每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的口徑，今年5、6月份全國(guó)70個(gè)大中城市連續(xù)有過(guò)半城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。因此，樓市“崩盤(pán)論”再起，而不少品牌房企成交業(yè)績(jī)的慘淡也似乎印證了這一觀點(diǎn)，地方政府或明或暗的松綁限購(gòu)令正加速擴(kuò)圍。

與樓市“悲觀派”觀點(diǎn)相左，號(hào)稱(chēng)樓市“春天派”的部分專(zhuān)家卻認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)或?qū)⒛孓D(zhuǎn)。相對(duì)于過(guò)去10年房?jī)r(jià)一路上漲，下一步樓市到底何去何從？尤其是商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)還有沒(méi)有投資機(jī)會(huì)？

7月26日下午，由每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社、《成都商報(bào)》和華潤(rùn)置地在成都華潤(rùn)大廈聯(lián)合主辦的“2014中國(guó)經(jīng)濟(jì)年中巡回論壇暨華潤(rùn)商業(yè)論壇”上，受邀嘉賓全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，中國(guó)樓市正在回歸理性，不會(huì)崩盤(pán)也不能崩盤(pán)，但會(huì)面臨高位盤(pán)整、洗牌加快與利潤(rùn)下滑。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，顧云昌認(rèn)為，目前須警示產(chǎn)能過(guò)剩與價(jià)格泡沫、市場(chǎng)差異化和產(chǎn)品同質(zhì)化的矛盾、網(wǎng)購(gòu)沖擊實(shí)體商業(yè)等三大風(fēng)險(xiǎn)。為此，開(kāi)發(fā)商須做到“六態(tài)”和“三化”，而投資者須選好地段、看好租金回報(bào)與選好品牌物業(yè)。

樓市步入“白銀”時(shí)代/

過(guò)去10年發(fā)生在各大房企售樓部的“哄搶”房源情景，似乎很難在當(dāng)前樓市重演。按照顧云昌的觀點(diǎn)，中國(guó)樓市正在進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，這對(duì)于老百姓是一件好事，而開(kāi)發(fā)商將面臨更多挑戰(zhàn)。

蘭德咨詢撰文認(rèn)為，從已發(fā)布2013年年報(bào)的房企來(lái)看，有73%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)，但同時(shí)有61%的企業(yè)利潤(rùn)率下滑，并延續(xù)著年均下降1個(gè)百分點(diǎn)左右的趨勢(shì)。如果僅看利潤(rùn)率，房地產(chǎn)已屬“中利行業(yè)”，而且到2015年很有可能觸及“10%紅線”。

尤其是去年，不少大型房企“豪賭”后市美好預(yù)期，頻頻斬獲高價(jià)“地王”。如今全國(guó)樓市供需逆轉(zhuǎn)，這些“地王”似乎成了燙手山芋。

“今年上半年房地產(chǎn)投資只有14.1%，投資增速放緩了?！鳖櫾撇硎荆^(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)投資增速超過(guò)20%，即使在去年也有16.6%。

除了投資增速放緩?fù)?，顧云昌還指出，樓市將高位盤(pán)整，依據(jù)是中國(guó)房?jī)r(jià)仍然較高，售價(jià)環(huán)比下降。

與“高位盤(pán)整”相對(duì)應(yīng)的是樓市“崩盤(pán)論”甚囂塵上。特別是今年5、6月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有過(guò)半城市的新房售價(jià)環(huán)比下跌，引發(fā)輿論“悲觀”情緒濃厚。

不過(guò)，在顧云昌看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)，不能崩盤(pán)，只是正在回歸理性。按照國(guó)際貨幣基金組織披露的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速7.4%，而全世界經(jīng)濟(jì)增速只有3.7%，所以中國(guó)樓市不會(huì)崩盤(pán)。中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化也將釋放龐大的剛需、改善型需求等，這是中國(guó)樓市不能崩盤(pán)的最大原因。

商業(yè)地產(chǎn)投資“三把斧”/

經(jīng)歷上一輪樓市調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)成為多數(shù)房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的避風(fēng)港。一時(shí)間，各大城市的商業(yè)綜合體遍地開(kāi)花。

當(dāng)前，各地的商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入集中放量期，沈陽(yáng)、天津、重慶、武漢以及昆明等二線城市最為典型。在巨量供應(yīng)下，供求失衡開(kāi)始成為輿論擔(dān)憂的最大風(fēng)險(xiǎn)。

