每經編輯 每經記者 岳琦 四川眉山攝影報道    

每經記者 岳琦 四川眉山攝影報道

“購房即享政府60元/平方米補貼”，7月23日，《每日經濟新聞》記者在眉山市區(qū)的多個樓盤售樓部看到，眉山的房地產刺激政策已被開發(fā)商用醒目的橫幅“貫徹”。而就在7月初，眉山市公布的穩(wěn)增長“眉山26條”，其中就包括城區(qū)買房給予補貼、控制房貸利率等多項刺激政策。

“補貼更多只是提振信心，本質上作用不大。”一位眉山地產開發(fā)商高管向記者表示，近期眉山市政府相關部門專門召集開發(fā)商開座談會，主動提出要為企業(yè)排憂解難。他認為，樓市進入調整期，地方政府急于救市，能做的并不多。

記者獲取的一份眉山市相關部門對2014年上半年經濟運行分析材料顯示，“上半年眉山房地產總體疲軟”，各項指標均呈下降趨勢。同時，眉山公共財政增速也同步放緩，主要原因則為營業(yè)稅、土地增值稅增速放緩和房地產和建筑業(yè)兩個主要行業(yè)貢獻銳減。

“眉山的購房補貼政策并不可取，而且效果有限。”住建部政策研究中心研究員、原副主任王玨林表示，政府應該以市場的辦法來解決樓市問題，要將開發(fā)速度放緩，把城市建設做好，吸引投資和消費。

購房補貼政策引爭議

面對低迷的樓市，眉山并不能像一、二線城市那樣通過開放限購拉動市場。7月初，已感受到樓市“量價齊跌”壓力的眉山“匆忙出手”?！睹咳战洕侣劇酚浾邚拿忌绞邪l(fā)改委獲取的 《促進當前全市經濟穩(wěn)定增長的二十六條措施》（又稱 “眉山26條”）文件顯示，在房地產消費刺激政策方面，眉山提出，凡在眉山城區(qū)購買商品房的，按60元/平方米給予購房補貼；銀行機構住房按揭貸款利率不能擅自上調比例；農村信用社對首套房貸款實行基準利率，二套以上房貸款利率不超基準利率的1.1倍；住房公積金貸款申請額度提高至35萬元。

對于房企，眉山亦推出減負措施。房地產企業(yè)繳納的城市建設配套費征繳入庫后，按30%補貼給房地產企業(yè)用于該項目基礎設施建設，所需資金由征收主體承擔等。

在諸多地產刺激政策中，購房補貼是最受關注的。但眉山業(yè)內人士指出，“購房補貼并不是新鮮事。”在今年初眉山舉行的房交會上，政府就推出了針對農村居民的購房補貼，但當時的效果并不明顯，此次則是將補貼范圍擴大到所有購房者。

領地集團眉山分公司總經理季敏對記者表示，“此次刺激政策對提振市場信心有一定積極作用，但要從本質上扭轉，我認為基本上不太可能。”

地產評論員吳其倫則表示，用財政的錢去補貼購房者，這本身也不可取，買得起商品房的人大多是中等收入以上人群，而本來應該拿來用作公共事務、改善民生的錢拿去補貼這類群體，對低收入者并不公平。

樓市超速發(fā)展透支剛需

“對于救市政策，有些地方溫和，有些地方激進，這取決于當地市場狀況和地方政府對房地產的依賴度。”中國房地產學會副會長陳國強對《每日經濟新聞》記者表示，很多城市對房地產收入依賴就沒那么大，眉山這類情況實屬少見。

在眉山當地開發(fā)商看來，眉山樓市目前的疲態(tài)和供需失衡更多是源于近年市場的超速發(fā)展和對剛需的透支。

搜房網的一份分析報告顯示，大部分農村剛需客戶在去年至今年乃至未來很長的時期內有到城里的購房需求。但這部分剛需客戶持續(xù)性弱，一旦購房便會在很長一段時間內不再有購房需要，尤其是在大幅度的優(yōu)惠營銷下，很多條件不是很合適的農村剛需客群也加入到進城購房的大軍中，如此過度消耗，后續(xù)購買力勢必乏力。

一位關注眉山樓市多年的業(yè)內人士亦指出，2013年雖然全國地產頹勢已顯現(xiàn)，但眉山樓市卻是一片大好，成交量達到近幾年的頂峰。在2013年四川主要二級城市房產交流會議上，很多川內地產人士都對眉山的樓市數據頗感驚訝。與川內其他城市相比，眉山在人口和經濟發(fā)展水平上并無獨特優(yōu)勢，但2013年的成交數據已排到了省內二級城市第七名。

