每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥、盧曦發(fā)自廣州、上海    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥、盧曦發(fā)自廣州、上海

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年1月1日~6月22日，綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、雅居樂(lè)、新華聯(lián)、復(fù)星集團(tuán)以及開(kāi)源控股等7家房企出海投資額度或?qū)⒊^(guò)600億元（人民幣，下同），投資物業(yè)涉及住宅、酒店、文化旅游綜合體等業(yè)態(tài)。今年一季度，中國(guó)房企在海外市場(chǎng)的總投資額達(dá)到近千億元，已經(jīng)超過(guò)去年全年的總投資額，高力國(guó)際預(yù)測(cè)今年中國(guó)房企海外投資總額可能超過(guò)300億美元。

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前海外很多發(fā)展中國(guó)家城鎮(zhèn)化的空間仍然很大，開(kāi)發(fā)商有希望復(fù)制“黃金十年”。

此外，多家成功出海的房企高層也曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，海外的項(xiàng)目利潤(rùn)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于境內(nèi)。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，在海外開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅收支出遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)，這也為企業(yè)帶來(lái)良好的投資回報(bào)提供保障。房企在內(nèi)地開(kāi)發(fā)需要繳納數(shù)額不菲的土地增值稅，但在海外并沒(méi)有該稅種，開(kāi)發(fā)商可以享有到海外開(kāi)發(fā)土地升值帶來(lái)的收益，加上不少國(guó)家規(guī)定買地的土地款可以從銀行貸款，有利于開(kāi)發(fā)商提高杠桿獲取更高的利潤(rùn)。

此外，拓展海外市場(chǎng)對(duì)于提升國(guó)內(nèi)房企營(yíng)運(yùn)能力具有積極意義。房企龍頭萬(wàn)科在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司進(jìn)行國(guó)際化業(yè)務(wù)嘗試，目的主要在于通過(guò)合作學(xué)習(xí)國(guó)外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力和管理水平。

公司樣本/

◎碧桂園

十年內(nèi)海外市場(chǎng)占半壁江山

在這一波中國(guó)房企出海潮中，碧桂園無(wú)疑是領(lǐng)跑者。作為碧桂園在海外市場(chǎng)的試水之作，其位于馬來(lái)西亞柔佛州新山市的金海灣項(xiàng)目于去年8月份正式開(kāi)賣，僅僅兩個(gè)月時(shí)間，金海灣成功賣出6000多套房子，實(shí)現(xiàn)約100億元銷售額，不足一年的時(shí)間便成為馬來(lái)西亞最大的地產(chǎn)商。

馬來(lái)西亞項(xiàng)目的背后，是碧桂園將其在國(guó)內(nèi)的模式復(fù)制至海外的結(jié)果。金海灣項(xiàng)目從拿地到銷售只用了約8個(gè)月的時(shí)間，碧桂園迅速完成了中建五局超過(guò)5000人的勞務(wù)簽注并火速“空降”至馬來(lái)西亞。為了深挖老業(yè)主資源，鼓動(dòng)他們到馬來(lái)西亞購(gòu)房，碧桂園給每位老業(yè)主補(bǔ)貼2000元，用飛機(jī)一撥撥地把人拉到馬來(lái)西亞體驗(yàn)金海灣項(xiàng)目，將原本分成四個(gè)階段發(fā)售的近萬(wàn)套單位一次性推向市場(chǎng)。

碧桂園總裁莫斌在此前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司希望在未來(lái)10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)海外市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)“兩分天下”的目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，碧桂園不僅將其海外版圖拓展至澳大利亞，位于悉尼的碧桂園萊德花園將于近期正式發(fā)售，此前擔(dān)任國(guó)內(nèi)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)人的執(zhí)行董事楊永潮更調(diào)任主攻海外市場(chǎng)。

◎萬(wàn)科

意在“偷師”國(guó)際級(jí)企業(yè)

