每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“今天張江的盤(pán)口放在21500，猜21500以上回復(fù)‘+’，猜21500以下回復(fù)‘-’?！?月5日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊（以下簡(jiǎn)稱(chēng)張江地塊）即將開(kāi)拍前一小時(shí)，一家房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理在微信朋友圈里玩起了地價(jià)競(jìng)猜游戲。

他確定“盤(pán)口”的依據(jù)是去年七八月份，萬(wàn)科在張江拿的兩幅地塊的樓板價(jià)。根據(jù)土地成交價(jià)格紀(jì)錄，上述兩塊地的單價(jià)均在21500元/平方米上下。在他放出這個(gè)“盤(pán)口”后，盤(pán)口的價(jià)格便不斷上升，至競(jìng)猜截止已上漲至24500元/平方米。

沒(méi)有想到的是，幾分鐘后張江地塊的競(jìng)拍完全復(fù)制了上述地價(jià)競(jìng)猜游戲的局面，地價(jià)一路上漲。最終，華發(fā)股份（600325，SH）下屬子公司上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司以23.7億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)89.9%，樓板價(jià)達(dá)到2.58萬(wàn)元/平方米。這一情形被看作上海土地市場(chǎng)行情逆轉(zhuǎn)的信號(hào)。

20余家房企參與競(jìng)拍/

張江地塊拍出高溢價(jià)率，其實(shí)已在業(yè)界預(yù)料之中。

開(kāi)發(fā)商對(duì)上述地塊的競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。華潤(rùn)、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)綠城、陽(yáng)光城地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、江蘇新城、嘉華集團(tuán)以及合景泰富等20多家地產(chǎn)商參與了這次競(jìng)拍，足以看出上述地塊的熱度。三湘股份（000863，SZ）的報(bào)價(jià)排在第二名，只比地塊成交價(jià)低26元/平方米。

中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，上海外環(huán)內(nèi)的宅地越來(lái)越稀缺，地產(chǎn)商因此都勢(shì)在必得，而且，當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)能力足以確保項(xiàng)目有相對(duì)可接受的利潤(rùn)。

從張江高科技園區(qū)內(nèi)的復(fù)旦張江（01349，HK）、張江高科（600895，SH）等上市公司財(cái)報(bào)了解到，這些企業(yè)去年發(fā)放的員工平均薪酬遠(yuǎn)高出上海市平均水平，復(fù)旦張江去年支付給員工的薪酬（含福利）折合可達(dá)到人均15萬(wàn)元/年左右，張江高科則更高一些。

德佑地產(chǎn)大東區(qū)副總經(jīng)理林俊權(quán)對(duì)張江地區(qū)企業(yè)員工的購(gòu)買(mǎi)力也給予肯定。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，當(dāng)?shù)氐姆吭聪鄬?duì)需求來(lái)說(shuō)還是太少，因此，之前張江的購(gòu)房者會(huì)去鄰近的川沙鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)購(gòu)房，在去年市場(chǎng)最火的時(shí)候，上述板塊內(nèi)的綠城項(xiàng)目甚至一度賣(mài)到5萬(wàn)元/平方米左右。

林俊權(quán)認(rèn)為，張江地塊也有機(jī)會(huì)賣(mài)出高價(jià)，條件是產(chǎn)品檔次比當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的產(chǎn)品有更大的提升。

房企儲(chǔ)備土地“補(bǔ)血”/

今年8月，上海市共計(jì)成交土地16宗，其中經(jīng)營(yíng)性用地僅6幅，出讓金額為48.69億元，同比減少69%；共計(jì)出讓面積24.35萬(wàn)平方米，同比減少73.3%，環(huán)比下降66.8%。除7月成交了16幅經(jīng)營(yíng)性地塊，5月、6月和8月經(jīng)營(yíng)性地塊的成交量都在10幅以下。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1930宗，環(huán)比減少23%，同比減少36%；成交樓面均價(jià)為1136元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比下跌3%；土地出讓金總額為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%，其中，住宅用地出讓金總額為796億元，環(huán)比減少26%，同比減少52%。主要城市土地出讓金同比、環(huán)比雙降，住宅用地降幅大于整體市場(chǎng)。

不過(guò)，從進(jìn)入8月底開(kāi)始，市場(chǎng)似乎出現(xiàn)了變化。此前，北京西城區(qū)華嘉胡同地塊以74.6億元被華融公司競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)110%，樓面價(jià)超9.6萬(wàn)元/平方米，成交總價(jià)和平均樓面價(jià)均創(chuàng)新高。張江地塊的成交樓面價(jià)也高于去年同期位置相似地塊。

薛建雄認(rèn)為，張江地塊和華嘉胡同都屬于地理位置極佳的區(qū)域，以華嘉胡同地塊為例，其所處北京二環(huán)內(nèi)，最近3年已經(jīng)沒(méi)有出讓過(guò)住宅用地。

他同時(shí)表示，目前開(kāi)發(fā)商積極入市，一定層面也說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金比之前充裕，有通過(guò)購(gòu)買(mǎi)土地儲(chǔ)備“補(bǔ)血”的需要。

參與拍地的上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)他們了解，目前開(kāi)發(fā)商的資金確實(shí)比之前充裕，在參加上述土地拍賣(mài)時(shí)，也側(cè)面了解到很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資金是很充裕的。

在張濤看來(lái)，類(lèi)似上海、北京這樣的一線城市，仍然會(huì)是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)布局的區(qū)域，類(lèi)似張江這樣購(gòu)房人群收入相對(duì)較高的板塊，未來(lái)仍是開(kāi)發(fā)商看好的區(qū)域。