每經編輯 每經記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經記者 盧曦 發(fā)自上海

開發(fā)商從事跨業(yè)經營，部分是看準了業(yè)主這塊資源蛋糕。無論是萬科入股徽商銀行，還是復星的蜂巢城市，都是對業(yè)主資源的深度挖掘。然而，業(yè)主資源，真能像開發(fā)商所想象的那樣，迅速轉化為銷售資源嗎？

復星、綠地、恒大、綠城等龍頭房企都已經積累了規(guī)模龐大的業(yè)主資源，蘊含的大數據價值無可限量。他們所嘗試的其他行業(yè)，能否因龐大業(yè)主資源而迅速崛起？在把業(yè)主轉化成新的客戶資源時，遇到的最大問題是什么？

未來推動社區(qū)資源挖掘的，除了開發(fā)商本身之外，還有一股強大的力量——第三方服務商，他們積極與開發(fā)商合作，為業(yè)主開發(fā)出各種新產品，有望令多方共贏。

多家房企試水社區(qū)金融

發(fā)展近30年積累下大量業(yè)主群體的萬科，自然成為互聯網思維下增值服務的先行者。

萬科的社區(qū)增值服務被俗稱為 “五菜一湯”，是指第五食堂、超市、銀行、藥店、洗衣店、幸福街市。第五食堂是萬科創(chuàng)立的社區(qū)餐飲連鎖店。在萬科北京的一個項目中，萬科已經將“五菜一湯”全部配齊。小區(qū)擁有華潤萬家超市及幸福街市，后者是萬科在社區(qū)經營的菜市場。萬科稱，未來這一模式將作為標配，在萬科多個項目展開推廣。

在上海，萬科在社區(qū)打造的 “美鄰中心”，包括文化中心、服務中心、健康中心、商業(yè)中心、云中心等；“睿管家”品牌則提供訂車、訂票、居家保潔、物流送餐等服務。

2013年，萬科參股徽商銀行，從規(guī)模和投資收益的角度看，對萬科的報表影響微乎其微。萬科董秘譚華杰當時表示，參股徽商銀行是為了滿足社區(qū)金融服務方面的要求。

據了解，社區(qū)銀行在國外已經非常完善，有較為成熟的模式。在國內，由民生銀行和興業(yè)銀行主導，開出社區(qū)銀行以及“金融便民店”。由于小區(qū)房價各不相同，有著明顯的區(qū)分度，銀行方面考慮依此給居民不同的授信額度。

復星集團在這一領域提出的相似概念是“蜂巢城市”。復星旗下所跨行業(yè)眾多，包括醫(yī)療、金融、旅游、時尚等，復星希望打造綜合型的城市，提供多種服務。近年來復星更加大對養(yǎng)老地產的投入，醫(yī)療在養(yǎng)老地產中扮演著重要的角色。

“蜂巢城市”模式是復星為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展量身訂制的 “產城一體”整體解決方案。復星提出，以人為核心的新型城鎮(zhèn)應該像“蜂巢”一樣，城市的各個功能板塊可以有機融合，有機生長。

與萬科規(guī)模不相上下的綠地更傾向于尋找外包公司。綠地方面向 《每日經濟新聞》記者透露，針對社區(qū)居民的需求，尋找特定領域的專業(yè)公司引入提供服務，對業(yè)主資源進行整合，對他們進行有針對性的維護。

業(yè)主資源金礦待挖掘

在社區(qū)金融領域，金融機構比開發(fā)商興趣更濃。一方面，萬科這樣的住宅品牌已經對業(yè)主進行了一定程度的特征描述，房價也是非常有價值的指標之一。另一方面，業(yè)主資源規(guī)模龐大，不容小覷，在小區(qū)提供服務，能夠大大提高效率，滿足他們的需求。

民生銀行、興業(yè)銀行等向政府機構、開發(fā)商提出合作，針對業(yè)主需求，開發(fā)出各種金融產品。

世邦魏理仕商業(yè)服務部董事吳奕奕認為，社區(qū)業(yè)主這一資源金礦，對很多服務提供商具有很大的吸引力。挖掘這一塊利潤，服務商很有動力。需要解決的是，開發(fā)商、物業(yè)管理公司如何將業(yè)主需求很好地整合，引入專業(yè)服務商進入小區(qū)。

“現在開發(fā)商做社區(qū)商業(yè)首選是引入第三方服務機構。用業(yè)內常說的話來是，在開發(fā)時就要考慮招商，但現在光考慮招商是不夠的，還要考慮運營，出效益，考慮后續(xù)的經營和增值服務。”吳奕奕說，以往房地產開發(fā)商根據政府部門的要求，為社區(qū)配建郵局等設施，并不能產生多少效益，未來一定是新的模式主導。

剛剛上市的彩生活采取的模式是，通過APP加強與業(yè)主的聯系，從而連通業(yè)主資源。明源地產研究院主編潘永堂舉例道，如果能將業(yè)主需求匯總，比如有多少家居民有意購買水果，就可以向外采購，拿到很低的折扣。

世邦魏理仕資深董事謝晨告訴《每日經濟新聞》記者，開發(fā)商對業(yè)主資源的挖掘不僅僅是做社區(qū)，還要做社群。將興趣一致的人、同一行業(yè)的人聚集到一起，甚至把他們引導到同一社區(qū)，基于這樣的人群展開延伸服務。這些服務的提供，需要借助互聯網、社交平臺這樣的工具。

社區(qū)商業(yè)特征是天生服務于社區(qū)，所有業(yè)態(tài)組合都必須符合購買人群定位。彩生活的特色在于，他們經營小區(qū)的深度比一般的物業(yè)公司更多。萬科的優(yōu)勢在于其住宅產品的美譽度，憑借強大的住宅開發(fā)能力，能吸引到一些優(yōu)質的購買人群，萬科的業(yè)主消費潛力，也因此高于其他社區(qū)。

謝晨認為，社區(qū)商業(yè)真正實現了互聯網思維中O2O的“閉環(huán)”，這樣的服務既可以從用戶端發(fā)起，也可以從服務端發(fā)起。開發(fā)商未來并不一定要設法自己跨界經營其他行業(yè)，而是通過精選最優(yōu)質的服務商，共同挖掘業(yè)主資源金礦。