每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 繼“綠地重組金豐”、“農工商地產(chǎn)借殼海博”之后，上海國資改革近日又出“大片”。 6月28日，房地產(chǎn)上市公司中華企業(yè)（600675，SH）發(fā)布公告，擬定向增發(fā)60億元，開發(fā)公司旗下的重點項目——徐匯小閘鎮(zhèn)項目。據(jù)公司有關人士介紹，中華企業(yè)在過去16年間從未增資擴股，使公司在和同類房企競爭時存在巨大差距，而在凈資產(chǎn)規(guī)模實現(xiàn)擴增之后，中華企業(yè)有機會迅速擴大規(guī)模，在行業(yè)內發(fā)起“百米沖刺”。 對上海國資改革而言，中華企業(yè)的定向增發(fā)有另一重意義。中華企業(yè)內部人士在談及“國九條”時稱，房地產(chǎn)作為一個大周期行業(yè)，投資回收周期將影響投資主體的資本回報率，如果能夠借助資本市場，將已經(jīng)增值的國資迅速變現(xiàn)，進而加速資金流動的效率，顯然有利于國有資本的保值增值。 不過，億翰智庫上市公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東認為，上述做法對于提升上市公司的資產(chǎn)價值的作用并不如一次性的資產(chǎn)注入，中華企業(yè)未來仍有必要將更多的優(yōu)質資產(chǎn)注入到上市公司。 資本規(guī)模制約房企發(fā)展/ 根據(jù)中華企業(yè)6月28日公布的非公開發(fā)行預案，公司擬通過非公開發(fā)行股票擬募集資金總額不超過60億元，其中地產(chǎn)集團擬以其持有的標的資產(chǎn)參與認購公司本次非公開發(fā)行的股票，其余部分由其他特定對象以現(xiàn)金進行認購。標的資產(chǎn)的初步評估值約為21億元（最終作價以具有證券業(yè)務資格的資產(chǎn)評估機構出具的并經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門確認的評估值為基礎，經(jīng)公司和地產(chǎn)集團協(xié)商后確定），預計本次非公開發(fā)行可募集的現(xiàn)金不超過39億元（含發(fā)行費用），用于上海徐匯區(qū)小閘鎮(zhèn)項目以及補充流動資金（最終募集現(xiàn)金的規(guī)模將根據(jù)標的資產(chǎn)的最終作價相應調整）。 中華企業(yè)董事長朱勝杰向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，這是公司16年來首次進行股權募資，通過資本規(guī)模的擴大，中華企業(yè)有望縮小與行業(yè)競爭對手之間的差距。事實上，從上市至2007年，萬科通過增發(fā)、配股、可轉債等方式，在資本市場融資超過180億元，金地、保利等房企也通過資本市場的再融資，為擴大企業(yè)規(guī)模墊定了基礎。過去，中華企業(yè)一直未能通過資本市場增發(fā)再融資，一定程度上影響了企業(yè)的規(guī)模增長。 規(guī)模的問題制約了中華企業(yè)獲取相對低成本資金的能力。此前，綠城中國董事長曾介紹說，行業(yè)排名靠后的房地產(chǎn)企業(yè)很少能獲得銀行的開發(fā)貸款，大部分企業(yè)只能通過信托、私募等募資，大大削減了企業(yè)的盈利能力。 《證券時報》去年初曾報道，中華企業(yè)2012年年報數(shù)據(jù)顯示，在中華企業(yè)1年以內到期的其他非流動負債中，包含了8個信托產(chǎn)品，加上其他流動負債以及其他非流動負債項下信托計劃余額超過50億元。今年，雖然中華企業(yè)調整了債務結構，但融資成本較高，依然對公司的盈利能力產(chǎn)生不利影響。 2014年一季報顯示，中華企業(yè)當期的營業(yè)收入僅6.76億元，但財務費用卻高達3.19億元。 而在增資擴股后，中華企業(yè)僅現(xiàn)金就將獲得39億元。這顯然對降低中華企業(yè)的整體資產(chǎn)負債率，提升公司的銷售規(guī)模有一定的幫助。 未來逐步注入優(yōu)質資產(chǎn)/ 在談及“國九條”時，中華企業(yè)的相關高管曾提出提升國有資本有效利用率的一種模式。他認為，類似房地產(chǎn)這樣的大周期行業(yè)，國有資金從投入到最終獲得收益往往要經(jīng)歷很長的周期，如果能夠通過上市公司將已經(jīng)能看到收益的項目通過資本市場提前“兌現(xiàn)”，顯然將大大加快國有資本的周轉速度，進而提升資本的回報率。 