每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自蘇州

“眾籌只是有可能解決了購買者對房子戶型、價格的需求預期，商品交易行為、交易的誠信、交易的互信都解決不了。”這是卓越集團執(zhí)行總裁張遠在 《每日經(jīng)濟新聞》主辦的第四屆價值地產(chǎn)年會上，就以眾籌為代表的新型互聯(lián)網(wǎng)模式是否會顛覆房地產(chǎn)行業(yè)所作出的公開回應。

這一觀點得到很多與會者的認同。雖然房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務——社區(qū)增值服務，正在成為行業(yè)下一步發(fā)展的新藍海，但彩生活服務集團總裁唐學斌表示，光靠收取增值服務費，完全不可能抵得上一套房子的開發(fā)成本。

未來20年是房地產(chǎn)黃金時代

在本屆年會召開前，業(yè)界一直對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展空間憂心忡忡。西南財經(jīng)大學的一份研究報告顯示，在最近3年，城鎮(zhèn)居民的住房擁有率大幅增長，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%，已經(jīng)遠遠超過美國、日本等發(fā)達國家，而且新增房屋市場已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。目前有24.6%的家庭存在剛性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力買房的家庭只占其中的18%~39%。

而在今年上半年，房地產(chǎn)市場不太樂觀的表現(xiàn)，也加劇了業(yè)界的悲觀情緒。

但在著名經(jīng)濟學家、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱眼中，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然有高速成長的機會。

他表示，當前住房消費還是很低的水平，盡管我國住房擁有率確實比較高，但是畢竟人口遷移，城市化進程還在繼續(xù)，中國的消費剛剛開始，市場仍然有巨大潛力。按潛力算，中國經(jīng)濟高增長至少60年，要完成工業(yè)化進程，完成城鎮(zhèn)化進程的過程還得20~30年，潛力巨大。當然，能否完成潛力的挖掘是另一個問題。

這一觀點得到了新城控股高級副總裁歐陽捷的認同。他認為，由于城市舊改、結婚等帶來的剛性需求，以及大量還沒有在城市落戶的非戶籍人口的置業(yè)需要，目前的新房市場再發(fā)展20年仍然沒有問題。

協(xié)信集團總裁劉愛明表示，雖然此前輿論一直認為房地產(chǎn) “黃金十年”已經(jīng)結束，但是他卻不同意這一觀點。

劉愛明認為，結束的是傻子都能賺錢的“傻子時代”，未來的20年才是行業(yè)發(fā)展的黃金時代。只要能達到較高的專業(yè)知識程度，未來房地產(chǎn)行業(yè)仍然是個虧損概率很低的行業(yè)。

除了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是未來發(fā)展的一個機會，產(chǎn)業(yè)驅動將是城市更新的一個主流。只有這樣，人們在一個地方才能同時兼顧工作和生活。

“房地產(chǎn)是最好的，風再冷不要跑，不論怎么吹都不要跑，房地產(chǎn)未來20年是黃金20年。”新鷗鵬集團副總裁李戰(zhàn)洪說。

互聯(lián)網(wǎng)暫時難以顛覆房地產(chǎn)

不可否認，在住宅領域行業(yè)的發(fā)展機會確實已經(jīng)越來越少。盡管開發(fā)商在住宅地產(chǎn)以外遇到前所未有的機會，但龐大的需求目前還都是潛在的，要真正轉化為購買力需要時間。

這一點得到了諸多房地產(chǎn)企業(yè)家的認同。李戰(zhàn)洪指出，未來20年的房地產(chǎn)行業(yè)仍然是最好的，但他在會場提出了“15個不再”，其中之一就是“單一業(yè)態(tài)不再，未來依托單一業(yè)態(tài)發(fā)展，將使企業(yè)走向困境。”