在顧云昌看來(lái)，除了產(chǎn)能過(guò)剩外，目前商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格泡沫也與之并存；其次，商業(yè)地產(chǎn)也存在產(chǎn)品同質(zhì)化和市場(chǎng)差異化矛盾；再者，網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)影響很大，比如現(xiàn)在很多人跑到商場(chǎng)試了衣服以后，覺(jué)得很好，回家后去網(wǎng)上買(mǎi)。

不過(guò)，謝凌補(bǔ)充說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題也要一分為二地看待，目前有些商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)死掉，一個(gè)城市雖然規(guī)劃了很多商業(yè)體量，但具體到某一年真正能夠開(kāi)發(fā)出多少，要看各個(gè)房企自身實(shí)力匹配度、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、樓市行情等復(fù)雜因素。

中信證券以旗下北京和深圳中信大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)采取分級(jí)證券化，設(shè)立募資總規(guī)模逾50億元的“中信·啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，在今年4月份獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是我國(guó)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金（REITs）產(chǎn)品。不過(guò)，這款產(chǎn)品仍類(lèi)似于一款私募REITs，跟國(guó)際通行的公募REITs還有一定差距，部分業(yè)務(wù)創(chuàng)新仍待突破。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入“存量”時(shí)代，但資產(chǎn)價(jià)格泡沫和租金低迷成為PE資本推進(jìn)私募REITs的一大障礙，更別說(shuō)打開(kāi)公募REITs發(fā)行之門(mén)。

在顧云昌看來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地等房企都是靠賣(mài)房子、商鋪的錢(qián)來(lái)養(yǎng)活購(gòu)物中心，而國(guó)外購(gòu)物中心都是持有型的。結(jié)合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際，房企應(yīng)堅(jiān)持“六態(tài)”和“三化”策略。按照顧云昌的觀點(diǎn)，“六態(tài)”主要是指形態(tài)（優(yōu)化空間布局）、業(yè)態(tài)、動(dòng)態(tài) （交通便捷和動(dòng)線設(shè)計(jì)）、生態(tài)（綠色環(huán)保）、金態(tài)（現(xiàn)金流充足）與常態(tài)（盈利穩(wěn)定）。其中，業(yè)態(tài)很關(guān)鍵，一定要符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，但最重要的是“常態(tài)”要好，不能虧本。

如果商業(yè)地產(chǎn)“六態(tài)”是作為對(duì)開(kāi)發(fā)商硬性考量因素的話，那么顧云昌所提到的“三化”策略(理性化、差異化和專(zhuān)業(yè)化)就是對(duì)他們的軟性要求，也是更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)典型特征是房企“強(qiáng)”復(fù)制而“弱”創(chuàng)新，因?yàn)閺?fù)制所耗費(fèi)的成本低得多。但這種簡(jiǎn)單復(fù)制模式也埋下了不少隱患。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)如何去選擇投資？顧云昌與謝凌均認(rèn)為，對(duì)于這一問(wèn)題有“三把斧”，分別是租金回報(bào)與安全性、優(yōu)質(zhì)地段和品牌企業(yè)。

自7月19日以來(lái)，華潤(rùn)置地首次在成都拉開(kāi)商業(yè)房交會(huì)序幕，集中展銷(xiāo)布局成都“東西南北”方位的九大地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目，包括華潤(rùn)中心、華潤(rùn)廣場(chǎng)、華潤(rùn)凱旋天地、華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)、華潤(rùn)銀杏華庭及華潤(rùn)橡樹(shù)灣等。

華潤(rùn)置地成都金悅灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳圓表示，很早以前，萬(wàn)象城周邊商鋪才賣(mài)1萬(wàn)多元/平方米，2012年到現(xiàn)在賣(mài)到5萬(wàn)多元/平方米，包括華潤(rùn)二十四城也賣(mài)到六七萬(wàn)一平方米。但去年開(kāi)始市場(chǎng)及房企經(jīng)營(yíng)等原因，售價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，尤其是華潤(rùn)成都在售商業(yè)性價(jià)比非常高。

站在投資者的角度，陳圓認(rèn)為選商鋪有幾個(gè)原則：第一，跟著大型開(kāi)發(fā)商走；第二，絕對(duì)要選成熟的社區(qū)；第三，只要開(kāi)發(fā)商敢定最貴的價(jià)格，他就敢買(mǎi)最貴的鋪?zhàn)印?/p>