每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自溫州    

房價調(diào)查

深度盤整近3年 溫州房價恐仍未見底

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自溫州

房價經(jīng)歷近三年同比下跌，溫州至今仍然是國家統(tǒng)計(jì)局70個大中城市房價同比下跌的“獨(dú)苗”。在中國指數(shù)研究院發(fā)布的今年6月百城房價指數(shù)中，溫州環(huán)比價格也領(lǐng)跌全國。

溫州房價究竟是怎么回事？記者走訪當(dāng)?shù)囟辔婚_發(fā)商老總和房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn)，他們普遍認(rèn)為溫州樓市存在被妖魔化的傾向，一些傳言與實(shí)際情況并不符合。搜房網(wǎng)溫州總經(jīng)理王毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在經(jīng)過前幾年非理性炒作和土地政策攪拌后，溫州樓市正在走入正軌，當(dāng)?shù)貥鞘行枨笕栽?，不能拿溫州和鄂爾多斯等地方相比?/p>

投機(jī)性需求淡出樓市

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到溫州市甌海區(qū)三垟街道甌海大道的“君庭領(lǐng)墅”項(xiàng)目售樓處。該售樓處銷售人員告訴記者，此樓盤不算任何財務(wù)和建筑成本，拿地時樓面價就已達(dá)2.7萬元/平方米，此前開盤價曾超過3萬元/平方米，但恰逢溫州樓市暴跌期，僅賣出寥寥數(shù)套。董事會經(jīng)過重組后，今年再次開盤，價格定在2萬元/平方米左右，如果通過按揭貸款方式支付可以享受九八折優(yōu)惠，全款現(xiàn)金支付則可享受九六折優(yōu)惠。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從溫州多個房地產(chǎn)人士處獲悉，目前當(dāng)?shù)叵拶徴咴趫?zhí)行中已悄然放開，第三套房源已經(jīng)可以在房屋登記中心登記，但限貸政策仍需按照銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

近年來，溫州房價的走勢在全國比較罕見。公開數(shù)據(jù)顯示，1998年至2001年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均價從8045元/平方米一路上漲至33289元/平方米，達(dá)歷史高點(diǎn)。

2011年8月是溫州樓市由漲轉(zhuǎn)跌的分水嶺，部分預(yù)感前景不妙的溫州人開始拋售房產(chǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局對70個大中城市住宅銷售價格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年8月至今年6月，溫州是唯一一個住宅銷售價格連續(xù)同比下跌的城市，目前已連跌34個月。

熟悉溫州房地產(chǎn)市場的人都把甌江邊的鹿城廣場視為溫州樓市風(fēng)向標(biāo)。這個開盤價為4萬元/平方米的高端住宅項(xiàng)目在銷售一空后，其二手房曾被炒至10萬多元/平方米，目前該樓盤周邊的中介掛出的二手房售價已降至3.5萬元~4.5萬元/平方米。

香緹半島是溫州高端樓盤的另一個代表，其房價也曾超過5萬元/平方米，目前二手房價格已被攔腰斬斷。

上述君庭領(lǐng)墅項(xiàng)目銷售人員曾說，當(dāng)時項(xiàng)目拿地時參照的是香緹半島的銷售情況，2011年初，香緹半島的二手房房價一度超過6萬元/平方米，如果這個項(xiàng)目遲一年開盤的話，估計(jì)和君庭領(lǐng)墅項(xiàng)目是一樣的結(jié)局。

與房價下跌相伴的是溫州土地價格下跌。當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在有些地塊的價格只是原來的四分之一。

據(jù)了解，與君庭領(lǐng)墅相鄰的一個項(xiàng)目樓面價僅為其三分之一左右，而兩者目前的樓盤價格相當(dāng)，后者還要更高些。“原因在于君庭領(lǐng)墅當(dāng)時定位是低容積率別墅，洋房戶均面積超過150平方米，而另一個項(xiàng)目拿地晚，項(xiàng)目定位是剛需，市場接受度高。”

溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會新聞發(fā)言人戴旭強(qiáng)今年初表示，與2011年初調(diào)控前相比，現(xiàn)在的溫州商品房價格平均降幅為26%。但非官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)和開發(fā)商們認(rèn)為的溫州房價跌幅已經(jīng)超過40%。

自2009年起，央行溫州中心支行每季度都會對儲戶進(jìn)行“最合算投資方式”問卷調(diào)查。在調(diào)查中，“房地產(chǎn)投資”一直居首位，“民間借貸”長期位居次席。

有數(shù)據(jù)顯示，2011年末溫州全市居民儲蓄存款余額為3342.26億元，到2013年底上升至4002.43億元，房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求已經(jīng)淡出樓市。

