化。

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模式篇

互聯(lián)網(wǎng)思維+個(gè)性化定位：商業(yè)地產(chǎn)商再造盈利模式

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要尋找到被市場(chǎng)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的盈利模式?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德高級(jí)董事王玉珂在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。

中國新城市開發(fā)等房地產(chǎn)公司的招股情況不理想，顯然和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍沒有找到成熟的盈利模式有關(guān)。

通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)聚焦目標(biāo)客群

住宅市場(chǎng)頻頻遭遇政策調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)一直被視為避風(fēng)港。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也成為近幾年來行業(yè)中最熱門的話題。作為地產(chǎn)一哥，萬科無疑是最具有危機(jī)感的企業(yè)。

2013年以來，北京萬科在萬科商用的新業(yè)務(wù)層面不斷探索，從 “蓋有人住的好房子”轉(zhuǎn)型到“蓋有人用的好房子”，業(yè)務(wù)也已拓展至購物中心、社區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、養(yǎng)老服務(wù)等城市綜合配套服務(wù)領(lǐng)域。

今年以來，萬科則先后聯(lián)手百度、雅詩閣、途家網(wǎng)，對(duì)商用物業(yè)進(jìn)行新的嘗試。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，萬科集團(tuán)副總裁毛大慶表示，與雅詩閣合作意味著萬科在北京真正開始了服務(wù)公寓的業(yè)務(wù)，據(jù)其介紹，雙方在蘇州、無錫、北京大興和順義的4個(gè)項(xiàng)目共涉及700套公寓。

此外，萬科位于北戴河的某項(xiàng)目將首次嘗試互聯(lián)網(wǎng)思維模式，通過途家網(wǎng)為項(xiàng)目業(yè)主提供后期的增值服務(wù)。

借助互聯(lián)網(wǎng)是目前被眾多房企廣泛運(yùn)用的新利器，以萬達(dá)為例，正是利用“大數(shù)據(jù)”的電子商務(wù)模式對(duì)其線下資源進(jìn)行整合，利用這些項(xiàng)目資源，建立會(huì)員體系，通過現(xiàn)代移動(dòng)終端的先進(jìn)技術(shù)，掌握每一個(gè)項(xiàng)目中，大量會(huì)員消費(fèi)的次數(shù)、額度、喜好等，然后根據(jù)大數(shù)據(jù)做出分析，有針對(duì)性地進(jìn)行下一階段的招商和調(diào)整商家布局。

強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的消費(fèi)體驗(yàn)

當(dāng)越來越多的企業(yè)涌入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大潮中，如何避免同質(zhì)化、實(shí)現(xiàn)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力無疑是突圍的關(guān)鍵。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全球新建購物中心面積排名前10的城市有9個(gè)在中國，全球在建購物中心面積超過一半也來自中國。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在華遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略中，商業(yè)板塊不可或缺，而商業(yè)戰(zhàn)略和綜合體運(yùn)營將成為華遠(yuǎn)新的發(fā)力點(diǎn)。

作為主戰(zhàn)場(chǎng)的北京，華遠(yuǎn)商業(yè)版圖已初現(xiàn)雛形。其中，位于通州的華遠(yuǎn)·好天地定位為區(qū)域型商業(yè)，華遠(yuǎn)·華中心著眼于城市和區(qū)域商業(yè)綜合體，門頭溝地塊規(guī)劃的華遠(yuǎn)·華中心（北京）則定位于頂級(jí)商業(yè)綜合體。

外資老牌商業(yè)運(yùn)營商凱德也在不斷調(diào)整其在國內(nèi)的產(chǎn)品分布。凱德商用去年7月份收購的位于北京南三環(huán)的大峽谷購物中心項(xiàng)目后，通過升級(jí)餐飲及兒童業(yè)態(tài)，出租率已由收購時(shí)的92.7%提升至目前的99.8%，租戶數(shù)量也從原來的163個(gè)增加到190多個(gè)。

凱德去年收購改造的另一處商業(yè)項(xiàng)目凱德晶品購物中心，則主打高端消費(fèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪北京多個(gè)商圈后發(fā)現(xiàn)，不同于核心商圈的業(yè)態(tài)布局，社區(qū)商業(yè)更注重貼近生活所需，針對(duì)某一類人群消費(fèi)習(xí)慣設(shè)定的業(yè)態(tài)比例不斷放大，帶來的客流量不降反升。以位于海淀區(qū)清河板塊的五彩城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目充分放大了兒童業(yè)態(tài)的配比，據(jù)了解，該項(xiàng)目的snoopy樂園開業(yè)當(dāng)天就吸引了7萬人的客流量。

“每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)有2~3年的培育期，市場(chǎng)供應(yīng)不斷加大也考驗(yàn)產(chǎn)品差異化?！蓖跤耒鎸?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，產(chǎn)品差異化基于對(duì)需求的研究，“通過對(duì)周邊客群的需求分析、消費(fèi)方式變化的分析等，找到目標(biāo)客群和產(chǎn)品的契合點(diǎn)?！?/p>

探索盈利能力再造

除了定位差異化，大量自持面積對(duì)于資金沉淀的需求以及運(yùn)營能力的考驗(yàn)，也讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒有想象中美好。

蘭德咨詢此前發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地上市房企中持有商業(yè)地產(chǎn)的，持有型物業(yè)租金收入一般占年度營業(yè)總收入的3%~5%，高的達(dá)到7%；相對(duì)于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，經(jīng)營利潤則大都為負(fù)。

“就拿萬達(dá)來說，之前一直希望將商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)上市，但核心的盈利點(diǎn)卻很難被資本市場(chǎng)所認(rèn)可?！币晃徊辉妇呙纳虡I(yè)地產(chǎn)分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言。