眉山城區(qū)在2008年的總銷售面積還僅僅只有60萬平方米左右，2012年達到110多萬平方米，2013年則猛增至160多萬平方米。

在眉山市政府部門，樓市發(fā)展幾乎成為敏感詞，記者向眉山市多個政府部門尋求相關問題的回應都無果而終。

新區(qū)崛起遭遇市場乏力

在眉山市公開發(fā)布的城市發(fā)展規(guī)劃中，北部新城、岷東新區(qū)成為未來眉山重要的發(fā)展區(qū)域?！睹咳战洕侣劇酚浾咴谏鲜鰠^(qū)域看到，北部新城雖已初具規(guī)模，但人氣并不旺盛，密集的樓盤大多空置或未建成。而距離市中心更遠的岷東新區(qū)則僅有幾所學校用樓，甚至道路都未能完善。

2011年9月，眉山市通過《關于設立岷東新區(qū)的意見》，決定在眉山城區(qū)岷江東岸北片區(qū)高起點規(guī)劃、高標準建設、高速度推進，力爭“三年形成框架，五年初見成效，十年再造一座眉山新城”。

然而，現(xiàn)實并不如人意。記者獲取的一份眉山市相關部門對2014年上半年經濟運行分析材料顯示，眉山市工業(yè)經濟仍未走出困境，而投資項目不足、增長面臨放緩壓力，受資金、市場、土地等因素影響，31個政府性投資項目中有10個投資進度滯后。

上述材料還顯示，眉山新城區(qū)主干道岷東大道、濱江大道，城南片區(qū)及岷東新區(qū)的東坡島等建設都因融資困難進度趨緩。同時，受國家政策影響，用地指標要求愈加嚴格，直接影響了業(yè)主新建設施、擴大生產規(guī)模。

新區(qū)建設尚未見成效，而土地已經大幅放量，可供房地產開發(fā)的地塊越來越少。而從2013年土地市場走向來看，2013年10月，20、21號地塊流拍，眉山土地市場出現(xiàn)下行趨勢。今年上半年，也出現(xiàn)部分地塊流拍的現(xiàn)象。從一季度成交土地情況來看，市場放量速度放緩，拍賣成交價格相對去年整體下滑幅度加大。

更讓眉山業(yè)內人士擔憂的是，在新區(qū)的崛起和剛需的乏力之下，房地產市場能否保持后勁。一位眉山地產商高管認為，眉山城鎮(zhèn)化水平不到40%，全國約為53%，應該有后勁。但該高管也提出擔憂，新農村建設、農村集中居住、鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)等分流了很多客源。

上述高管坦言，雖然眉山與成都的交通十分便利，但從成都房地產市場發(fā)展來看，眉山并不足以吸引成都客群，而且成都周邊還有很多距離更近、環(huán)境更好的競爭地。

“未來眉山的需求更多要從大成都區(qū)域去開發(fā)拓展。”季敏則稍顯樂觀，眉山和成都的情況跟廣州和佛山類似，據其在佛山的開發(fā)經驗，眉山到成都的幾個快速通道都在建設中，這會讓兩地的聯(lián)系更加緊密。眉山未來應更多關注成都，想辦法把成都的客群吸引過來。

記者手記

三四線城市的地產生意經

每經記者 岳琦 實習記者 黃麗

三、四線城市鮮有地產大佬插足，但地產江湖卻不乏“腥風血雨”的較量，也多了一份熟人社會的“惺惺相惜”。眉山可謂小城，但曲折離奇的故事頗多。

起家于田野、地攤的老板們從瓦屋到大廈，撫摸著小城的草木和河湖與地方經濟一同崛起。小城越來越大，老板們的故事也越來越多，樓市越來越迷離，老板們的生意經卻越來越清晰。當外來地產大亨降臨，老板們瞬間從對手變?yōu)橥l(xiāng)；當樓市低迷蔓延，老板們將財富帶回家鄉(xiāng)。

眉山樓市并不平靜。在眉山地產圈混跡三五年以上的圈里圈外人都知道，小地方也有大競爭。伴隨著爆發(fā)增長的樓市，眉山的地產商們有掐架、有抱團，有深耕本地，也有向外擴張。

據眉山市房管局統(tǒng)計數據顯示，2014年1~6月眉山商品房銷售排行榜前十均為眉山本土開發(fā)商。雖然從數量上看，眉山市場本地外地房企各占半邊天，但本地幾家房企占絕對優(yōu)勢。

如果這還只是屬于三、四線城市的基本特征，那么傳聞中一知名房企被“堵”在眉山城區(qū)外的事實，則成為眉山地產商合力“阻擊”外來房企的力證。

眉山人會做生意，也更有故鄉(xiāng)情懷。其中，最為眉山人樂道的是眉山人李結義。2012年，金證股份總裁李結義回鄉(xiāng)考察，并最終投資了與公司主業(yè)毫不相干，而眉山卻急需投入的市政道路改造工程。眉山人對“男兒志當報鄉(xiāng)梓”的李結義充滿期待。

地產商也是眉山眾多生意人“走出去”的重要力量。領地集團發(fā)家于樂山市，但老板卻為地道的眉山人。如今，領地集團業(yè)務范圍除樂山、眉山外，足跡已遍及北京、廣州、長春等地。

樂觀的眉山地產人士認為，眉山房企跨區(qū)域發(fā)展，也讓眉山樓市更有底氣，至少開發(fā)商的風險被分散。