每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、查道坤發(fā)自上海、南京    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、查道坤發(fā)自上海、南京

南京江寧恒安嘉園小區(qū)維修資金被違規(guī)使用一事曝光的導(dǎo)火索，是南京不少小區(qū)目前正在進(jìn)行的維修資金“活轉(zhuǎn)定”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，不少小區(qū)都將維修資金從活期轉(zhuǎn)為定期存款。早在2012年，南京市鐘山花園城博雅居小區(qū)的業(yè)主就將700萬元維修資金定存3年。

因維修資金的動用受相關(guān)政策限制，目前大部分的小區(qū)都只能靠存中長期的定期存款，來實(shí)現(xiàn)維修資金的保值增值。

截至2013年，南京市歸集的住宅維修資金達(dá)50多億元，而據(jù)新華社報道，自1998年實(shí)行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國歸集的維修資金在5000億元左右。

5000億元維修資金“沉睡”

按照規(guī)定，使用公共維修資金必須由業(yè)主大會三分之二的業(yè)主同意?？墒?，要找到三分之二的業(yè)主簽字并不是一件容易的事，只有成立業(yè)主委員會的小區(qū)商量以后，才有可能。特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能的，征求業(yè)主意見非常困難。

南京市物業(yè)協(xié)會副會長王中寧表示，僅以南京為例，小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例太低，“維修資金使用辦法規(guī)定，小區(qū)需有業(yè)主委員會，需三分之二業(yè)主同意，但南京市至少有一半小區(qū)沒有業(yè)委會?！?/p>

除此之外，從申報到批準(zhǔn)動用住宅公共維修資金的程序也比較繁瑣。

從事物業(yè)管理工作多年的周磊介紹，“像報批審核這個過程至少需要一個星期。甚至連在小區(qū)內(nèi)公示的影像資料都得提供，很麻煩！”

也正因為此，南京大部分維修資金并未被使用。據(jù)南京市住建部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京從1997年歸集公共維修資金，隨著城市快速發(fā)展，新交付的小區(qū)越來越多，到去年為止已歸集50多億元，平均每個小區(qū)的維修資金都在300萬元以上。

不過，由于新建商品房在5年保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修，加之很多小區(qū)共用部位嚴(yán)重?fù)p壞的情況并不普遍，這些資金中絕大部分處于“沉睡”狀態(tài)。

維修資金投資渠道狹窄

雖然資金不能隨意使用，提升了其安全度。但由于投資渠道的有限，維修資金也遭遇了保值增值的難題。

除了活期轉(zhuǎn)定期的理財方式外，業(yè)主大會并沒有更好的辦法，讓這部分資金保值增值。

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，維修資金可以在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

但據(jù)第一太平戴維斯上海物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事及主管鄒應(yīng)龍介紹，多數(shù)業(yè)委會目前更多的還是把維修資金通過通知存款等方式存在專戶銀行，選擇購買國債的并不多。

資料顯示，通知存款的利率雖然高于活期，但年化收益率也只有不到2%。而目前維修資金大多存放于主管部門指定的銀行，也可能讓維修資金在未來錯失存款利率市場化帶來的收益率選擇權(quán)。在上海，維修資金主要存在上海銀行或建設(shè)銀行；而在全國的很多城市，建設(shè)銀行是監(jiān)管部門指定的維修資金存儲銀行。

鄒應(yīng)龍介紹說，在上海銀行和建設(shè)銀行設(shè)立維修資金的專戶，有利于監(jiān)管部門通過網(wǎng)路監(jiān)管維修基金的支取。

但是，這一規(guī)定，也限制了未來業(yè)委會選擇更高利率銀行的自主權(quán)。

按照 《住宅專項維修資金管理辦法》，目前維修資金的投資渠道遠(yuǎn)比養(yǎng)老金、社?；鹫?，現(xiàn)有的資金如何保證能在若干年房屋大修時還夠用，對很多業(yè)委會而言都是一個考驗。