每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

睿信致成總經(jīng)理薛迥文說(shuō)，跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶給開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)很多，至少在融資能力方面，要比非多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)更有競(jìng)爭(zhēng)力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前曾報(bào)道過(guò)，有部分中小地產(chǎn)商由于無(wú)法通過(guò)正常途徑從銀行那里獲得開發(fā)貸，轉(zhuǎn)而以貿(mào)易公司的名義從銀行借款。這類被稱為“借殼”貸款的方式，具有一定的普遍性。

然而，在實(shí)踐中，開發(fā)商真的有可能能通過(guò)房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)獲得借款嗎？即使能獲得貸款，又能用于房地產(chǎn)開發(fā)嗎？在過(guò)去幾年中，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)究竟給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)了怎樣的融資便利？除了拓寬融資渠道、節(jié)省融資費(fèi)用外，跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)公司的財(cái)務(wù)還有哪些幫助？

更低的利息支出?/

上海一位有色金屬企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，按照銀行現(xiàn)在的規(guī)定，如果經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)不涉及房地產(chǎn)開發(fā)，且公司的規(guī)模和實(shí)力都不弱，要想申請(qǐng)到一筆利率低于8%的一年期貸款不是什么難事。如果公司還從事進(jìn)出口業(yè)務(wù)，并且使用信用證融資或銀行票據(jù)貼現(xiàn)，融資成本甚至可以低于7%。

這樣的融資成本已經(jīng)比房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資成本便宜很多。由于銀行限制對(duì)房地產(chǎn)類貸款，目前地產(chǎn)行業(yè)平均融資成本已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)10%。

盡管有多家非地產(chǎn)類公司的財(cái)務(wù)證實(shí)，有辦法通過(guò)非地產(chǎn)類業(yè)務(wù)貸款，并將資金換而使用到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。但是，以非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的名義向銀行申請(qǐng)貸款，再將這些貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)，是存在一定障礙的：金融信貸部門有一個(gè)信條是發(fā)出貸款是?？顚Ｓ玫?，借款人不得挪用于和借款需求沒(méi)有關(guān)系的領(lǐng)域。

多數(shù)開發(fā)商的財(cái)務(wù)經(jīng)理也否認(rèn)，他們會(huì)將非地產(chǎn)類貸款應(yīng)用到地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。但不可否認(rèn)，非地產(chǎn)開發(fā)類貸款，確實(shí)拉低了房地產(chǎn)開發(fā)的整體融資成本。這從上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可見一斑，

翻看綠地、萬(wàn)科等房地產(chǎn)上市公司的2013年度財(cái)務(wù)報(bào)表,可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇特的現(xiàn)象。截至2013年末，綠地包括短期借款、非一年期到期流動(dòng)負(fù)債以及長(zhǎng)期借款等借款余額總規(guī)模雖然超過(guò)了千億，但去年實(shí)際支出的利息僅27億元。而各類貸款余額規(guī)模約800億元的萬(wàn)科，當(dāng)年度的利息支出卻高達(dá)60多億元。

薛迥文說(shuō)，造成這種現(xiàn)象的可能性有兩個(gè)，一是綠地的開發(fā)項(xiàng)目資本化率比較高，而萬(wàn)科的資本化率比較低；二是綠地非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本偏低，因而拉低了集團(tuán)的整體財(cái)務(wù)費(fèi)用。

事實(shí)上，這一現(xiàn)象相當(dāng)普遍。主營(yíng)房地產(chǎn)的金地集團(tuán)，截至去年末的各類貸款余額只有260多億元，但去年支付的利息開支23億多元；多元經(jīng)營(yíng)的世茂股份，去年總借款規(guī)模超過(guò)百億元，但是利息支出卻不到1億元；多元經(jīng)營(yíng)的華僑城截至去年底的各類借款總規(guī)模超過(guò)200億元，但當(dāng)年度的利息支出僅為6億多元。

再看毛利率，萬(wàn)科去年的房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為22.31%，金地集團(tuán)去年房地產(chǎn)的毛利為26.34%。多元經(jīng)營(yíng)的世茂股份毛利率超過(guò)40%，同樣跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的廈門建發(fā)，毛利率也達(dá)到32.79%，華僑城的毛利率甚至達(dá)到58.02%。

