每經(jīng)編輯 嚴(yán)躍進    

◎嚴(yán)躍進

房地產(chǎn)市場降溫加大了各個城市的壓力，增加了市場運行風(fēng)險，這成為各地方政府救市的出發(fā)點和基本邏輯。不過相比而言，一線城市似乎很“淡定”。

一線城市樓市也并非一路高歌，今年上半年樓市各個指標(biāo)也在不斷惡化，體現(xiàn)在成交量、成交均價以及庫存走勢等方面。今年前7個月成交面積不僅低于2012~2013年的同期水平，同時也比市場較冷的2011年更糟糕。從成交均價看，環(huán)比值已經(jīng)出現(xiàn)下滑，同比值也在收窄，下跌幅度甚至趕超二、三線城市。從庫存走勢看，庫存去化周期超過16個月，這樣一個水平確實不可思議。

但一線城市何以有勇氣按兵不動，在救市方面幾乎沒有動作？一線城市其實并不愚蠢。“淡定”的背后，卻有著對市場降溫和風(fēng)險的獨特理解，同時也有對沖市場風(fēng)險的獨特策略。

救市自然是要緩解市場風(fēng)險。那么，何為市場風(fēng)險？對于二、三線城市來說，成交量和成交均價雙雙下滑，就足以讓地方政府不安。為什么？原因是此類城市的樓市支柱作用一直在體現(xiàn)。當(dāng)這樣一個支柱難以支撐城市經(jīng)濟時，地方政府自然要干預(yù)，否則城市運行將受阻。

一線城市的房地產(chǎn)是否是支柱產(chǎn)業(yè)？答案是肯定的。近期有媒體對上半年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重進行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)上海和北京的占比都超過了50%，遠遠超過了其他?。▍^(qū)、市）。毋庸置疑，一線城市樓市低迷，也會給這些城市的地方政府較大壓力。但是，必須注意到，如果把房地產(chǎn)投資占GDP比重進行計算，就會發(fā)現(xiàn)這些城市已經(jīng)不在此類排行榜的前列。原因很簡單，一線城市的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達，足以成為城市經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器。換而言之，一線城市背后有多元化的產(chǎn)業(yè)作支撐，城市運行機制很穩(wěn)健，對于一線樓市降溫的擔(dān)憂就會顯得杞人憂天。

這樣一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也能夠解釋為什么一線城市房價居高不下，但依然很多人希望擠入。如果按照“房價收入比等于房屋總價與居民家庭年收入的比值”的公式，可以看出，一線城市房價收入比在35個大中城市排行中屬于最高水平。從具體數(shù)據(jù)看，2013年分別是：深圳17.2、北京14.5、上海12.1、廣州10.9。對于一戶三口之家而言，需要奮斗10年以上，且不吃不喝，才能夠買得起90平方米的房子。問題是，為什么負擔(dān)如此重，還是很多人買得起房子？一個重要原因是，一線城市基于第三產(chǎn)業(yè)的兼職機會多，購房者有更多機會“賺外快”。此類房價收入比只統(tǒng)計了賬面上的，而沒有把隱性的收入給統(tǒng)計進去。所以，一線城市房價飆升的背后，相應(yīng)的風(fēng)險卻沒有預(yù)期的大。

無論漲還是跌，都沒有理由夸大一線城市的風(fēng)險。所以當(dāng)市場波動時，各類關(guān)于救市的版本就無法站穩(wěn)腳跟。一線城市在市場降溫后依然有較高的抗壓性，真正的原因是，此類城市背后有獨特的城市資源稟賦、城市運營模式和城市風(fēng)險管理思路。

從資源稟賦看，一線城市不缺市場需求，這是支撐樓市高速成長的最重要原因。從戶籍制度依然收緊的側(cè)面，就能論證這一點。人口紅利在釋放，所以救市自然不在地方政策考慮的范圍內(nèi)。在這樣一種資源稟賦和資源利用條件下，一線城市很少出現(xiàn)一次性賣地、一次性賣樓等簡單的財政補給做法。原因是其可以依賴有限資源做乘法，而非加法，即能夠做出高附加值。

從城市運營模式看，城市也如同房地產(chǎn)市場，有“輕資產(chǎn)”和“重資產(chǎn)”的概念。這可以理解為地方的土地財政色彩是否過重。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，目前在土地財政方面，一線城市有40%的收入是靠土地出讓的，而二、三線城市則要超過50%的水平。一線城市自然更有底氣，不會簡單地靠賣地、賣房的方式來驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展。

從城市風(fēng)險管理角度看，政策的成熟性是一線城市能夠?qū)_樓市風(fēng)險的重要因素。一線城市的特殊地位決定其政策制定和執(zhí)行都需要穩(wěn)定，在政策的推進和取消方面需要深思熟慮。盲目救市，豈不會打擊國內(nèi)和國際市場對一線城市的信心？

此時或有質(zhì)疑，一線城市一點市場風(fēng)險都沒有嗎？客觀地說，也是有的，但絕對不是簡單的市場降溫所帶來的風(fēng)險，而是投資投機需求未來或抬頭的風(fēng)險。

即使在目前市場降溫下，一線城市投資投機需求也沒有消失。包括機構(gòu)和個人都希望打政策擦邊球，進而突破限購限貸政策的框架，最后進行炒房等活動。這樣一來，整個房價將會面臨新的反彈，這違背當(dāng)初限購限貸政策出臺的初衷。

在限購限貸政策實施的這幾年中，一線城市房價確實出現(xiàn)了環(huán)比下跌，主要集中在2011年11月至2012年5月。但隨后房價繼續(xù)反彈，甚至在2013年3月“國五條”出臺時飆升至2.8%的環(huán)比增幅水平。很顯然，樓市背后驅(qū)動房價上升的投機型動力依然強勁，所以對于樓市調(diào)控依然不能掉以輕心。

自今年5月份開始，一線城市房價環(huán)比漲幅開始由正轉(zhuǎn)負。但是，并沒有理由認(rèn)為目前已經(jīng)把此類投資投機需求的水分給擰干了，更沒有理由認(rèn)為現(xiàn)在是救市的好時機。對于一線城市地方政府來說，恰需要在這樣一個時間點發(fā)揮政府管理的智慧，進而對沖樓市風(fēng)險。

既然目前一線城市的周邊都放開了限購政策，那么在一線城市繼續(xù)收緊政策的前提下，部分投資投機客便會轉(zhuǎn)變購房區(qū)域，而投入到樓市放松的各個城市和區(qū)域中。當(dāng)廣州和深圳依然收緊政策，一些高庫存的城市比如佛山就會因政策放松而顯得更有魅力，進而促使購房者積極進入，這利好當(dāng)?shù)貛齑娴娜セ?。反過來看，這也會疏導(dǎo)部分在一線城市的投資投機需求，進而利好一線樓市需求結(jié)構(gòu)的改善。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）