王毅說，幾年前，溫州人如果能買到房就算萬幸，現(xiàn)在電商優(yōu)惠、看房團(tuán)直通車等在溫州當(dāng)?shù)匾呀?jīng)屢見不鮮。

溫州當(dāng)?shù)卮笮烷_發(fā)商、中梁地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總陳永峰表示，有的房地產(chǎn)公司把價格賣低一點(diǎn)，稍微有點(diǎn)利潤，也能快速地把盤清掉，而且把資金回籠，“現(xiàn)在擔(dān)心還是去化率的問題，而不是價格的問題。”

加推土地致庫存高漲

“溫州這個城市和其他地方不同，我認(rèn)為參照溫州的均價其實(shí)意義不大。房價下跌主要是（因?yàn)椋┻@兩年（溫州）土地政策和之前差別太大。”王毅說，君庭領(lǐng)墅和周邊項(xiàng)目價格相似，但卻有人賺有人虧，所以不能說這個市場一片蕭條，根源還是在供地上。2010年之前，溫州樓市對土地供應(yīng)一直處于“饑餓營銷”狀態(tài)，政府每年推地不足600畝。這一供應(yīng)量甚至不如很多地區(qū)一個大型樓盤的土地占有量。“溫州是一個千萬級人口的城市，每年這么少的土地供應(yīng)量，房價能不高么？”

王毅分析說，之前溫州土地供應(yīng)少的主要原因應(yīng)該是當(dāng)時經(jīng)濟(jì)仍然十分景氣，繁榮的民營經(jīng)濟(jì)對溫州市的稅收和財政收入貢獻(xiàn)巨大，政府推地?zé)崆椴桓摺?/p>

當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)時溫州最流行的就是房票，有項(xiàng)目開盤時，有房票才能買到房，有朋友當(dāng)時為買一套別墅，在原價基礎(chǔ)上加了80萬元。他說，正因?yàn)樵跍刂莓?dāng)?shù)馗举I不到房，溫州人才把購買力散布至全國，這是重要原因。“我自己就炒過房，到上海一看，房子那么便宜，還隨便買，馬上用信用卡刷了幾套房子，直到最后又賣出去，我都沒到房子里看過。”

這一現(xiàn)象在2010年后有了明顯改變。2010年，溫州土地出讓首次突破1000畝，達(dá)到1060畝。2010年供應(yīng)的土地集中以商品房形式供應(yīng)到樓市至少應(yīng)是2011年，這與溫州房價下降的時間點(diǎn)吻合。

來自溫州公共資源交易中心網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年，溫州成功出讓249宗地塊，總面積達(dá)9698畝，成交總額達(dá)450億元，創(chuàng)歷年新高，其中市區(qū)出讓土地為3028畝，超過前5年的供應(yīng)總量。

與土地供應(yīng)同步增加的是樓市庫存。由溫州市委黨校編寫的《溫州藍(lán)皮書：2014年溫州經(jīng)濟(jì)社會形勢分析與預(yù)測》顯示，截至2013年末，溫州市區(qū)已出讓土地，未來可供商品住宅面積約210多萬平方米。這其中，2011年前出讓的土地可供住宅約40萬平方米、2012年出讓的土地可供住宅約9萬平方米、2013年出讓的土地可供住宅約165萬平方米。藍(lán)皮書還稱，綜合存量土地及增量土地兩方面的情況，2014年新增住房供應(yīng)量將達(dá)120萬平方米以上，庫存壓力將進(jìn)一步增加，以消費(fèi)為特征的市場未必能及時消化這些供應(yīng)量，因此，新建商品住房仍然面臨價格下降的壓力。

溫州樓市泡沫被擠掉？

今年4月，溫州市住建委房屋登記中心公布的《2013年溫州樓市白皮書》顯示，去年溫州新建商品住房成交10287套，成交金額為265.25億元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。

根據(jù)白皮書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年溫州市區(qū)新建商品住房交易套數(shù)、成交金額同比均有明顯上漲，不過房價卻同比下降12%，11月份已經(jīng)降至2萬元/平方米以內(nèi)。

溫州樓市經(jīng)歷近三年的深度盤整，是否已經(jīng)擠出泡沫？

今年全國“兩會”期間，溫州市市長陳金彪表示，溫州的房價已經(jīng)回歸理性，再降的空間不大，因?yàn)闇刂莸男枨罅烤蛿[在那里，而其他地方靠外地人購房，甚至炒房，所以房價必然要降。

“溫州不同，外地人到溫州購房是很少的，基本上都是溫州人自己購的，這是剛性需求，價格收縮不到哪里去。”陳金彪說。

曾有溫州住建系統(tǒng)官員對媒體算過一筆賬，溫州市區(qū)平均每年新增人口2萬，有1萬對適齡青年新婚，還有15%~20%的家庭需要改善住房條件，每年市區(qū)實(shí)際需要投放1.6萬~1.8萬套住宅，而市區(qū)實(shí)際每年只能提供0.9萬套住宅，缺口達(dá)一半。

