每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

今年上半年，廣州樓市新房成交量暴跌三成，市場(chǎng)低迷蔓延至土地市場(chǎng)。前6月廣州土地出讓金收入完成全年目標(biāo)的51.5%，低于去年同期69%的完成率。

合富輝煌研究報(bào)告顯示，今年5月起廣州共有7宗地塊被中止出讓或流拍，部分地塊為市中心優(yōu)質(zhì)土地，在經(jīng)歷了一季度火爆開(kāi)局后，土地市場(chǎng)寒意漸露。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地塊流拍或中止出讓的部分原因，是由于捆綁條件導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地成本大大增加，但地方政府對(duì)出讓土地過(guò)高的定價(jià)是更重要原因。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，土地市場(chǎng)將面臨更大壓力，合理調(diào)整地價(jià)以適應(yīng)房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)無(wú)可避免。

兩月中止或流拍土地7宗

合富輝煌研究報(bào)告顯示，自今年5月起廣州共有7宗地塊被中止或流拍，除了4宗增城區(qū)住宅用地外，還包括原蘿崗區(qū)的兩宗商住地塊，以及一宗位于老城區(qū)海珠區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅地塊。

自今年一季度開(kāi)局大熱之后，土地市場(chǎng)從二季度起開(kāi)始出現(xiàn)明顯降溫。從5月份起，土地流拍不斷涌現(xiàn)。6月23日，廣州市增城區(qū)一口氣推出5宗地塊，但令人意外的是，5宗地塊中僅有1宗商業(yè)地塊正常出讓?zhuān)溆?宗住宅地由于未達(dá)到出讓條件而被取消。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，一季度廣州土地出讓收入為266億元，但在二季度迅速下降至146億元。

土地定價(jià)未隨行就市

黎文江認(rèn)為，上述7宗地塊出現(xiàn)中止或流拍，部分原因是由于地塊含有一些捆綁條件導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地成本大大增加，部分地塊產(chǎn)權(quán)糾紛仍未解決或?qū)Ω?jìng)買(mǎi)人設(shè)定了較高的要求。“2013年也有大量的含有捆綁條件的土地掛牌成交，但當(dāng)時(shí)整體市場(chǎng)處于上升周期，開(kāi)發(fā)商追漲心理強(qiáng)。2014年樓市已開(kāi)始扭轉(zhuǎn)，含有捆綁條件的土地出讓條件將成為土地成交的一大阻礙。”

更重要的是，地方政府依然沿用2013年“牛市”的思維對(duì)出讓土地進(jìn)行定價(jià)，如6月23日出讓的增城新塘永寧街的二幅居住用地，起拍樓面地價(jià)較去年同期出讓的附近地塊上漲近一倍，而周邊的一手樓價(jià)處于零增長(zhǎng)水平。考慮到未來(lái)還需面臨該區(qū)域后續(xù)大量的“低地價(jià)”項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，房企不參與競(jìng)拍并不奇怪。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣州全市新建住宅網(wǎng)簽33020套，相比去年上半年的47708套減少30%。與之相對(duì)，據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控廣州國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，上半年廣州通過(guò)招拍掛方式出讓的地塊一共77宗，土地出讓金收入為412億元，按照廣州2014年對(duì)土地出讓金收入目標(biāo)800億元計(jì)算，完成率為51.5%，低于去年同期69%的完成率。

黎文江認(rèn)為，目前廣州樓市受限購(gòu)、限貸政策的持續(xù)影響，市場(chǎng)需求萎縮，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將面臨更大的壓力。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷也是大型房企出手拿地的好時(shí)機(jī)，如果有優(yōu)質(zhì)地塊推出，相信房企仍然有濃厚興趣，接下來(lái)地方政府在出讓地塊時(shí)也會(huì)適當(dāng)調(diào)價(jià)，以激活土地市場(chǎng)。