每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都

除了萬眾矚目的北京雙料地王，8月20日，昆明也誕生新的總價地王。中豪商業(yè)集團下屬子公司云南中望置業(yè)有限責任公司（以下簡稱云南中望）以17.96億元的底價，拿下位于昆明官渡區(qū)矣六街道五臘村近570畝9宗地塊，刷新了今年昆明總價地王紀錄。

此次出讓的9宗地塊屬于城中村改造項目，因此要求整體出讓。其中，5宗住宅用地、3宗商業(yè)用地和1宗批發(fā)零售用地。從地塊位置來看，9宗地塊均位于中豪螺螄灣國際商貿(mào)城附近，此前由云南中望開發(fā)的“中望城”也在該區(qū)域。

昨日（8月21日），云南中望營銷部副總經(jīng)理孫敏對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，再次在該區(qū)域拿地建項目，是想打造大型城市綜合體項目，與“中望城”、螺螄灣商貿(mào)城形成聚合效應，提升集團整體競爭力。

在業(yè)內(nèi)看來，近年來昆明土地市場舊城改造工程的集中開發(fā)，將帶來集中供應，在樓市下行期，面臨較大的銷售壓力。此外，在官渡區(qū)，許多開發(fā)商都在此地瞄準大型城市綜合體項目。如何找到差異化競爭優(yōu)勢，是開發(fā)商需直面的挑戰(zhàn)。

17.96億拿地570畝

今年以來，昆明主城區(qū)供地在數(shù)量和面積方面均大幅縮減。主城區(qū)同一區(qū)域內(nèi)，由同一單位獲得的總價過億的土地都不多見。因此在昆明官渡區(qū)9宗土地出讓前夜，昆明當?shù)孛襟w就熱議，“9宗土地或?qū)⒖傮w出讓，新的總價地王要誕生了！”

果然，作為城中村改造項目用地，9宗地塊被要求整體出讓，該地塊的唯一競拍者云南中望，毫無懸念地以17.96億元的底價將近570畝土地收入囊中。

孫敏向記者介紹，該地塊將打造成一個城市綜合體，并按照“中望城”的延伸產(chǎn)品來規(guī)劃，成為集商業(yè)、住宅、公共設備為一體的昆明新城。

據(jù)了解，該批地塊包含5宗城鎮(zhèn)住宅用地，總面積約30萬平方米，平均樓面地價約1300元/平方米；3宗總商業(yè)用地面積近7.9萬平方米，平均樓面地價約930元/平方米；1宗批發(fā)零售用地約4000平方米，樓面地價約5000元/平方米。

與以往不同的是，三宗商業(yè)用地的樓面地價均低于住宅地價。業(yè)內(nèi)認為，從樓面地價來看，此次底價成交給開發(fā)商保留的價格空間是很大的。

不過，孫敏坦言，雖然是底價拿地，但城中村改造項目在“棚改”范圍內(nèi)，與政府約定必須配套學校、醫(yī)院、廣場、消防隊等公共設施，可售面積是有限的，因此成本并不低。“未來或?qū)⑼ㄟ^調(diào)整可售房價格的方式來平衡成本。”

在她看來，再次在該區(qū)域拿地建項目，是想與“中望城”、螺螄灣商貿(mào)城形成聚合效應，以規(guī)模效應提升集團的知名度和整體競爭力。

面臨集中入市挑戰(zhàn)

樓市的低迷早已傳遞到土地市場。今年昆明土地市場也多次出現(xiàn)流拍。昆明至祥研究中心2014年土地市場上半年研究報告顯示，昆明土地市場供求自2011年來逐漸回落，今年上半年較去年同期有所下降，地塊以底價成交為主。在這樣的大環(huán)境下，云南中望逆市拿地，押注大體量的城市綜合體，底氣何在？

云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，城中村改造工程有一定前置期，在一兩年前，開發(fā)商往往已完成了相應的拆遷、安置、一級土地平整、地下水系統(tǒng)改造等一系列工作，已經(jīng)做了大量投入，一般不會因為當下土地市場的冷暖而改變拿地計劃。

今年以來，國家發(fā)布的一系列通知要求各地加大“棚改”力度，政策的支持讓“棚改”這塊硬骨頭成為資本追逐對象。

記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，作為舊城改造的官渡區(qū)，出現(xiàn)總價地王的情況較為多見，且具備面積大的特點。2008年中豪商業(yè)集團近8億元拿下該區(qū)域860畝土地；2009年官房以5.4億元拿地658畝；2012年云南浙萬置業(yè)23億元拿地626.87畝。擅長“造城”的云南城投也在該區(qū)域有項目。

張洪稱，昆明的城中村改造在2008年啟動，總共規(guī)劃335個地區(qū)，目前有200多個獲批。官渡區(qū)是昆明向東發(fā)展與主城區(qū)的一個連接點，而且未來有地鐵通過，交通區(qū)位良好，不少項目已形成了一定知名度。

不過，近年來昆明土地市場舊城改造工程的集中開發(fā)，將面臨較大的銷售壓力，尤其是官渡區(qū)。此外，城市功能區(qū)和足夠的產(chǎn)業(yè)支撐也是城中村改造必須面臨的問題。