每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

萬科于上周五（9月5日）發(fā)布公告稱，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司旗下的一家子公司以16.5億元的價(jià)格，收購了萬科旗下上海萬獅置業(yè)有限公司 （以下簡稱萬獅置業(yè)）90%的股權(quán)，從而獲得位于上海虹橋一宗建筑面積為11萬平方米的寫字樓物業(yè)。

值得一提的是，就在“過剩論”充斥商業(yè)地產(chǎn)之際，一些外資機(jī)構(gòu)卻在悄然抄底。近日，美國凱雷投資集團(tuán)計(jì)劃與萬科組建一家合資公司，擬收購萬科擁有的部分商業(yè)物業(yè)。海外地產(chǎn)基金基匯資本兩度接盤李嘉誠父子出售的商用物業(yè)。

“雖然從大范圍來看，商業(yè)地產(chǎn)過剩是毫無疑問，但在一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的局部區(qū)域仍存在商業(yè)機(jī)會(huì)?！毕愀刍浐ＷC券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，部分外資機(jī)構(gòu)洞悉其中商機(jī)，加上他們具備完善的“輕資產(chǎn)、重營運(yùn)”商業(yè)模式，有助于其在供應(yīng)過剩的大環(huán)境中抄底優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

外資機(jī)構(gòu)密集抄底商業(yè)地產(chǎn)

公告顯示，萬獅置業(yè)于2011年12月在上海成立，出售前由萬科全資擁有。萬獅置業(yè)主要從事開發(fā)與經(jīng)營上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號(hào)地塊南塊項(xiàng)目 （虹橋萬科中心），該項(xiàng)目為建筑面積約11萬平方米的國際A級(jí)寫字樓，毗鄰虹橋交通樞紐。截至2014年8月2日，萬獅置業(yè)估值約為18.3億元。

據(jù)悉，此次交易的買方是RECOSIACHINAPTELTD的全資子公司，其實(shí)際控制人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司，是目前全球最大的房地產(chǎn)投資公司之一，投資范圍涵蓋辦公樓、購物中心、酒店、住宅、及工業(yè)地產(chǎn)等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，就在上述交易公告約一周前，萬科也宣布與美國凱雷投資集團(tuán)簽下合作意向書，雙方擬建立資產(chǎn)平臺(tái)公司和商業(yè)運(yùn)營管理公司，凱雷和萬科分別持有資產(chǎn)平臺(tái)公司80%和20%的股權(quán)，擬以收購股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購萬科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)。

今年以來，越來越多的外資大鱷增持國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度亞太區(qū)商用物業(yè)投資市場錄得共254億美元的投資額，較一季度上升9%，中國物業(yè)投資額環(huán)比增長66%至56億美元，成為增幅最大的國家之一。其中，以非上市基金及機(jī)構(gòu)投資者為主力的外資，二季度參與亞太區(qū)物業(yè)投資的占比創(chuàng)下金融危機(jī)以來的新高。

全球最大辦公解決方案供應(yīng)商英國雷格斯也宣布大舉進(jìn)軍華南市場，該公司華南區(qū)區(qū)域總監(jiān)梁敏渝向記者表示，公司已在廣州、深圳、佛山等華南區(qū)多個(gè)中心城市拓展市場，新增寫字樓物業(yè)辦公中心6家，區(qū)域內(nèi)辦公中心總量超過20家，未來還將進(jìn)一步深化布局華南市場。境外基金基匯資本在近一年內(nèi)以合計(jì)104.6億港元的價(jià)格成功收購李嘉誠旗下的廣州西城都薈與北京盈科中心兩宗商用物業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)大型并購將增多

貝爾信綜合體數(shù)據(jù)庫顯示，截至8月末，國內(nèi)商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)超過8500個(gè)，其中在建綜合體項(xiàng)目高達(dá)4900余個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)市場供需失衡，同質(zhì)化凸顯，惡性競爭激烈。

“現(xiàn)在滿城均是綜合體，從行業(yè)整體情況來看，寫字樓的總量肯定是過剩的，但局部市場仍然存在機(jī)會(huì)?！弊吭降禺a(chǎn)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)此前表示，就北上廣深等一線城市來看，由于常住人口數(shù)量龐大、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快等原因，從中長期來看，對寫字樓的需求相當(dāng)強(qiáng)勁。

在黃立沖看來，國內(nèi)地產(chǎn)商的核心競爭力在于物業(yè)開發(fā)，更擅長“快速開發(fā)、快速銷售”的商業(yè)模式，但并不擅于運(yùn)營持有型物業(yè)，加上國內(nèi)資金成本高企，租金收益率低，因此在行業(yè)供應(yīng)過剩的情況下，他們更傾向于出售物業(yè)獲取一次性回報(bào)。

“外資地產(chǎn)商則相反，其擁有更完善的金融能力，能通過基金形式募集資金實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，且具備物業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)管理、租賃等一體化管理能力，能更好地提升商用物業(yè)回報(bào)水平，因此市場不佳時(shí)恰恰是其投資機(jī)會(huì)?！秉S立沖認(rèn)為。

以基匯資本為例，其經(jīng)營模式是收購地段良好但經(jīng)營狀況不佳的商用物業(yè)，通過整改提高商業(yè)項(xiàng)目的營運(yùn)能力以提高租金回報(bào)率，并在合適的時(shí)機(jī)尋求退出。

楚睿商業(yè)策劃營運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長黃文杰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“雖然商業(yè)地產(chǎn)供過于求的局面在短期內(nèi)無法扭轉(zhuǎn)，但這也為部分擅長商業(yè)營運(yùn)的外資公司或基金提供了并購機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)大型并購的機(jī)會(huì)將增多?！?/p>