中華企業(yè)本次定向增發(fā)便具有上述意味。以本次大股東注入的資產(chǎn)——小閘鎮(zhèn)項目為例，早在2005年就已被納入徐匯區(qū)的舊城改造計劃中，但正式動工卻在2010年后。漫長的投資開發(fā)周期，顯然影響到國有資產(chǎn)的實際收益。通過將資產(chǎn)注入到上市公司，然后完成資本的流通，則符合快速提升國有資產(chǎn)使用效益的目標。 而對上市公司的股東來說，由于此前整個項目都在舊城改造的過程中，項目的投資周期和投資收益都存在巨大的不確定性，投資這樣的項目同樣會面臨巨大的風險?，F(xiàn)在小閘鎮(zhèn)項目已經(jīng)開發(fā)，投資周期和投資預期收益相對確定，一定程度上降低了上市公司的風險。 但張化東認為，上述逐步注入上市公司資產(chǎn)的做法，對提升上市公司價值幫助不大。要有效提高上市公司股價，還是要效仿綠地重組金豐投資，將資產(chǎn)整體注入上市公司的方式。 然而，中華企業(yè)的控股股東——地產(chǎn)集團，除了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的內容外，經(jīng)營范圍還包括土地儲備前期開發(fā)，灘涂造地建設管理，市政基礎設施建設投資，舊區(qū)改造，廉租房、經(jīng)濟適用房、配套商品房投資建設等領域。這些經(jīng)營范圍顯然對提升上市公司的業(yè)績并無幫助。 據(jù)中華企業(yè)公布的公告，截至2013年底，上海地產(chǎn)集團歸屬于母公司所有者的權益總額約為192.45億元，但當年度的凈利潤卻只有6.58億元，凈資產(chǎn)回報率遠遠低于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的同業(yè)水平。 此外，中華企業(yè)方面表示，作為上海地產(chǎn)集團的唯一上市平臺，集團未來將選擇房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)質資產(chǎn)逐步注入。 《《《 相關鏈接 機構研報：上半年龍頭房企銷售額或仍有兩位數(shù)增長 每經(jīng)記者盧曦發(fā)自上海 近日，研究機構億翰智庫對多家房企的統(tǒng)計研究報告顯示，萬科半年銷售額近千億，全國共6家房企銷售額過500億元。 機構認為，目前樓市處于周期中的探底階段，在這一時期，需要通過高周轉來把握未來3年。 億翰智庫的報告預估，上半年業(yè)績排在前三名的房企依次是萬科、綠地和恒大，銷售額分別是980億元、726億元和688億元。加上緊隨其后的保利、碧桂園和中海，共有6家房企上半年的銷售額超過500億元。而上半年銷售額過百億的房企數(shù)量達到22家。 億翰智庫負責統(tǒng)計上市公司銷售數(shù)據(jù)工作的張博說，他們主要通過監(jiān)測上述房地產(chǎn)企業(yè)的重點項目上半年的銷售，并和部分公司進行溝通，再根據(jù)機構的銷售額估算模型，統(tǒng)計企業(yè)在上半年銷售額，和真實的銷售額可能有偏差，但差距不大。 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了萬科等地產(chǎn)商。萬科對億翰智庫預估的數(shù)據(jù)未作評論，萬科表示以7月公布的6月銷售額數(shù)據(jù)和此前公布前5月銷售數(shù)據(jù)為準。根據(jù)6月萬科公布的數(shù)據(jù)，萬科前5月的銷售額達到815.2億元，較前一年增16.2%。恒大地產(chǎn)集團有限公司6月6日公布，2014年1月至5月，恒大地產(chǎn)合約銷售金額約為562.1億元，較2013年增長64.4%。恒大相關人士稱，受益于部分樓盤熱銷，其6月的銷售業(yè)績不會差。 億翰智庫統(tǒng)計顯示，前6月，排名前30的企業(yè)中三分之二業(yè)績同比增長，增幅均達到兩位數(shù)。領軍的萬科、綠地、恒大的同比增幅分別為17%、11%和54%。 衛(wèi)民不動產(chǎn)房地產(chǎn)專家蔡為民告訴記者，今年上半年龍頭房企數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，主要原因在于去年下半年已經(jīng)有了不少項目的基礎，在今年上半年獲得貸款的情況下，成功轉化為銷售。