每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄢銀嬋 實習(xí)記者 黃麗發(fā)自重慶、成都    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 實習(xí)記者 黃麗發(fā)自重慶、成都

在房地產(chǎn)市場低迷半年之后，“曲線救市”已成為眼下“最熱鬧的風(fēng)景線”。來自中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，在46個限購城市中有26個城市針對限購政策進(jìn)行了微調(diào)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，早在今年初，有關(guān)房地產(chǎn)市場將放松調(diào)控的聲音便傳出，而在此次地方政府“救市”大軍中，除了海口等出臺松綁限購相關(guān)政策的城市外，還包括以眉山為代表的非限購城市的 “救市”舉動。在不少分析人士看來，此輪地方政府“曲線救市”的背后，是整個房地產(chǎn)市場過去幾年超速發(fā)展透支市場空間所致。

盡管各地 “救市”路徑花樣百出，不過大多數(shù)專家認(rèn)為，其對購房潛力的釋放作用有限，在信貸政策、剛需透支等因素作用下，市場很難被提振。

“救市”多在二、三線城市

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅在7月就有?？?、濟(jì)南、西安等10個左右城市發(fā)文“松綁”。據(jù)中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，在46個限購城市中有26個城市針對限購政策進(jìn)行了微調(diào)（包括限購執(zhí)行層面取消、局部取消、明確發(fā)文取消或傳聞取消）。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前對限購政策進(jìn)行松綁和變通調(diào)整的城市主要有兩種：一種是呼和浩特、濟(jì)南等發(fā)布明確政策文件，進(jìn)行松綁；另一種則是南昌等雖然未明確發(fā)文，實際上卻有松綁動作。

事實上，在此輪地方政府掀起的“救市”大戲中，還有不少未納入限購的城市也參與了進(jìn)來。“目前各個地方政府‘救市’路徑也不盡相同。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，比如以蘇州為代表的明確放開某一類或某個區(qū)域的住宅商品房限購政策；以濟(jì)南、福州為代表的以取消或不要求提供住房套數(shù)查詢證明以及降低“補(bǔ)稅”限制等變相放松對置業(yè)者購房套數(shù)的限制；還有以南寧為代表的通過放寬入戶政策、降低公積金貸款門檻、減免契稅或一次性付款可購第三套房等方式進(jìn)行“救市”。

對于樓市而言，“救市”并非首次。記者了解到，自2006年房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期以來，還經(jīng)歷了一次較大調(diào)整。

2009年初，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)：2009年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，環(huán)比下降0.2%；與此同時，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量超過了房價環(huán)比上漲的城市數(shù)。

“2009年初樓市遭受了大幅度下跌，當(dāng)時開發(fā)商集體呼吁救市。”世聯(lián)地產(chǎn)市場經(jīng)理王波介紹。

“不過與2009年不同的是，這一次救市主角大多為地方政府。”一位不愿具名的地產(chǎn)界觀察人士表示，2009年房價下行與宏觀調(diào)控政策長期作用有關(guān)，今年的市場反轉(zhuǎn)則更多來自于市場本身的作用。“說白了就是剛需下降。”該名人士認(rèn)為。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，目前出臺“救市”政策的城市基本集中在二、三線城市，這也成為此輪“救市”的一個鮮明特點。

在張大偉看來，二、三線城市未來很可能會全面放松限購，并出臺相關(guān)政策“救市”。“國內(nèi)很多二、三線城市，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少支撐的三線城市的庫存積累已經(jīng)很高，只有‘救市’才存在盤活市場的希望”。

多名分析人士認(rèn)為，在二、三線城市為“救市”主力背后，是地方經(jīng)濟(jì)多年來土地財政收入為主的倒逼效應(yīng)。以濟(jì)南市為例，1~5月，全市稅收收入增長11.5%，未達(dá)到年初計劃增速12%的目標(biāo)，其中，總量占營業(yè)稅近1/3的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅完成19億元，同比下降2.85%。

“財政收入下滑將影響地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，政府出手也屬無奈之舉。”上述人士表示。

或有更多城市加入“救市”

事實上，多名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，眼下多個地方政府出臺“救市”政策，其實早有預(yù)演。

