每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

193輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，110%溢價(jià)率，歷時(shí)不到1小時(shí)，北京刷新總價(jià)和樓面單價(jià)紀(jì)錄的雙料地王——北京西城區(qū)華嘉胡同地塊于昨日 （8月20日）下午被北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱北京華融）摘得。

這塊總價(jià)高達(dá)74.6億元的地塊，再次驗(yàn)證了北京核心區(qū)域地塊的價(jià)值。而就在8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，7月，北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)全面下跌，環(huán)比降幅分別為1.3％，1.4％，1.3％，0.6％。其中，北京房?jī)r(jià)自2012年6月以來(lái)首現(xiàn)下跌。在此背景下，上述地王誕生也預(yù)示著高風(fēng)險(xiǎn)，有參與此次拍賣的開發(fā)商就直呼 “看不懂”。

“雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體冷淡，受資金和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期等因素影響，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，熱情不高，但若有特別優(yōu)質(zhì)的地塊推出，仍會(huì)引起開發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，華嘉胡同地塊的高價(jià)成交無(wú)疑為近期持續(xù)冷淡的土地市場(chǎng)帶來(lái)不小的震動(dòng)。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上述地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)了解到，由于該地塊的出讓的“門檻”較高，前來(lái)參與競(jìng)拍的房企并不多，但在距離地塊開拍還有30分鐘時(shí)，北京市國(guó)土局交易大廳已是人滿為患，其中大部分為媒體人員。由此可見，外界對(duì)華嘉胡同地塊入市的關(guān)注程度。

提高出讓條件再次入市/

早在今年2月，上述華嘉胡同地塊一掛牌就引發(fā)各界關(guān)注，也因?yàn)榈貕K的價(jià)格較為敏感，掛牌第二日就被國(guó)土局叫停。在沉寂了6個(gè)月后，該地塊再次入市。

掛牌資料顯示，華嘉胡同地塊位于北京二環(huán)內(nèi)。地塊東至金融街E9用地及消防站項(xiàng)目用地邊界，南至華嘉胡同，西至金融大街，北至王府倉(cāng)胡同，建設(shè)用地面積20663.72平方米，建筑控制規(guī)模不大于117708平方米，起始價(jià)格35.5億元，起始樓面價(jià)為3.02萬(wàn)元/平方米。

記者發(fā)現(xiàn)，與2月入市的情況相比，該地塊用地性質(zhì)、出讓面積以及掛牌價(jià)格均未發(fā)生變化，但出讓條件較此前嚴(yán)苛。出讓資料顯示，競(jìng)得人需無(wú)償還建地上商品住宅共計(jì)312套，合計(jì)建筑面積約30503平方米，而競(jìng)得人還需為被拆遷人提供地下車位312個(gè)，每個(gè)車位的售價(jià)不得高于25萬(wàn)元。地塊居住用地內(nèi)除去無(wú)償還建回遷用房外，地上剩余房源全部由西城區(qū)政府回購(gòu)，統(tǒng)籌用于其他項(xiàng)目安置，收購(gòu)單價(jià)為42363元/平方米。

除以上條件外，該地塊還要求其他附加條件，如競(jìng)得人需向西城區(qū)民防局無(wú)償還建地下人防工程不小于10000平方米；項(xiàng)目園林景觀效果、外立面風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案須服從金融街拓展整體規(guī)劃建設(shè)安排；項(xiàng) 目 內(nèi) 還 有 一 棵 編 號(hào) 為11010200790的一級(jí)國(guó)槐，競(jìng)得人須按照相關(guān)要求，在建設(shè)中進(jìn)行避讓保護(hù)等。

也正因如此嚴(yán)苛條件，華嘉胡同從掛牌到交易之日間的15天，僅收獲了5家房企報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)吸引了安邦保險(xiǎn)、信達(dá)、北京華融、SOHO中國(guó)、方興保利聯(lián)合體等企業(yè)參與競(jìng)拍。昨日經(jīng)過(guò)193輪的激烈爭(zhēng)奪，該地塊最終被北京華融以74.6億元奪得，溢價(jià)率高達(dá)110.14%。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，剔除回購(gòu)金額加上建宅成本，該地塊商業(yè)板塊的樓面價(jià)約合9.65萬(wàn)元/平方米。

公開信息顯示，北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司，隸屬于北京市西城區(qū)國(guó)資委。由西城區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)履行出資人職責(zé)，并授權(quán)北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司行使股東職權(quán)。北京華融同時(shí)也是華嘉胡同地塊的一級(jí)開發(fā)商。

根據(jù)該公司業(yè)務(wù)介紹，北京華融作為政府的金融街拓展實(shí)施主體，承擔(dān)著金融街拓展土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)，另一方面通過(guò)資產(chǎn)并購(gòu)、合作開發(fā)、擴(kuò)建改造、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)等方式積極開展區(qū)域資源整合利用，吸引金融機(jī)構(gòu)入駐。

北京華融自抬價(jià)格/

“這一地塊的樓面價(jià)刷新歷史紀(jì)錄，證明了部分企業(yè)不差錢，渴求土地的心態(tài)依然沒有變化。這一地塊的價(jià)格對(duì)土地市場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)全國(guó)樓市都會(huì)有非常大的影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

張大偉表示，條件如此苛刻，依然成為地王，主要原因還在企業(yè)，并非市場(chǎng)。“企業(yè)對(duì)地塊可能有非市場(chǎng)化的考慮。”

此外，昨日除華嘉胡同地塊出讓競(jìng)拍外，另有兩宗塊地出讓，分別為通州永順鎮(zhèn)地塊和石景山香山南路地塊。兩地塊分別以17.17億元和10.1億元價(jià)格，被北京六大洲房地產(chǎn)和陜西逸博置業(yè)聯(lián)合體以及啟迪控股有限公司競(jìng)得，溢價(jià)率均為1%左右。

在昨日的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，一位參與華嘉胡同地塊競(jìng)拍的開發(fā)商對(duì)記者表示，華嘉胡同地塊價(jià)格高的出乎意料，其完全看不懂。

此外，昨日，記者在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，競(jìng)拍前期，雖然出價(jià)者寥寥，但北京華融的舉牌人頻頻舉牌，甚至出現(xiàn)了自抬價(jià)格的狀況。

另有分析指出，上述高價(jià)地塊的出現(xiàn)并不意味著土地市場(chǎng)開始回暖，從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市的土地成交并未復(fù)蘇。

中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年以來(lái)（截至8月18日），北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，合計(jì)獲得土地出讓金3007.2億，僅完成了去年5242.3億的57%。在土地市場(chǎng)降溫的情況下，北京、上海還出現(xiàn)了多宗流標(biāo)地塊。

“今年內(nèi)，北京四環(huán)內(nèi)還有14宗地塊要出讓，其中東西城將有4宗商業(yè)地塊出讓。”張大偉表示，其預(yù)計(jì)，后續(xù)土地市場(chǎng)依然會(huì)呈現(xiàn)出熱點(diǎn)地塊“火熱”，非熱點(diǎn)地塊趨冷的情況。