每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

上海將上演今年 “地王爭(zhēng)霸賽”。就在一周前的9月3日，上海董家渡13、15地塊進(jìn)入出讓預(yù)申請(qǐng)階段，其中港資大牌開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)集團(tuán)（00004，HK）、民營(yíng)企業(yè)組建的資本實(shí)力雄厚的中國(guó)民生投資股份有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)中民投）以及地方國(guó)企上海外灘投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)外灘投資）均有意參與爭(zhēng)奪。

這一地塊據(jù)預(yù)估的出讓總價(jià)很可能超過(guò)300億元，如果成交順利，其將超過(guò)去年新鴻基奪下的217.7億元上海徐家匯地王，成為新的全國(guó)總價(jià)地王。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，9月10日，九龍倉(cāng)在香港聯(lián)交所發(fā)布的一份英文公告稱(chēng)，公司計(jì)劃融資50億美元（約合人民幣306.72億元）。此消息一出便引發(fā)上海地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。

有分析人士稱(chēng)，九龍倉(cāng)在熱門(mén)地塊爭(zhēng)奪決戰(zhàn)前夜融資，或許希望不再重演去年錯(cuò)失徐家匯地王的遺憾，但中民投因?yàn)榻鹑陬I(lǐng)域的資源勝算更大。不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述三家企業(yè)有可能采取聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)的模式。

九龍倉(cāng)“補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)庫(kù)存”愿望強(qiáng)烈/

9月3日，上海董家渡13、15地塊進(jìn)入出讓預(yù)申請(qǐng)階段，保證金即高達(dá)50億元，除此之外還設(shè)置了諸多高門(mén)檻。入圍企業(yè)不僅需要有強(qiáng)大的資金儲(chǔ)備，還要有開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的綜合能力。

公開(kāi)資料顯示，董家渡地塊位于南外灘的黃浦濱江板塊，屬于黃浦江沿岸除陸家嘴、外灘之外的次核心區(qū)域。因此，該地塊的地理位置非常重要，成為各大房企的必爭(zhēng)之地。

9月10日，奪地?zé)衢T(mén)房企之一的九龍倉(cāng)通過(guò)公告披露，向香港聯(lián)交所申請(qǐng)更新其50億美元的中期票據(jù)計(jì)劃上市安排。在此后的12個(gè)月內(nèi)，九龍倉(cāng)將向?qū)I(yè)投資者發(fā)行債券，并于9月11日債券上市。

據(jù)悉，中期票據(jù)計(jì)劃是需要每年更新的融資機(jī)制，九龍倉(cāng)上一次更新計(jì)劃是在2013年9月，向國(guó)際及香港資本市場(chǎng)融資。

記者昨日未能與九龍倉(cāng)方面取得聯(lián)系以求證此次融資用意。不過(guò)，50億美元與預(yù)測(cè)中的董家渡地塊總價(jià)不相上下，九龍倉(cāng)此舉被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是在進(jìn)一步充實(shí)“彈藥”為奪地沖刺。

億翰智庫(kù)分析師張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，九龍倉(cāng)今年上半年在常州、成都等城市都有大筆的去庫(kù)存動(dòng)作，資金對(duì)九龍倉(cāng)來(lái)說(shuō)問(wèn)題不大。

今年8月九龍倉(cāng)發(fā)布的中期報(bào)告顯示，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是230億元，上半年僅完成約90億元。對(duì)此，九龍倉(cāng)副主席吳天海表示，公司當(dāng)下的目標(biāo)是去庫(kù)存，把資金拿回來(lái)再尋找新的投資目標(biāo)。九龍倉(cāng)今年大半年沒(méi)有新拿土地。

一年前，徐家匯地王出讓前夕，業(yè)內(nèi)盛傳，九龍倉(cāng)或九龍倉(cāng)聯(lián)合體很有希望勝出，但最終被新鴻基以217.7億元獨(dú)吞。至此新鴻基在上海港資房企中已占據(jù)壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)，九龍倉(cāng)落后差距被拉大。

張化東認(rèn)為，九龍倉(cāng)當(dāng)下“補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)庫(kù)存”的愿望非常強(qiáng)烈，考慮到九龍倉(cāng)在香港的地位，公司在上海的發(fā)展成績(jī)遠(yuǎn)不能與之相稱(chēng)。九龍倉(cāng)在上海目前持有的代表性物業(yè)只有大上海時(shí)代廣場(chǎng)和會(huì)德豐廣場(chǎng)。九龍倉(cāng)近期去二、三線(xiàn)城市庫(kù)存的同時(shí)，正將精力重新聚焦于一線(xiàn)城市核心地段。

三強(qiáng)爭(zhēng)霸中民投呼聲最高/

董家渡地塊出讓公告顯示，此次采取“帶規(guī)劃方案”的整體出讓方式，要求受讓人對(duì)地塊整體受讓?zhuān)凑找?guī)劃要求統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，“將其打造成為具有國(guó)際影響力的濱水新興金融中心”。

除此之外，要求還包括：項(xiàng)目商業(yè)比例不大于17%，辦公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。受讓人自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。商業(yè)部分須對(duì)地上和地下分別采取整體轉(zhuǎn)讓。須長(zhǎng)期自持住宅部分建筑面積不少于5000平方米用于租賃，不得擅自銷(xiāo)售等。

預(yù)申請(qǐng)截止日期為9月30日，官方披露已有五家企業(yè)咨詢(xún)或申請(qǐng)，其中九龍倉(cāng)、中民投和外灘投資是目前最熱門(mén)的三家。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上述三家企業(yè)實(shí)力雄厚，未來(lái)董家渡超級(jí)地王將上演 “地王爭(zhēng)霸賽”。雄厚的資本實(shí)力、金融產(chǎn)業(yè)的資源整合能力、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)實(shí)力以及政府資源缺一不可。

據(jù)官方透露，董家渡地塊的出讓方式將參考土地的競(jìng)拍人數(shù)量。若競(jìng)拍人數(shù)較多，現(xiàn)場(chǎng)掛牌競(jìng)價(jià)的方式可能性較大；若競(jìng)拍人數(shù)較少，則傾向采用招標(biāo)的方式。

張化東告訴記者，董家渡13、15號(hào)地塊位于黃浦江浦西沿岸，位置絕佳、體量巨大，但目前環(huán)境離官方理想的高端形象還有不小的差距。與地塊臨近的10號(hào)地塊拆遷已基本完成，而12、14號(hào)地塊還有拆遷工作有待完成，未來(lái)需要政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商共同參與。

目前三大熱門(mén)競(jìng)拍企業(yè)中，中民投呼聲最高，其金融領(lǐng)域?qū)嵙橹臃植簧?。九龍倉(cāng)在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力方面有優(yōu)勢(shì)，但考慮到地塊定位，黃浦區(qū)可能更傾心于中民投。“黃浦區(qū)可能會(huì)吸取外灘8-1地王紛爭(zhēng)的教訓(xùn)，選擇他們認(rèn)為更可控的一方，中民投注冊(cè)地就在黃浦區(qū)，未來(lái)總部移到董家渡是比較理想的。”張化東說(shuō)。