每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

7月5日，天津泰達股份有限公司（000652，SZ；以下簡稱泰達股份）的全資子公司揚州萬運建設發(fā)展有限公司，以37429萬元的總價成功競得揚州市編號為870號的國有建設用地使用權。

公告顯示，870號商用地塊的出讓面積是77557平方米。根據(jù)規(guī)劃要求，該地塊的容積率大于3.8，小于等于5.0，擬用于揚州現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)（Y-MSD）項目的建設。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在4月17日，泰達股份發(fā)布公告稱，公司將投資79.43億元建設Y-MSD項目，該項目位于揚州市東部廣陵新城境內(nèi)，總用地面積約170008平方米，折255畝，性質為商業(yè)、金融、辦公等用地。

昨日（7月7日），中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從很多城市來看，城市綜合體都過剩，連杭州也對部分區(qū)域嚴格控制新增大型商業(yè)綜合體的開發(fā)。城市綜合體的運作取決于定位、交通、人流和競爭對手等因素，泰達股份尚缺乏成功的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，對其整合能力是一種考驗。

項目盈利能力待考/

對于Y-MSD項目，泰達股份表示，公司計劃分兩期建設，其中一期開發(fā)用地面積116.4畝，二期開發(fā)用地面積138.6畝。總建筑面積101萬平方米，其中一期開發(fā)，地上建筑面積37.5萬平方米，地下建筑面積12萬平方米；二期開發(fā)，地上建筑面積38.5萬平方米，地下建筑面積13萬平方米。

4月17日的公告中稱，揚州市政府承諾對建成后總物業(yè)的80%予以定向回購，回購價格由回購物業(yè)的總成本費用加成16%管理費用構成。

RET睿意德助理董事李靜雅接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，政府的回購政策會對項目的去化有一定效果。

對于項目的盈利能力，《天津泰達股份有限公司Y-MSD項目可行性研究報告》中提到，本項目建設地點位于揚州市廣陵新城內(nèi)，根據(jù)近期相同商業(yè)地產(chǎn)項目的售價和市場購買力的預測，文創(chuàng)、信息SOHO工作室出售價格按11000元/平方米；酒店式公寓按11000元/平方米；辦公部分出售價格按11000元/平方米；商業(yè)部分出售價格按18000元/平方米；酒店部分出售價格按14000元/平方米，售價每年增幅3%。物業(yè)銷售回款818966萬元，物業(yè)及車位運營回款55530萬元。

但根據(jù)克而瑞機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，揚州2013年商業(yè)項目成交量為11萬平方米，成交均價為5290元/平方米，價格同比2012年下跌了45%。

在李靜雅看來，項目售價高是個挑戰(zhàn)，因為目前整體市場環(huán)境并不好，觀望情緒濃厚，新啟動的樓盤可能沒有大的去化壓力，但是一旦供應量增大，會面臨競爭的壓力，也會遇到去化的瓶頸。

上述研報還指出，該項目所在地廣陵新城在未來2~3年的土地供應量還會增加，市場會形成較大競爭；區(qū)域內(nèi)環(huán)球金融城等具有一定規(guī)模的商業(yè)項目已搶占了一定的市場先機。目前區(qū)域內(nèi)特色市場產(chǎn)品創(chuàng)新較多，走特色化道路具有一定的阻礙。

建設周期資金缺口較大/

據(jù)了解，該項目計劃投資總額為79.43億元，分二期建設，一期投資約39.37億元，二期投資約40.05億元。其中自籌資金及滾動投入54.43億元、銀行貸款25億元。

泰達股份的負債率增高在2013年就見端倪。根據(jù)泰達的合并資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)，其在2013年的短期借款為53.53億元，在2012年該數(shù)值為36.99億元；其在2013年的長期借款為27.51億元，在2012年該數(shù)值為13.39億元。根據(jù)泰達今年一季報的財務數(shù)據(jù)，2014年一季度資產(chǎn)負債率為85.69%，而在2013年同期則為84.80%。

泰達股份在公告中表示，項目開發(fā)體量大，建設周期資金缺口較大，需要通過貸款方式滿足項目如期建設。公司將以持有物業(yè)做抵押，積極尋求股東及關聯(lián)方的資金支持，同時擴展新的融資模式，如信托貸款、工程墊款、融資租賃等。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從國內(nèi)來看，如果一個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應面積已明顯出現(xiàn)過剩，這樣的城市在我國35個大中城市中不在少數(shù)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)普遍供大于求，比一、二線城市的供應更為嚴重。

李靜雅說，商業(yè)地產(chǎn)的去化要看是否合乎市場的需求，市場化運作的部分，如果沒找到產(chǎn)業(yè)運作的支點，單靠開發(fā)商從開發(fā)的角度去打造一個綜合體項目，還是有困難的。

泰達股份表示，項目在規(guī)劃過程中結合了揚州市及廣陵區(qū)政府要求，在工期和銷售率方面壓力較大。項目較大程度依托于政府的相關補貼及回購承諾，一旦承諾行為不能兌現(xiàn)或延期兌現(xiàn)，將大幅增加項目成本，影響利潤水平。