公開資料顯示，去年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)（公寓、商鋪、寫字樓）收入1262.5億，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。

記者粗略統(tǒng)計(jì)了太古、新鴻基去年的租金收益，分別為96.73港億和90.78億港元，其中太古地產(chǎn)租金收益占整體收入的比例高達(dá)74.8%。

“類似新鴻基、太古等港資地產(chǎn)商，其融資渠道的多元化使其可以擁有低成本融資，能夠接受長時(shí)間的持有運(yùn)營，而國內(nèi)運(yùn)營收益占企業(yè)整體收入超過5%的少之又少?！蓖跤耒嬲f道。

在王玉珂看來，如何尋找到真正的盈利點(diǎn)是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的首要問題?！八凶龅幂^好的商業(yè)地產(chǎn)基本都是租售相結(jié)合的模式，可售的產(chǎn)品很多，包括住宅開發(fā)、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等，但最核心的是租售比例的把控?！?/p>

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探索篇

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營之道：自營人氣業(yè)態(tài)

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在主力店盈利能力孱弱，市場(chǎng)號(hào)召力欠缺的大背景下，有開發(fā)商通過跨行業(yè)經(jīng)營，提升旗下的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，為最終在資本市場(chǎng)獨(dú)立分拆上市或發(fā)行REITs等產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。萬達(dá)、復(fù)星、世茂、恒大則是這類開發(fā)商的代表。

多種手段提升商場(chǎng)人氣

商業(yè)地產(chǎn)跨界的典型案例是萬達(dá)集團(tuán)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而萬達(dá)必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。4月下旬，萬達(dá)院線招股書發(fā)布，計(jì)劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬達(dá)院線目前主營影院投資建設(shè)、電影放映及衍生業(yè)務(wù)。招股書顯示，2013年，萬達(dá)院線31.6億元的票房收入占市場(chǎng)14.5%。萬達(dá)影院對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的客流貢獻(xiàn)也較大。

萬達(dá)集團(tuán)并非個(gè)案，世茂也成立了世茂影院投資發(fā)展有限公司，采取院線捆綁商業(yè)地產(chǎn)的模式，目前已經(jīng)發(fā)展多家影院。這些影院有助于提升商業(yè)地產(chǎn)的人氣。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾調(diào)查過世茂開設(shè)在部分二、三線城市的購物中心，發(fā)現(xiàn)影院是幫助這些購物中心留住人流的一個(gè)很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優(yōu)勢(shì)來吸引客流。世茂部分住宅項(xiàng)目運(yùn)行的“云服務(wù)”板塊內(nèi)容之一，就是世茂百貨的“商務(wù)云”，通過這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購物中心內(nèi)。

復(fù)星集團(tuán)則通過投資時(shí)尚品牌，從而在商業(yè)地產(chǎn)的招租規(guī)劃中擁有更多自主權(quán)。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復(fù)星集團(tuán)國際發(fā)展部總經(jīng)理仲雷透露，Caruso在中國的第一家旗艦店將開在復(fù)星旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了健康管理事業(yè)部，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)承諾為入住的企業(yè)提供包括注冊(cè)到融資的一系列服務(wù)。

給客群獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)

為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃未來，如今首先要考慮的一個(gè)因素就是互聯(lián)網(wǎng)，其次是在經(jīng)營方面提升品質(zhì)。

互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及，以及低成本的物流和配送服務(wù)推動(dòng)了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，在這樣的大趨勢(shì)下，實(shí)體店挖空心思，只有提供互聯(lián)網(wǎng)無法滿足的服務(wù)和需求，才能繼續(xù)吸引客流。

一個(gè)重要的變化是，餐飲這種無法在網(wǎng)上完成的消費(fèi)，在購物中心變得越來越重要。

據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，數(shù)據(jù)顯示，過去餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達(dá)40%。在上海的一些新興區(qū)域和新開業(yè)項(xiàng)目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進(jìn)駐，成為提高入駐率和吸引客流的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)資咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在一份報(bào)告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區(qū)位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創(chuàng)造更多空間；另一個(gè)做法就是“跨界”，在某些領(lǐng)域變得更加專長，例如向消費(fèi)者傳遞最新的高端服飾流行趨勢(shì)。

高緯環(huán)球顧問部中國區(qū)董事雷玉紅認(rèn)為，“有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更愿意選擇有豐富零售物業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師，以便設(shè)計(jì)出更能吸引商家和顧客的項(xiàng)目。同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更有可能說服那些關(guān)鍵的主力商家進(jìn)駐?！?/p>

一些購物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購物中心經(jīng)營上更加強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活這一概念。

道賓商務(wù)咨詢顧問蕭長明曾擔(dān)任上海港匯恒隆廣場(chǎng)的副總經(jīng)理，他認(rèn)為，如今的購物中心已經(jīng)到了洗牌的階段，很多購物中心通過打折來吸引客流，這樣的做法僅在換季時(shí)可以采用，且效果越來越不明顯。

以上海的K11購物中心為例，K11主打“藝術(shù)牌”，且在購物中心安排了很多生活方式類的項(xiàng)目，可供全家人一起活動(dòng)。幾個(gè)月前，K11在商場(chǎng)出口處陳列出許多頗具設(shè)計(jì)感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長明告訴記者，木馬的創(chuàng)意早在上世紀(jì)四十年代就曾在法國一家酒店嘗試過，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場(chǎng)都有巧妙的跨界設(shè)計(jì)，中國的商業(yè)地產(chǎn)商完全可以學(xué)習(xí)、借鑒國外的創(chuàng)意巧思，引入中國，給商業(yè)地產(chǎn)帶來活力。