每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

一直以來(lái)，京派地產(chǎn)素以“硬朗”著稱，華遠(yuǎn)任志強(qiáng)、首創(chuàng)劉曉光、SOHO潘石屹、萬(wàn)通馮侖等均出自這一派系。隨著樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，京派房企在成都的戰(zhàn)略已經(jīng)大不相同，首創(chuàng)、萬(wàn)通等老牌房企拿地較少，目前已逐漸沒(méi)落；金隅大成、北大資源等新銳房企正低調(diào)進(jìn)駐成都市場(chǎng)，影響力逐漸擴(kuò)大；而中海、中糧等央企卻在樓市調(diào)整背景下逆勢(shì)擴(kuò)張。

有人低調(diào)磨合，有人高調(diào)擴(kuò)張，京派房企在成都的表現(xiàn)迥異。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)入蓉8年來(lái)，截至目前僅有4個(gè)項(xiàng)目，但開(kāi)發(fā)已接近尾聲，至今未見(jiàn)拿地跡象。萬(wàn)通地產(chǎn)成都立體城市至今未動(dòng)工，合作項(xiàng)目萬(wàn)通中心也已停擺。陽(yáng)光100置業(yè)在成都的米婭中心項(xiàng)目也不溫不火。

成都業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為老牌京派房企一直“水土不服”。如今，銀泰集團(tuán)、金隅股份、信遠(yuǎn)地產(chǎn)等京派新軍集中入蓉，但卻相對(duì)低調(diào)。中糧、中鐵、中鐵建等京城央企自恃財(cái)大氣粗，仍在激進(jìn)擴(kuò)張。

業(yè)內(nèi)資深人士表示，無(wú)論是從京城出發(fā)的央企，抑或地方國(guó)資房企，甚至民資房企，在樓市加速調(diào)整的當(dāng)下，都應(yīng)摒棄向土地要利潤(rùn)的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思路，而要向產(chǎn)品、資本、管理和品牌要利潤(rùn)，從而提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

老牌京派房企成都“沒(méi)落”

早在2006年，首創(chuàng)置業(yè)首次進(jìn)駐成都，在如今的成華區(qū)建設(shè)路商圈附近開(kāi)發(fā)了首個(gè)項(xiàng)目 “愛(ài)這城”。彼時(shí)，成都地產(chǎn)界驚呼，京派地產(chǎn)大鱷來(lái)了。實(shí)際上，這個(gè)項(xiàng)目就是北京“愛(ài)這城”的復(fù)制品。

次年5月，首創(chuàng)置業(yè)在全國(guó)瘋狂拿地190萬(wàn)平方米，其中包括位于成都市東三環(huán)成渝立交旁的“首創(chuàng)國(guó)際城”項(xiàng)目，總占地7.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積44萬(wàn)平方米，耗資4.26億元。

2007年8月底，首創(chuàng)置業(yè)繼續(xù)加碼成都，一舉在成都市龍泉驛區(qū)拿下2宗地塊，總耗資超過(guò)7億元，增加土地儲(chǔ)備93萬(wàn)平方米，這就是后來(lái)入市的首創(chuàng)東公元和萬(wàn)卷山項(xiàng)目。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從首創(chuàng)置業(yè)2013年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至去年底，除了萬(wàn)卷山部分在建項(xiàng)目之外，其他3個(gè)項(xiàng)目已全部竣工?，F(xiàn)在，首創(chuàng)置業(yè)在成都再無(wú)新增項(xiàng)目。

媒體質(zhì)疑首創(chuàng)置業(yè)在成都水土不服，開(kāi)發(fā)思路和產(chǎn)品設(shè)計(jì)照搬復(fù)制北方模式，跟成都消費(fèi)理念有偏差。

亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“首創(chuàng)該用的關(guān)系也用得差不多了。純京派房企做得很差，原來(lái)靠關(guān)系拿地，現(xiàn)在對(duì)二三線城市比較悲觀，而一線城市拿地太激烈，他們根本搶不到地。”

除了首創(chuàng)置業(yè)之外，包括萬(wàn)通地產(chǎn)、陽(yáng)光100置業(yè)等京派地產(chǎn)在成都樓市似乎已沉默許久。早在2011年，號(hào)稱打造中國(guó)“鐵獅門(mén)”的萬(wàn)通地產(chǎn)擬通過(guò)總募資18億元地產(chǎn)基金撬動(dòng)開(kāi)發(fā)成都立體城市項(xiàng)目，但其啟動(dòng)工作至今不了了之。早些年，萬(wàn)通地產(chǎn)曾與成都本土的中國(guó)成達(dá)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)“萬(wàn)通中心”項(xiàng)目，卻因各種原因被迫告吹。

陽(yáng)光100置業(yè)早在2007年已進(jìn)入成都，當(dāng)時(shí)主要參與成華區(qū)土地一級(jí)整理，但在相關(guān)地塊出讓之時(shí)，半路卻殺出香港信和集團(tuán)，最終只好抱憾而去。

自此蟄伏三年后，陽(yáng)光100置業(yè)最終在2010年出手抄底成都拿地，耗資5億元，樓面地價(jià)僅為周邊房?jī)r(jià)1/3，但至今仍在開(kāi)發(fā)“米婭中心”這個(gè)成都唯一項(xiàng)目。

