每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

近日，廣州市公積金管理中心出臺公積金限制貸款措施 （“公積金限貸”），將下半年每月的貸款額度指標嚴控在10億元以內(nèi)。根據(jù)目前廣州的公積金貸款額度政策，個人最多可貸50萬元，兩人最多可貸80萬元。如果以相對低的最高額度50萬元辦理公積金貸款計算，每月10億元貸款限額能滿足約2000戶購房者的申請，僅占每月購房者總量的1/5。

由于廣州市兩居室商品住房的價格一般都在150萬元以上，想用公積金貸款的老百姓絕大多數(shù)要同時借助于商業(yè)貸款，即“商貸+公積金貸款”的組合，這事實上也是老百姓購房時降低貸款成本的最佳選擇。據(jù)測算，總額為100萬元的30年期等額本息貸款，若采取“商貸+公積金貸款”的組合，30年可節(jié)約17.2萬元，相當(dāng)于一個白領(lǐng)兩年的收入。在商業(yè)性住房按揭貸款日益緊縮、貸款利率越來越高的情況下，公積金限貸，意味著老百姓購房全面進入高成本時代。

公積金為何限貸

額度不足是公積金 “限貸”的直接原因。根據(jù)廣州市公積金管理中心的數(shù)據(jù)，2013年廣州公積金貸款發(fā)放317億元，遠遠超過年放款量150億元左右的正常情況。今年貸款額度縮減到170億元，但前5個月已經(jīng)用去100億元的額度，這是廣州在下半年決定實施公積金“限貸”的主要原因。除廣州外，今年以來，濟南、廈門、青島等地也收緊了公積金貸款。事實上，北京、上海和杭州等地在2013年就不同程度地出現(xiàn)了公積金貸款難，甚至是公積金停貸的問題。

今年以來，在樓市逐月下行、地方政府千方百計去庫存的情況下，公積金貸款收緊應(yīng)該屬于被動行為，額度不足的說法應(yīng)該成立。以廈門為例，廈門公積金中心分別于2013年11月、12月和2014年1月連續(xù)3個月將上月貸款使用率向社會發(fā)布，且公布的這3個月的貸款使用率均高于90%。額度不足的原因之一，就是這幾個城市的樓市在近兩年過于火爆，成交量和價格漲幅在全國居于前列，對公積金貸款的需求水漲船高。廣州近兩年（2012~2013年）商品住宅成交量維持在月均90萬平方米左右，比前幾年的平均水平增長20%。中指院統(tǒng)計的廣州房價在2013年同比上漲27.6%，在全國排名第三位；廈門新房銷售連續(xù)兩年維持在年均450萬平方米以上，相比2010~2011年上漲80%，相比2009年增長125%。而在價格方面，百城統(tǒng)計的廈門新房價格在2013年達到了18840元/平方米，同比上漲27.91%，漲幅僅低于北京，在全國排名第二位。

但是，從全國層面來看，額度不足與公積金閑置的現(xiàn)象并存。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2011年末，余額達2.1萬億元的住房公積金中接近一半在“沉睡”。這就是為什么我們在今年會看到，一部分城市迫于額度緊張而收緊公積金貸款，而另外一些城市則放松公積金提取和使用門檻來激活樓市、消化庫存。

仔細觀察會發(fā)現(xiàn)，在人口較為年輕、適齡購房人群規(guī)模比較大的城市，公積金額度比較緊張。在這些城市，盡管繳存人數(shù)每年都在增長，但新增繳存者的主體是在民營、私營企業(yè)就業(yè)的外來務(wù)工人員和非戶籍人口。特別是，近年來國家強制要求“五險一金”政策擴大覆蓋范圍，非公有制企業(yè)繳存單位占新增繳存戶的比例上升。但是，新增繳存戶基本上是按照較低的比例 （10%以下），甚至最低比例（5%）來繳納，對提升公積金池水位貢獻不大。在房價快速上漲的情況下，公積金提取、貸款等方面的使用較為強烈，造成留在池子中的余額不足。

根據(jù)《2013年上海市住房公積金運行分析報告》，2013年上海公積金新開戶職工人數(shù)89.4萬，同比增長37%，全年凈增60萬人，創(chuàng)近10年來年凈增繳存職工人數(shù)之最。但是，2013年全市歸集公積金641.65億元，同比僅增長15.31%。在使用方面，2013年發(fā)放公積金貸款614.56億元，同比增長49.8%，公積金提取合計376.37億元 （其中80%為住房消費類提?。?，同比增長33.3%。提取和貸款合計991億元，比歸集額多出了349.3億元，而多出來的部分只好用結(jié)余補上，造成資金池的水位不斷降低。

如何解決額度荒

如果公積金能夠在全國層面進行統(tǒng)籌，調(diào)劑資金余缺，就像商業(yè)銀行之間的資金拆借和銀行間市場回購一樣，則部分城市公積金“額度荒”、貸款難完全可以解決。目前，全國公積金閑置部分在2011年就超過了1萬億元。調(diào)劑資金余缺可以解決公積金存款低收益的問題，保護繳存者利益，打擊地下非法提取。目前，公積金存款僅按1.89%的存款利率來計算，既跑不贏CPI，也跑不贏大眾理財收益率，造成地下非法提取十分猖獗。而且，公積金能夠跨地區(qū)流動，不僅能夠?qū)①Y金池做大，而且也將是我國政策性住房銀行建立的一個契機。

目前，住建部公積金司正在研究建立全國公積金中心之間的調(diào)劑中心，但制約公積金像銀行資金一樣流動的體制性、政策性因素很多。首先，該做法與《住房公積金管理條例》違背。根據(jù)條例，公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。要想調(diào)劑各地公積金余缺，首先應(yīng)該修法；其次，公積金中心是地方政府下設(shè)的一個政府性質(zhì)的單位，都希望公積金在彌補社保不足上搭把手，保障房建設(shè)、大病救治、補充“低保”、繳學(xué)費等方面，公積金使用和提取的口子開得越來越大，地方政府不愿失去控制權(quán)。因此，必須要還原公積金在實現(xiàn)住房需求方面“人人為我、我為人人”的互助合作精神，隔離與地方政府其他社保支出的關(guān)系；最后，公積金以單位和個人共同繳納來實現(xiàn)住房需求，本質(zhì)上是“房改”不徹底的遺留物，或?qū)嵨镒》扛＠载泿诺男问綒埩?，必須要以財政出資和個人繳納為基礎(chǔ)來還原合作基金的性質(zhì)，去行政化和聘請市場化的管理者。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）