每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

7月初以來，政策面出現(xiàn)變化，全國放松和取消限購政策的城市已經(jīng)接近40個(gè)。盡管放開限購政策頻頻在各地坐實(shí)，但房價(jià)還是處于下行通道。

昨日（8月18日）上午，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新房價(jià)格環(huán)比上月下降的有64個(gè)城市，最高跌幅為2.5%；二手房方面，有65個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上月下降，最高跌幅1.5%。值得注意的是， 一線城市的房價(jià)也出現(xiàn)全面下跌。新建住宅價(jià)格，北上廣深四個(gè)城市環(huán)比分別下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；二手房方面，也是全面下跌，跌幅最高的廣州達(dá)1.1%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是由于目前取消限購的二、三線城市大都庫存高企，同時(shí)在過去的數(shù)年間，市場需求已經(jīng)在價(jià)格上漲的階段被消化，新增需求相對乏力，并且在面對價(jià)格下行的情況下，依舊觀望情緒濃厚所導(dǎo)致。

環(huán)比僅大理與廈門上漲

今年7月，70個(gè)大中城市平均新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)為99.07，自5月跌入100點(diǎn)以來繼續(xù)回落，較上月下降0.45點(diǎn)，二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)為99.22，比上月下降0.45點(diǎn)。

鏈家市場研究部分析師張旭告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2014年7月，一、二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均達(dá)到2011年以來最低，且環(huán)比降幅均達(dá)到近41個(gè)月以來最大，單月整體跌幅再創(chuàng)新高。2014年以來，一、二手住宅指數(shù)一直保持下行趨勢，且下行速度在不斷加大。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月，全國70個(gè)城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的達(dá)64個(gè)，較上月增加9個(gè)，環(huán)比持平的城市有4個(gè)，較上月下降3個(gè)。值得注意的是，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市僅有大理與廈門，分別上漲0.1%和0.2%，較上月減少6個(gè)。

而去年同期，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有15個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有51個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為7.4%，最低為下降10.2%。

“從價(jià)格下降幅度來看，當(dāng)前房價(jià)環(huán)比下降情況更甚于2011年樓市調(diào)整時(shí)期水平。”張旭說，本輪市場因經(jīng)濟(jì)環(huán)境及供需關(guān)系引發(fā)調(diào)整，市場回落的速度和范圍都較以往更大。

放開限購政策效果微弱

6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特市第一個(gè)明確表態(tài)取消限購，成為執(zhí)行限購政策后第一個(gè)松綁的城市，隨后多地“跟風(fēng)”，目前已有近40個(gè)城市在限購方面有不同程度的松動(dòng)。

政策出現(xiàn)松動(dòng)，各地樓市的反應(yīng)并不都是一派繁榮。杭州、?？诤颓鄭u等城市出現(xiàn)了成交量的環(huán)比回升；溫州、無錫及貴陽等地卻仍保持下行趨勢。

值得關(guān)注的是，來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特、濟(jì)南、南寧和石家莊等城市在取消限購一兩周內(nèi)迅速?zèng)_高而后又快速回落至正常水平。

胡景暉分析，有些二、三線城市即便限購放松，往往也很難調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際購房需求入市。而其市場價(jià)格方面，則由于開發(fā)商用各種方式讓利、調(diào)低價(jià)格入市，使得價(jià)格依然處于低位下滑的狀態(tài)中。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，放開限購的直接目的是為推動(dòng)成交，而并非固守房價(jià)，目前來看，有些城市成交量都難以因限購政策改變而掉頭向上。

目前未放開限購的熱點(diǎn)城市僅剩下北上廣深以及大連等個(gè)別城市。嚴(yán)躍進(jìn)說，7月份，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%，相比6月0.4%、0.5%和0.5%的數(shù)值均有所擴(kuò)大。

他表示，7月份一線城市房價(jià)環(huán)比跌幅首次超過二、三線城市。不排除未來一線城市在信貸放松、普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等方面進(jìn)行“救市”，而其他堅(jiān)守限購的城市，政策放開也只是時(shí)間早晚而已。

量價(jià)齊跌不會(huì)導(dǎo)致“硬著陸”

素有“地產(chǎn)大炮”之稱的任志強(qiáng)不久前曾判斷，今年房地產(chǎn)投資增速可能下滑至個(gè)位數(shù)，商品房年銷售面積同比回落，新開工面積同比增幅將全年告負(fù)，個(gè)別指標(biāo)甚至可能“超出預(yù)判”。

這或許能代表業(yè)界普遍的悲觀預(yù)期，渣打銀行在6～7月訪問的30家開發(fā)商中，18家表示企業(yè)所在城市同行的住宅銷售已經(jīng)惡化，持此觀點(diǎn)的企業(yè)數(shù)量為自2012年初調(diào)研以來的最大值。

嚴(yán)躍進(jìn)說，當(dāng)前房價(jià)已步入“過冷”區(qū)間。從房企角度看，在市場降溫下，降價(jià)促銷的力度會(huì)加大。而從城市的角度看，房價(jià)下跌會(huì)使得救市的力度加大，各類新的刺激會(huì)不斷推出。而且，央行和銀監(jiān)會(huì)也會(huì)加快引導(dǎo)商業(yè)銀行放松房貸，尤其是首套貸。

張旭對記者表示，短期內(nèi)大范圍房價(jià)下跌的情況還將持續(xù)，尤其是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季“金九銀十”即將到來，業(yè)績壓頂?shù)拈_發(fā)商將加大促銷優(yōu)惠力度，因此新房市場還會(huì)順勢調(diào)整。

量價(jià)齊跌是否會(huì)導(dǎo)致中國樓市“硬著陸”？中國銀行報(bào)告給出的是否定答案。

中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，消費(fèi)者購房貸款的首付最低為30%，這就意味著如果房價(jià)沒有下跌30%以上，房屋貸款仍然是有價(jià)值的，而購房者也不會(huì)輕易放棄房產(chǎn)。雖然不排除個(gè)別地區(qū)的個(gè)別樓盤會(huì)有價(jià)格下降30%左右的情況，但整體房價(jià)不會(huì)大面積下跌。

報(bào)告還稱，雖然房價(jià)下降會(huì)對建材、裝潢等行業(yè)有一定影響，但保障房項(xiàng)目的進(jìn)一步擴(kuò)大，從一定程度上抵消了因商品房價(jià)格下跌所帶來的影響。而另一方面，房價(jià)下降后，消費(fèi)者用于購房的錢可能就會(huì)被其他領(lǐng)域的消費(fèi)產(chǎn)品所替代，很有可能因此促進(jìn)了其他領(lǐng)域消費(fèi)的增長。