至今，老牌京派地產(chǎn)在成都幾乎沒(méi)有新的土地儲(chǔ)備，首創(chuàng)置業(yè)、萬(wàn)通地產(chǎn)等在全國(guó)嘗試輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但其運(yùn)作成效至今仍未獲得投行的一致認(rèn)同。

新軍入蓉“低調(diào)”磨合

與老牌京派房企繼續(xù)潛伏不同，京派新軍自去年以來(lái)在成都土地市場(chǎng)盡顯“新氣象”。

據(jù)了解，今年2月底，來(lái)自北京的金隅大成地產(chǎn)以樓面地價(jià)4550元/平方米，拿下成都市武侯區(qū)新雙楠核心區(qū)一地塊，總占地面積105畝。這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的京城房企引來(lái)成都地產(chǎn)界的強(qiáng)烈關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年3月15日，武侯區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾專門(mén)會(huì)見(jiàn)過(guò)金隅大成地產(chǎn)副總經(jīng)理、成都公司總經(jīng)理李海波，會(huì)談內(nèi)容正是洽談投資事宜。

實(shí)際上，早在2011年11月，金隅大成聯(lián)合成都通洋投資曾以350萬(wàn)元/畝拿下成都市雙流縣西航港116畝土地。其中，金隅大成控股這個(gè)名為“大成郡”的地產(chǎn)項(xiàng)目。

截至目前，除了金隅大成之外，北京城建、信遠(yuǎn)地產(chǎn)、北大資源、通用地產(chǎn)、中筑置業(yè)等京派新軍已悉數(shù)入蓉。

記者觀察到，當(dāng)初那些老牌京派房企入蓉之時(shí)，樓市還處于上升期，但如今已進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格外激烈。這些京派新軍開(kāi)始汲取前車之鑒，通過(guò)與本土房企合作或?qū)ふ冶就链淼榷喾N方式介入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，來(lái)適應(yīng)成都樓市多元化的消費(fèi)習(xí)慣。

金隅大成方面透露，早在2012年公司原定要拿下雙流西航港的二期用地，但最終未能如愿，整盤(pán)方案被廢棄，修改后的方案按照北京大成郡在成都復(fù)制，同時(shí)根據(jù)成都市場(chǎng)特點(diǎn)確定了更加明確的產(chǎn)品定位。

另一個(gè)典型案例是北大資源成都溪山樾項(xiàng)目。2012年7月，北大資源集團(tuán)以160萬(wàn)/畝底價(jià)首次布局成都，入駐牧馬山高端別墅區(qū)。這個(gè)號(hào)稱“學(xué)院派別墅”的高端項(xiàng)目在幾個(gè)月前已經(jīng)封盤(pán)，正在整改升級(jí)。

央企逆市“高調(diào)”擴(kuò)張

與純正血統(tǒng)的京派房企略有不同，從京城出發(fā)的央企地產(chǎn)巨頭們一直是成都樓市的主角。

2013年8月，中海地產(chǎn)合并中建地產(chǎn)的消息在業(yè)內(nèi)不脛而走。中海地產(chǎn)作為深耕成都十多年的央企地產(chǎn)巨頭之一，自2009年以來(lái)開(kāi)始轉(zhuǎn)型以高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，成為成都樓市“剛需為王”中的一朵奇葩，其盈利能力也遠(yuǎn)超行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科地產(chǎn)。

截至目前，中海國(guó)際社區(qū)、中海城南一號(hào)、中海城南華府等高端豪宅已成為當(dāng)前成都豪宅的標(biāo)桿作品，同時(shí)還全部持有80萬(wàn)平方米的中海國(guó)際中心商務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)了成都高端寫(xiě)字樓純租賃模式。

不過(guò)，在成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)排名中，原本排名靠前的中海地產(chǎn)在2013年卻被擠出了前10強(qiáng)，即便是單盤(pán)項(xiàng)目也未進(jìn)入TOP10。值得注意的是，中海地產(chǎn)在成都已有一年多未有新增土地儲(chǔ)備。

除了中海地產(chǎn)走穩(wěn)健路線之外，像中鐵建地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等央企巨頭仍在逆市高調(diào)擴(kuò)張。

去年7月10日，中鐵建地產(chǎn)力壓萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等實(shí)力房企，以超過(guò)21億元拿下成華區(qū)北湖一幅地塊，總用地150畝。

成都房地產(chǎn)界多位資深人士表示，這預(yù)示著央企地產(chǎn)復(fù)興成都戰(zhàn)略，借助拿地補(bǔ)倉(cāng)的機(jī)會(huì)，繼續(xù)爭(zhēng)奪樓市話語(yǔ)權(quán)的一次亮劍行為。

去年底，中鐵建地產(chǎn)在成都高調(diào)舉行品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，全面啟動(dòng)“城市綜合價(jià)值運(yùn)營(yíng)商”發(fā)展戰(zhàn)略，將以北京為中心，西南和華南為重點(diǎn)，輻射長(zhǎng)三角、珠三角及環(huán)渤海區(qū)域的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局，還確定了高端精裝產(chǎn)品線，精致剛需產(chǎn)品線定位策略。