每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

作為地產(chǎn)界市場嗅覺最靈敏的一群投資者，地產(chǎn)私募是如何看待今年樓市“下半場”的情況？私募基金如何選擇投資物業(yè)？房企如何借力私募資本？未來地產(chǎn)開發(fā)模式是否會發(fā)生裂變？日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）就此專訪到了卓創(chuàng)投資管理（成都）有限公司董事、總經(jīng)理向?qū)庍h。

房地產(chǎn)仍是最核心投資品

NBD：站在投資的角度，您是如何看待當前的樓市新變局？有觀點認為樓市處在一個調(diào)整期，您是否認同這一說法？

向?qū)庍h：我覺得當前樓市不是一次調(diào)整，而是一次轉(zhuǎn)型。從1998年推出“房改”政策算起，十多年來，我國樓市一直面臨著轉(zhuǎn)型。目前來看，包括市場模式、企業(yè)經(jīng)營等方面都會發(fā)生很大變化。前幾天，卓創(chuàng)跟中糧置業(yè)合作時，中糧置業(yè)剛公布了半年報，利潤下滑非常厲害，大概下滑了百分之七十。當時，卓創(chuàng)還把中糧作為案例進行內(nèi)部討論，感覺中糧置地背后既有央企背景，又有資金支持，業(yè)績還出現(xiàn)了較大滑坡，有點不可思議。

不過，房地產(chǎn)還是一個很大的市場。從全球范圍來看，不管是美國，還是歐洲，個人或家庭的主要資產(chǎn)還是房地產(chǎn)。經(jīng)濟越發(fā)展，人們越有錢，就一定會投資，將之變成保值或增值資產(chǎn)。其中，房地產(chǎn)還是最核心的投資產(chǎn)品。

物業(yè)品質(zhì)升級藏投資商機

NBD：業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)已進入“白銀”時代。您如何看待房地產(chǎn)下一步的開發(fā)投資？

向?qū)庍h：前段時間，有幾個基金跟我們交流當前的市場情況，特別是成都市區(qū)的項目情況，在交流中我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場還會發(fā)生大的變化。

比如成都美領館、保利中心對面的棕北、棕南小區(qū)，成都本地人都知道，上個世紀九十年代中期，這兩個片區(qū)都是成都最高檔的住宅區(qū)，目前這兩個片區(qū)的住戶大部分是外來租住人群。

反觀房地產(chǎn)市場這十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)帶來了一定的泡沫和財富，但很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有用心做產(chǎn)品，因為他們不用精心做產(chǎn)品就能賺大錢。未來，房地產(chǎn)需要專業(yè)開發(fā)，物業(yè)品質(zhì)需要專業(yè)升級。

NBD：提及物業(yè)品質(zhì)，總是少不了提及運營。您如何看待這一問題？

向?qū)庍h：目前，像花樣年彩生活、萬科第五食堂都屬于社區(qū)物業(yè)運營的范疇，但有一個問題很難解決，從全球范圍來看，尤其是在中國，純粹面向住宅的物業(yè)運營非常艱難。

基金募投看重“退出”渠道

NBD：前不久，坊間傳言美國地產(chǎn)基金將介入成都江宇天府城項目。您如何看待這一事件？

向?qū)庍h：說實話，我遇到過很多基金，整體來說，對于大規(guī)模的住宅開發(fā)，國外基金很難接受，他們也分為幾類，比如私募基金，從募資到退出有個年限，國外較長的要做7年，國內(nèi)兩三年的都有，它的退出很艱難。這個不是項目的問題，而是資金運作的問題。

國外基金很簡單，基金組織好之后，首先進行募資，然后找好項目投放資金、運作管理，然后到期退出，將收益還給基金持有人。住宅產(chǎn)品則不好運作，一旦銷售遇阻很難變現(xiàn)。

像鐵獅門之類的資本偏向于整體出售物業(yè)，成都東大街的晶融匯項目的第一棟寫字樓就是賣給了平安集團，他們投資一個項目首先看的不是利潤率，而是看如何選擇退出。

比如江宇天府城，如果真的引入海外基金，也只有一個退出辦法，那就是把房子一套一套地賣完退出。這種退出渠道讓所有基金頭疼。這十年來，不管是中國香港的基金，還是東南亞的基金，或者歐美的基金，在內(nèi)地投資純住宅的項目都很少。

地產(chǎn)并購背后的基金影子

NBD：地產(chǎn)業(yè)進入洗牌期。您認為，在此背景下，地產(chǎn)基金的機會在哪里？

向?qū)庍h：對于投資機構來說，不管是大型基金，還是小型基金，都對房地產(chǎn)市場很有信心，但對目前地產(chǎn)開發(fā)模式抱有不確定性，都感覺市場會發(fā)生變化。

這幾年，我觀察過很多停工項目，企業(yè)沒有上市，老板也沒有財務壓力，一旦賣不動，就直接停工。無論是成都，還是整個全球，基本上在項目收購上風險最少。

NBD：之前，不少海外基金曾參與了成都部分項目的運作。您能否具體介紹一下他們的運作表現(xiàn)？

向?qū)庍h：比如領匯資本，他們是以合作方式開發(fā)，相當于航天科技方面出地，他們提供資金和管理。項目做出來后，整體的評估價值還不錯。在整個股權不發(fā)生變化的情況下，最后其把海外資金都還掉了。

再比如，錦江賓館對面的一棟樓盤被瑞安集團收購后，瑞安把它改造出來，一共是把5個項目打包組成中華匯地產(chǎn)公司，以香港公司控股內(nèi)地公司，在倫敦上市，相當于融資變現(xiàn)，這就是海外資本運作。