當(dāng)?shù)貥鞘姓咭惨驗(yàn)榉績r持續(xù)下跌而進(jìn)行了修補(bǔ)。從去年8月開始，溫州讓之前更為嚴(yán)格的限購令，回歸到了國務(wù)院頒布的限購政策，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購買第二套住房。

陳金彪建議，希望國家能夠?qū)嵭胁町惢臉鞘姓{(diào)控政策，比如一線城市，房價已經(jīng)很高但還在繼續(xù)漲，可以實(shí)行嚴(yán)格的限購或者其他措施，對房價泡沫已經(jīng)得到充分釋放的城市，可以采取比較寬松的調(diào)控政策，這樣做比較符合各地的房地產(chǎn)市場實(shí)際情況。

下行恐怕還未真正結(jié)束

近一個月來，溫州樓市熱點(diǎn)主要是德信地產(chǎn)在溫州首推“三年無理由120%回購”以及溫州三江立體城的降價傳聞。

驅(qū)車在溫州市區(qū)行駛時會發(fā)現(xiàn)，市區(qū)在售樓盤其實(shí)只有十個左右，而熱點(diǎn)樓盤的廣告隨時可以映入眼簾，有的打出學(xué)區(qū)房概念，有的則凸顯自身的地段交通優(yōu)勢。

浙江德信置業(yè)有限公司溫州副總高國華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前溫州樓市處于筑底回升階段，溫州缺的不是需求量，實(shí)際上缺的是信心。他說，溫州人口將近1000萬，城鎮(zhèn)化率還比較低，會產(chǎn)生很大的購房需求，舊城改造的改善性需求也會增加。另外，溫商資金回流也會有很大的置業(yè)需求，每年春節(jié)和清明都是溫州樓市成交高峰期。

如無意外，由萬通地產(chǎn)和新希望地產(chǎn)聯(lián)手投資210億元打造的溫州最大樓盤立體城將于今年三季度開盤，該項(xiàng)目位于溫州永嘉縣三江商務(wù)區(qū)三號地塊，規(guī)劃用地面積765畝，建筑面積180萬平方米。當(dāng)?shù)刂薪槿耸扛嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市區(qū)在售和即將開盤的項(xiàng)目都對此感到不安，這一巨無霸項(xiàng)目幾乎相當(dāng)于10個樓盤的體量，并且拿地價格低，與地產(chǎn)標(biāo)桿鹿城廣場僅一江之隔，6月底時，甌越大橋通車又大大增加了這一項(xiàng)目的競爭力。5月時，有傳言稱，該項(xiàng)目銷售部門已決定用超低價格賣房，一期開盤價僅為9000元/平方米，幾乎是目前溫州新盤均價的一半。上述中介人士表示，如果真是這樣，對整個溫州樓市將是一個重大影響。溫州與北京等一線城市不同，區(qū)位并無太大差異，購房者選擇面較廣，如果三江立體城超低價入市，整個溫州樓市均價恐怕將再跌。

記者到項(xiàng)目實(shí)體走訪時發(fā)現(xiàn)，待入市的溫州超級大盤仍處于平整土地和打樁階段。溫州三江立體城總經(jīng)理姜孟軍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項(xiàng)目目前尚未開盤，價格還未最終確定，預(yù)計(jì)交房時間是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的價格是謠傳。他說，盡管拿地確實(shí)比較便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套設(shè)施還完全沒有，交通、水電等都要靠公司來修建。

作為去年大舉進(jìn)駐溫州的外來開發(fā)商，高國華和姜孟軍認(rèn)為，溫州樓市有被妖魔化之嫌，這座城市的樓市價格經(jīng)過大起大落后，“賺快錢”的小開發(fā)商已經(jīng)幾乎絕跡，溫州房地產(chǎn)市場才剛剛步入正軌，這對以房產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)商來說是個好機(jī)會。

姜孟軍說，項(xiàng)目肯定要追求去化，在當(dāng)?shù)匦￠_發(fā)商看來，不“日光”就算賣得差，其實(shí)就其他成熟市場看，剛開盤時，去化率能達(dá)到七成甚至五成就已經(jīng)相當(dāng)好了。

就溫州市場來看，據(jù)上述白皮書統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，溫州市區(qū)可銷售商品住房共有109萬平方米、8301套，較前一年增加了26萬平方米、1953套，同比增了三成。

前述中介人士稱，結(jié)合溫州當(dāng)?shù)厥杖胨胶团涮自O(shè)施等，溫州樓市均價為15000元/平方米比較合理，目前距離這一價格還有空間，樓市筑底恐怕還沒真正結(jié)束。