2014-08-27 00:36:49
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 董來孝康 發(fā)自北京
每經(jīng)記者 王杰 董來孝康 發(fā)自北京
8月24日,新華聯(lián)發(fā)布2014年半年報,公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入8.59億元,同比下降29.59%;歸屬于上市公司股東的凈利潤1.93億元,同比下降近五成。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,面對近143億元的庫存壓力,新華聯(lián)在半年報中表示,欲放緩個別區(qū)域的投資開發(fā)節(jié)奏,增加一線城市北京、上海、廣州、深圳的項目儲備與開發(fā)。上半年,新華聯(lián)主要業(yè)績指標較去年同期均有較大下滑,主要原因是由于其新設(shè)立項目較多,且項目多處于前期開發(fā)建設(shè)階段,尚未進入結(jié)算期,導致期間費用增加,造成凈利潤相應(yīng)減少。
新華聯(lián)董事會相關(guān)人士在接受記者采訪時表示,緩解資金壓力的方式,一是尋求大股東的支持,另外借助于開發(fā)貸。對于緩解庫存壓力,上述人士表示,將原來的直銷模式,增加混合式營銷,再注入代理的支持,并且控制成本。
部分收入尚未確定
新華聯(lián)半年報顯示,截至上半年末,公司流動負債為95億元,流動資產(chǎn)為181億元,但其中存貨占比近八成,達到143億元,這意味著,新華聯(lián)的速動比率在0.4左右。
“速動比率為0.4,表明企業(yè)的短期償債風險大,償債壓力大,從企業(yè)負債率較高也可以看出,這與當下房地產(chǎn)市場行情有關(guān)。”中投顧問咨詢顧問崔瑜表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示,存貨過高,會使得房企面臨兩個問題:一是加劇高庫存下的資金沉淀成本,加劇資金鏈的緊張程度;二是企業(yè)經(jīng)營能力容易受質(zhì)疑,往往庫存周轉(zhuǎn)難的房企,背后的資金管控能力、投資節(jié)奏的把控等都有一定問題。
新華聯(lián)似乎也意識到了存貨過高的風險。新華聯(lián)在半年報中表示,受累于整體經(jīng)濟,公司在過去三、四線城市的產(chǎn)品布局形成了一定庫存,上半年采取了系列措施狠抓強勢營銷,積極回籠建設(shè)資金和增加現(xiàn)金流。
“新華聯(lián)過去在三、四線城市形成的產(chǎn)品積壓較多,在房地產(chǎn)市場低迷的大環(huán)境下,剛性需求較弱,三、四線城市房產(chǎn)成交量明顯疲軟,營銷措施對去庫存起到的作用較為有限。”華美顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
新華聯(lián)的存貨以開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本為主,其中,開發(fā)產(chǎn)品本期增加額和減少額分別為20.9億元和4.91億元,凈增近16億元;開發(fā)成本本期增加額近12.47億元。
新華聯(lián)相關(guān)人士表示,雖然從財報上看,存貨金額較大,但開發(fā)成本中有一部分是土地,開發(fā)產(chǎn)品中有一部分已經(jīng)預(yù)售,但由于未達到確認條件,尚未計入營業(yè)收入中,同時公司將召開下半年工作會議,專門針對銷售業(yè)務(wù)進行工作布置,所以總體來講企業(yè)資金鏈還是比較健康的。
“新華聯(lián)項目不少集中在庫存積壓嚴重的城市,這會進一步降低其資金回款速度,企業(yè)資金鏈壓力恐會進一步增大。”崔瑜直言,由于過去新華聯(lián)在項目落戶地的選擇上,沒能預(yù)料到房產(chǎn)大環(huán)境突變這個重要因素,所以后期去庫存壓力會持續(xù)較長一段時間。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年6月監(jiān)測的42個主要城市累計成交面積環(huán)比下降超過一成,其中,長沙和惠州的降幅都在兩成左右,長春下降逾5%。而新華聯(lián)在上述三個城市的庫存金額超過10億元。
新華聯(lián)相關(guān)人士表示,銀川、西寧開盤都在當?shù)匾鸷艽筠Z動,營業(yè)收入減少主要是在銷售以后,沒有符合確認收入的條件,但確有回款和簽約,都比去年同期有不同程度的提高。
旅游地產(chǎn)項目效果待觀察
值得注意的是,新華聯(lián)一直沒有停止開發(fā)旅游地產(chǎn)的腳步。但受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示,旅游地產(chǎn)具有長周期投資的特點,短期內(nèi)難見資金回報。趙煥焱告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,由于回收成本時間較長,新華聯(lián)開發(fā)的文化旅游項目可能成為又一個使現(xiàn)金流趨緊的因素。
新華聯(lián)相關(guān)人士稱,旅游地產(chǎn)從表面看投資回報周期長,但公司遵循分期分批滾動開發(fā)的策略,旅游地產(chǎn)里也有可售的產(chǎn)品。比如先把可售的部分賣掉,等資金回籠后,再建設(shè)自持的部分。自持起來以后,門票收入、租金收入可以維持日常的開支。
新華聯(lián)亦在半年報中表示,一是減少初始資金投入量大,回報周期較長的五星級酒店項目;二是減少三、四線城市的項目開發(fā);三是減少文化旅游項目的開發(fā)數(shù)量,做精、做強三到四個文化旅游項目。適當放緩個別區(qū)域的投資開發(fā)節(jié)奏。
崔瑜表示,這意味著新華聯(lián)間接承認過去開發(fā)的文化旅游項目過多,沒能帶來較好的收益。趙煥焱直言,隨著房地產(chǎn)形勢的轉(zhuǎn)變,文化旅游地產(chǎn)面臨著政策和市場的雙重危機,新華聯(lián)的旅游地產(chǎn)項目能否達到預(yù)期目標還有待觀察。
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