多元化經(jīng)營(yíng)對(duì)沖現(xiàn)金流量表/

不過(guò)，并不是所有的跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)都能給開發(fā)商帶來(lái)更多低成本的融資，以及高額的毛利率。上海一家建筑企業(yè)的負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們此前也想以建筑企業(yè)名義向銀行申請(qǐng)貸款，然后為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資。但在過(guò)去幾年，上海對(duì)建筑企業(yè)的融資一直管得較緊，他們只能獲得信用貸款，往往一個(gè)分公司只能獲得一兩億元的借款。對(duì)一個(gè)需要十幾億元的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這顯然是杯水車薪。

從事建工、房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)領(lǐng)域的上海建工去年的毛利率只有21.8%，另一家謀求多元化發(fā)展的企業(yè)華麗家族，毛利也只有29.28%。

薛迥文說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)仍然屬于擴(kuò)張型投資階段。主營(yíng)業(yè)務(wù)目前很難實(shí)現(xiàn)自我“造血”，需要公司通過(guò)各種融資渠道為地產(chǎn)業(yè)務(wù)“輸血”。

在這樣一個(gè)階段，開發(fā)商最需要做的是尋找已經(jīng)發(fā)展成熟、能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的行業(yè)，而不是去找那些需要“造血”和“輸血”的行業(yè)。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平曾以和記黃埔為案例，分析多元化經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。他說(shuō)，和記黃埔的每一個(gè)行業(yè)的毛利都只是行業(yè)的平均水平。但是當(dāng)這些行業(yè)組合在一起，就產(chǎn)生了意向不到的效果。比如，正在研發(fā)尚沒(méi)有業(yè)績(jī)的醫(yī)藥板塊，未來(lái)的利潤(rùn)雖然不錯(cuò)但現(xiàn)金流肯定是凈流出；而零售超市的利潤(rùn)不高，但現(xiàn)金流卻是凈流入，這兩個(gè)行業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行組合，就能平衡現(xiàn)金流量表。

在這方面，恒大是可以借鑒的公司。恒大的冰泉和商業(yè)百貨，都屬于已經(jīng)成熟的業(yè)態(tài)，假以時(shí)日能為恒大帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這樣就可以在現(xiàn)金流量表上彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)的凈現(xiàn)金流出。

此前，也有企業(yè)在跨界經(jīng)營(yíng)時(shí)，沒(méi)有考慮到平衡現(xiàn)金流量表，從而給企業(yè)帶來(lái)較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如，熔盛重工和恒盛地產(chǎn)兩家企業(yè)的跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，就曾被業(yè)界認(rèn)為存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楹头康禺a(chǎn)一樣，當(dāng)時(shí)造船業(yè)也處于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的凈流出階段，因此當(dāng)時(shí)有人指出，兩家公司的控股股東將因?yàn)檫@樣的投資組合遭遇財(cái)務(wù)壓力。

多元化經(jīng)營(yíng)降低成本/

此外，開發(fā)商們還嘗試在上下游領(lǐng)域跨界經(jīng)營(yíng)，以大幅度降低成本。

綠城電商的有關(guān)人士就曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講述過(guò)碧桂園的一個(gè)案例：碧桂園的水泥、基建等原材料很大一部分是由自己來(lái)供應(yīng)的。這些水泥由于生產(chǎn)規(guī)模較大，成本相對(duì)較低，又少了銷售渠道的費(fèi)用支出，為碧桂園在節(jié)省成本方面提供了很大的作用。

而綠城電商對(duì)于綠城的房地產(chǎn)開發(fā)也有類似的功用。綠城電商原是綠城的建筑采購(gòu)部門，后來(lái)發(fā)展為B2B的建材供應(yīng)商。其采購(gòu)模式是由整個(gè)行業(yè)來(lái)監(jiān)督建材采購(gòu)的最低價(jià)，定期公布不同建材的最低成交價(jià)，綠城按上述最低成交價(jià)來(lái)采購(gòu)建材。

事實(shí)上，確實(shí)有部分房企通過(guò)展開上下游產(chǎn)業(yè)的跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，獲取不錯(cuò)的收益。比如，從事房地產(chǎn)開發(fā)的中南建設(shè)去年的毛利率達(dá)到38.51%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。棲霞建設(shè)則因?yàn)閰⑴c保障房建設(shè)獲得代建款項(xiàng)，確保了公司年末的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入。

至于從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，則更有機(jī)會(huì)借助房地產(chǎn)基金獲取高額的凈資產(chǎn)回報(bào)率。