盡管海外擴(kuò)張的勢(shì)頭比不上碧桂園與綠地，但房企龍頭萬(wàn)科也在悄然布局海外市場(chǎng)。今年2月，萬(wàn)科與美國(guó)知名房地產(chǎn)公司 “鐵獅門”合作，共同開(kāi)發(fā)位于舊金山兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位，萬(wàn)科將持有合資公司70%的股權(quán)。4月16日，萬(wàn)科通過(guò)全資子公司出資1.355億新元（約合6.78億元人民幣）現(xiàn)金，收購(gòu)吉寶置業(yè)在新加坡一個(gè)公寓項(xiàng)目30%的權(quán)益。

在萬(wàn)科董事局主席王石看來(lái)，在經(jīng)歷了金融海嘯的低谷之后，美國(guó)樓市漸漸回暖，海外華人及內(nèi)地富有人群對(duì)美元資產(chǎn)需求加大，這恰恰是萬(wàn)科布局海外尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的機(jī)會(huì)，公司未來(lái)還會(huì)到美國(guó)紐約、波士頓甚至加拿大等地物色合適的項(xiàng)目。

與此同時(shí)，萬(wàn)科在海外市場(chǎng)并不急著跑馬圈地，萬(wàn)科總裁郁亮坦言，萬(wàn)科絕不能學(xué)上世紀(jì)80年代的日本去抄底，海外市場(chǎng)比重占萬(wàn)科總量最多只有20%。萬(wàn)科更希望借助海外拓展的機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)世界級(jí)優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助公司進(jìn)一步提升管理與營(yíng)運(yùn)能力，成為真正的國(guó)際級(jí)優(yōu)秀企業(yè)。

◎富力：

借力海外市場(chǎng)沖刺千億

過(guò)去三年銷售額一直徘徊在300億~400億元水平的富力地產(chǎn)，今年一反常態(tài)提出了700億元的激進(jìn)銷售目標(biāo)，其中，海外市場(chǎng)有望成為公司銷售額大幅提升的主要?jiǎng)恿Α?/p>

去年12月，富力地產(chǎn)全資子公司以85億元收購(gòu)位于馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權(quán)地塊及兩幅永久業(yè)權(quán)填海地塊，總面積約為116英畝，項(xiàng)目命名為“富力公主灣”，將建成包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購(gòu)物商場(chǎng)的大型綜合體。對(duì)于其首個(gè)海外項(xiàng)目，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示：“上述地塊地價(jià)成本僅為2000元/平方米，但區(qū)域售價(jià)高達(dá)16000元/平方米，利潤(rùn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加上項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，擁有海景，今年公司馬來(lái)西亞項(xiàng)目的銷售目標(biāo)為50億元。”

輝立證券分析師陳耕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于寄望在2016年沖刺千億銷售規(guī)模的富力地產(chǎn)而言，總貨值高達(dá)600億元的馬來(lái)西亞項(xiàng)目將成為其能否晉身一線龍頭房企的關(guān)鍵因素之一。

◎金地：

商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)路”海外市場(chǎng)

與大多數(shù)房企以住宅開(kāi)拓海外市場(chǎng)不同，金地集團(tuán)選擇以商業(yè)地產(chǎn)為海外市場(chǎng)開(kāi)路。4月24日，金地集團(tuán)發(fā)布公告，公司與美國(guó)知名開(kāi)發(fā)商林肯地產(chǎn)成立合資公司收購(gòu)位于美國(guó)加州舊金山市CBD核心區(qū)域的兩幅商用地塊，兩地塊建筑面積合共49348平方米，擬分別建成一棟19層高和5層高的寫字樓。

據(jù)金地集團(tuán)方面介紹，地塊所在城市屬于美國(guó)西部主要經(jīng)濟(jì)圈——灣區(qū)的核心城市。舊金山作為灣區(qū)專業(yè)服務(wù)行業(yè)的傳統(tǒng)聚集區(qū)，金融等服務(wù)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇迅速增長(zhǎng)。據(jù)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2013年四季度以來(lái)，舊金山寫字樓市場(chǎng)需求旺盛，空置率持續(xù)下降，預(yù)計(jì)未來(lái)4年內(nèi)竣工的大部分在建寫字樓已處在預(yù)出租狀態(tài)，寫字樓市場(chǎng)租金水平正維持穩(wěn)步的上升態(tài)勢(shì)。