《南方都市報》的一則報道稱，萬科總裁郁亮帶著員工去小米公司 “取經(jīng)”時，小米科技董事長雷軍直接提問：“你們的房子為什么不能砍一半的價錢賣？”雷軍的理由是，用互聯(lián)網(wǎng)思維的“小米模式”去蓋房：一批想買房又嫌房價太貴的人組成合伙企業(yè)，集資籌錢去買地；根據(jù)客戶群的住房需求，挑選好戶型并公示征求意見；施工環(huán)節(jié)外包給建筑企業(yè)；將地皮價與鋼筋水泥和稅費的總和定為房屋售價，沒有中間成本，房價自然會降。身在房地產(chǎn)行業(yè)之外的雷軍直言，如果以小米模式干房地產(chǎn)的話，可能只要一兩年時間，就能達到50%的市場占有率。

世茂集團副總裁蔡雪梅也曾經(jīng)提出利用云服務平臺收集客戶數(shù)據(jù)，進而根據(jù)這些客戶的數(shù)據(jù)來開發(fā)房地產(chǎn)項目。

平安好房網(wǎng)CEO莊諾在本屆年會接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時更透露，平安好房網(wǎng)此前已經(jīng)推出了一款與房屋眾籌類型相近的金融產(chǎn)品，年化收益率可以達到14%，其最大的作用就是鎖定那些意向購房者的購買力和需求，讓開發(fā)商實現(xiàn)以銷定產(chǎn)，確保開發(fā)商能夠很好地規(guī)劃資金投入和收回周期，為企業(yè)降低財務成本提供幫助。他透露，已有萬科等房地產(chǎn)企業(yè)和平安好房網(wǎng)就類似的房屋眾籌項目深入洽談，探討房地產(chǎn)以銷定產(chǎn)的路徑。

不過，這一在理論上會幫助開發(fā)商極大降低資金成本和財務風險的做法，目前要完成真正落地，還有不少困難。如同張遠所說，眾籌無法解決交易，以及交易雙方的互信問題。

由于現(xiàn)行法律法規(guī)不支持房屋定制前收取制造訂金，開發(fā)商不能在建房前就收取意向客戶的任何保證金，一旦房屋定制完成，購房者若不能履約購買，所有的房地產(chǎn)開發(fā)風險仍然將轉移到開發(fā)商身上。這使得僅僅依靠第三方金融機構收集購房者有關資產(chǎn)和需求信息的操作模式，難以在實踐中得到廣泛應用。

此外，購房者五花八門的需要，也難以得到統(tǒng)一滿足，這也是房屋眾籌模式的難點之一。購房者會要求更多的房屋個性化開發(fā)，這對開發(fā)商來說，也是一個解決難度非常大的問題。

不過，這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期無法利用互聯(lián)網(wǎng)工具提升盈利能力。在這次價值地產(chǎn)年會上，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)提出了利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展社區(qū)服務、增加盈利可能的主張。

劉愛明就表示，未來如果仍然僅僅定位于開發(fā)商，路會越走越窄，因為城市發(fā)展不再以增量為主，經(jīng)營將變得很重要，未來開發(fā)商可能轉成經(jīng)營商和服務商。因此，他將協(xié)信定位為“3D城市運營商”和“全息生活服務商”，向購房者和租戶提供更多的增值服務。

基于同樣的視角，卓越推出了包含金融服務、商業(yè)物業(yè)服務、商務配套服務、資產(chǎn)管理的“E+服務”，將房地產(chǎn)從單純的房子變成了一個平臺。

歐陽捷則在此基礎上更進一步，提出做社區(qū)服務的O2O。他認為在過去十幾年間，開發(fā)商把大部分的資產(chǎn)都已經(jīng)銷售掉了，目前剩余的最大資源就是業(yè)主，他非常看好這一市場的機會。

但是，這并不意味著新增服務能在短期內(nèi)成為開發(fā)商主要收入來源。

歐陽捷說，大部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是先圈人流再盈利，騰訊也是在圈入大量人流以后很久才盈利。而對開發(fā)商來說，要把人氣轉化為銷售收入也需要很長時間。

在這樣的背景下，類似潘軍提出的“免費住房”概念，也許只能是空中樓閣。唐學斌認為，“免費住房”是不可能的，因為有些人一輩子的收入可能都不夠買一套房子。藍光地產(chǎn)產(chǎn)品策劃中心總經(jīng)理高長靖雖然沒有否定未來出現(xiàn)免費房子的可能性，但也認為進入這個階段至少需要5年以上。