每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

高價(jià)地給遠(yuǎn)洋帶來(lái)的陣痛似乎比想象中持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)了點(diǎn)。

根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布的2014年中期業(yè)績(jī)顯示，今年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額178.4億元，同比大幅上升96%。凈利潤(rùn)同比上升58%至人民幣22億元。上半年毛利達(dá)到35.18億元，較2013年同期增加61%，但毛利率減至約20%，而2013年同期是24%。至此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，20%的毛利率也幾乎跌倒了歷史低點(diǎn)。

“主要是公司在2009年到2010年拿下的一些高價(jià)地塊，這些項(xiàng)目一期銷售的房源大部分在今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)，首期結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率都不高。”昨日（9月11日），遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，伴隨著結(jié)轉(zhuǎn)周期的推進(jìn)，今年整體毛利率將有所提高，而遠(yuǎn)洋之前設(shè)定的400億銷售目標(biāo)也能實(shí)現(xiàn)。盡管毛利率下降的同時(shí)，核心凈利率在提高，“這其實(shí)也是非常重要的一個(gè)指標(biāo)，反映了公司的盈利情況。目前我們的核心凈利率水平是11%，相比去年同期上升了1%，這一水平在前十強(qiáng)的上市房企屬于中等水平。”

而對(duì)于毛利率跌至低點(diǎn)的原因，該人士進(jìn)一步解釋到主要是基于前幾年高價(jià)地塊的“后遺癥”以及全國(guó)化布局所致。

據(jù)了解，在今年上半年北京區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)中，20%的收入來(lái)自于遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館項(xiàng)目，而該項(xiàng)目也是遠(yuǎn)洋在2010年斥資40億斬獲的地王項(xiàng)目。“該項(xiàng)目在2012年6月份開(kāi)盤，一期銷售的房子剛好是在今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)，，但首期結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率并不高?，F(xiàn)在售價(jià)逐漸提高，后期銷售的房源未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率也將有所提升。”

除了受到高價(jià)地塊的影響，該人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自2009年以來(lái)遠(yuǎn)洋加速了全國(guó)化布局，進(jìn)入很多新城市，“新進(jìn)駐城市項(xiàng)目首期開(kāi)盤都會(huì)需要品牌落地的過(guò)程，毛利率也相對(duì)較低。”

今年上半年，遠(yuǎn)洋設(shè)定的全年銷售目標(biāo)為400億，相比去年360億的成績(jī)來(lái)說(shuō)，這一目標(biāo)并不激進(jìn)。“9、10月份計(jì)劃新推貨量在150億左右，去化率要求在70~80%。”該人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，金九銀十也是沖刺今年銷售目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋今年新增貨源都將在9月份以后入市，其中北京上半年實(shí)現(xiàn)銷售30億元左右，而北京區(qū)域全年的銷售目標(biāo)為120億元。“今年1月份我們拿下的房山、門頭溝地塊都將在今年入市。”該人士表示，今年市場(chǎng)整體狀況下行，遠(yuǎn)洋也計(jì)劃將原本明年銷售的部分項(xiàng)目提前入市，并依然堅(jiān)持一季度確定的加快周轉(zhuǎn)、采取靈活的價(jià)格策略。

突圍高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，遠(yuǎn)洋也在不斷擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的持有比例。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前遠(yuǎn)洋所持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大概在140萬(wàn)平米左右，上半年租金收入為5億元。

“今年租金整體收入可以超過(guò)10億，”上述遠(yuǎn)洋人士告訴記者，目前遠(yuǎn)洋商業(yè)持有面積95%集中在北京，以寫字樓為主。未來(lái)每年還會(huì)有超過(guò)30萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)，“遠(yuǎn)洋土地儲(chǔ)備中接近400萬(wàn)平米是商業(yè)地產(chǎn)，持有與銷售比重對(duì)半。預(yù)計(jì)到2019年，商業(yè)地產(chǎn)持有面積將超過(guò)350萬(wàn)平米，租金收入可超過(guò)30億，基本覆蓋公司年度利息支出。”