借助商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)金地商置，金地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作頻繁。此外，隨著生命人壽與安邦保險(xiǎn)成為公司大股東，保險(xiǎn)資金的進(jìn)駐有望大幅提升公司資金實(shí)力。

◎中海：

海外擴(kuò)張穩(wěn)扎穩(wěn)打

與萬(wàn)科相同，中海地產(chǎn)在海外擴(kuò)張上也堅(jiān)持穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略。2012年，中海地產(chǎn)斥資2億英鎊購(gòu)買了英國(guó)倫敦的一棟寫字樓，項(xiàng)目已經(jīng)為公司帶來(lái)租金收入。不過(guò)，截至目前，中海地產(chǎn)的海外業(yè)務(wù)只局限于在倫敦核心地段的2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

中國(guó)海外集團(tuán)副董事長(zhǎng)孔慶平曾經(jīng)表示，由于潛在風(fēng)險(xiǎn)比較大，除了在中國(guó)港澳地區(qū)，中海地產(chǎn)去其他海外市場(chǎng)投資會(huì)十分謹(jǐn)慎。“雖然2008年全球金融危機(jī)確實(shí)給了我們一些機(jī)會(huì)，讓歐美的資產(chǎn)處于一個(gè)比較低的價(jià)位，但我們收購(gòu)也是比較有節(jié)制的。目前中海只收購(gòu)現(xiàn)成的項(xiàng)目，希望以此為一個(gè)點(diǎn)，慢慢建立一個(gè)團(tuán)隊(duì)，再通過(guò)這個(gè)團(tuán)隊(duì)了解市場(chǎng)、熟悉市場(chǎng)，進(jìn)而尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。”

事實(shí)上，中海地產(chǎn)早于上世紀(jì)90年代已經(jīng)在我國(guó)香港與澳門兩個(gè)特別行政區(qū)發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，可謂是國(guó)際化發(fā)展最早的房企之一，加上公司擁有強(qiáng)大的融資渠道，一旦尋找到合適的發(fā)展機(jī)會(huì)，中海在海外市場(chǎng)的后勁不可小覷。

◎綠地：

借專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)全球化擴(kuò)張

綠地獨(dú)立出海從2012年開(kāi)始起步，此前多為合作項(xiàng)目。2013年一年內(nèi)，綠地形成了“4洲6國(guó)9城”的全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局，今年提出海外房地產(chǎn)銷售200億元的目標(biāo)。2014年4月30日，綠地位于韓國(guó)濟(jì)州島的健康旅游城住宅項(xiàng)目啟動(dòng)首批產(chǎn)品交付，是綠地獨(dú)資的首個(gè)海外項(xiàng)目，這也是近年來(lái)第一個(gè)交房的“中國(guó)制造”海外住宅。綠地在海外運(yùn)作的慣例是：由總部派遣總經(jīng)理、副總及每個(gè)條線主要負(fù)責(zé)人共5到8人到外地成立事業(yè)部或公司，其余員工在本地招聘。策略上，綠地主要選擇海外地價(jià)合理、成本可控的項(xiàng)目，并針對(duì)中國(guó)赴海外投資者開(kāi)發(fā)，獲取高收益。

濟(jì)州島項(xiàng)目之后，綠地在澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、馬來(lái)西亞等多地出手投資多個(gè)項(xiàng)目。

截至2013年底，綠地累計(jì)海外項(xiàng)目投資總額近200億元。在此之前，綠地借殼盛高置地實(shí)現(xiàn)港股上市，進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)。張玉良表示，國(guó)際化是綠地的最終目標(biāo)。綠地已經(jīng)具備品牌基礎(chǔ)、自身的條件、合適的團(tuán)隊(duì)，還需要不斷地提升以適應(yīng)國(guó)際化的需要。