在2010年出臺的多個地方版限購令中，均出現(xiàn)了 “暫時”、“暫停”、“暫定”等字眼，無形中將其定性成一個短暫實施的階段性政策；而“限購政策”的持續(xù)時間等問題，并未在文件中體現(xiàn)。

此外，在2014年 《政府工作報告》中有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的表述也有所變化。

分析人士認(rèn)為，對比前幾年的《政府工作報告》，2011年、2012年為“堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控”；2013年，則提出“堅決”抑制投資投機(jī)性需求；今年的報告中，卻并未出現(xiàn)“堅定不移”、“堅決”、“加強(qiáng)”等詞語。“這或許是房地產(chǎn)調(diào)控政策將逐漸淡出的先聲。”陳國強(qiáng)說。

“實際上對于房地產(chǎn)市場，中央已經(jīng)傳遞出松綁的信號，不然地方政府也不可能貿(mào)然集體‘救市’。”王波說。

如果說此前在房地產(chǎn)調(diào)控一事上中央的態(tài)度并未明朗化化，那么近日新上任的住建部部長陳政高在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上提出“千方百計消化庫存”則是一個分水嶺。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，14個重點城市的庫存環(huán)比增長2.78%，處于今年以來最高水平，多地庫存接近2010年以來的最高水平。

“庫存高企、銷售低迷是地方政府救市的主要原因，而中央的‘不刺激、不打壓’的態(tài)度則無形中增加了地方政府‘救市’的趨勢。”上述觀察人士表示，未來可能會有更多二、三線城市加入“救市”隊伍。

“救市”收效暫難顯現(xiàn)

這一輪由地方政府主導(dǎo)的 “救市”之路，是否能拯救“被困”的樓市？對此，中原集團(tuán)研究中心給出了否定的答案。

該研究中心7月24日發(fā)布的《限購放松效果大盤點 樓市尚無反彈跡象》統(tǒng)計結(jié)果顯示，7月前20日，中原監(jiān)測54個重點城市中，新房總成交量比6月同期微漲3.9%。對于7月的小幅上升，該研究中心分析認(rèn)為，“6月初受端午節(jié)影響，成交量下降造成同比基數(shù)較低。若刨除端午節(jié)3天影響，7月成交量同比仍下降2.7%。”

此外，針對政府“松綁”樓市，中原集團(tuán)研究中心總結(jié)了三類不同的市場反應(yīng)，除開“短期效果顯著，成交出現(xiàn)反彈”和“收效甚微”兩類城市外，抽樣調(diào)查的城市中，“松綁”對樓市“基本沒影響”的城市數(shù)量占近半數(shù)。

抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，蘇州、無錫、廈門等地的“救市”不僅沒有拉動樓市實現(xiàn)銷售增長，反而都出現(xiàn)了不同程度下降。

以蘇州為例，從7月19日起，全市取消對90平方米以上住房的限購政策，本地人及外地人均可購買。另有傳聞稱含90平方米以下的精裝修房源，綠色建筑二星以上取消限購等，多重“松綁”，蘇州卻仍難拉動樓市實現(xiàn)增長。蘇州6月以來至限購日前，銷售日均值大致為2.1萬平方米左右，而7月19~22日日均成交僅為1.8萬平方米左右。

盡管多地政府出臺救市政策，政府的“有形之手”對樓市的“拉動”效果還暫未顯現(xiàn)。張大偉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最終解決樓市問題的關(guān)鍵，還需國家放寬信貸政策。

“僅僅基于行政政策放松行情的持續(xù)性有限，因為行政政策的變動難以改變基本面運行趨勢，也難以改變目前中小開發(fā)商日益增加的現(xiàn)金流風(fēng)險。而貨幣政策的松動，是可以在未來對這兩方面有實質(zhì)性改善的。”興業(yè)證券一份研報如是稱。

此外，目前市場存量過大，“買漲不買跌”的心態(tài)也正在左右著消費者。“救市”政策對市場雖帶來部分刺激，但信貸政策上，購房者正缺乏支持。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年上半年商業(yè)銀行在剛需購房的支持力度上明顯不夠，導(dǎo)致購房者入市有心無力。

信貸政策若放寬，對購房者而言無疑是一項利好。如今雖頻頻有消息傳出信貸將有所放寬，實際政策消息卻未真正落地。