每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)的影響不僅是利潤(rùn)的下滑，還要預(yù)防“房鬧”問(wèn)題。實(shí)際上，預(yù)防“房鬧”已經(jīng)成為很多企業(yè)降價(jià)前必做的功課，甚至已經(jīng)有機(jī)構(gòu)舉辦專門課程，對(duì)開發(fā)商開展相關(guān)的培訓(xùn)。

逢降必鬧。近年來(lái)的幾次房?jī)r(jià)波動(dòng)，都伴隨著開發(fā)商與老業(yè)主之間的各種糾紛。為緩和這種矛盾，如今開發(fā)商也“學(xué)乖”了，比如以更隱晦的方式降價(jià)，降價(jià)后向老業(yè)主贈(zèng)送優(yōu)惠券，甚至通過(guò)改善裝修、物業(yè)費(fèi)減免等方式向老業(yè)主 “示好”。有開發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不論采取哪種方式，“不退房”、“不補(bǔ)差價(jià)”是行業(yè)共同堅(jiān)守的底線。

三輪房?jī)r(jià)調(diào)整都有“房鬧”

新盤降價(jià)已不再是新聞。上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的報(bào)告稱，今年1~8月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降0.7%，降幅較1~7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交均價(jià)下降1.1%；9月上半月，20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。報(bào)告稱：房企希望在9月積極去庫(kù)存，因此9月上半場(chǎng)的行情將決定房企是否會(huì)強(qiáng)化以價(jià)換量的策略。

記者在采訪中了解到，上海一些位置較偏遠(yuǎn)的郊縣如嘉定、松江等區(qū)域庫(kù)存量較大，新樓盤降價(jià)情況最為常見。與此同時(shí)，今年7月開始，上海已經(jīng)零星出現(xiàn)了老業(yè)主“維權(quán)”，要求補(bǔ)差價(jià)或退房等“房鬧”現(xiàn)象。

一家大型房企高管告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2008年、2011年、2014年上海三輪市場(chǎng)波動(dòng)中，都曾出現(xiàn)開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)現(xiàn)象。一般較大的開發(fā)商都采取較為靈活的價(jià)格策略，給出一定的降幅空間。但由于以往“房鬧”干擾太大，如今開發(fā)商執(zhí)行降價(jià)策略時(shí)高度謹(jǐn)慎，力求不“刺激”老業(yè)主。

據(jù)介紹，一般開發(fā)商常見的做法是，對(duì)新推出的房源實(shí)行差異化策略、降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或改變房屋結(jié)構(gòu)，從而給出一個(gè)明確的降價(jià)理由。也有開發(fā)商向老業(yè)主派發(fā)優(yōu)惠券，讓老業(yè)主優(yōu)先享受優(yōu)惠。

需要說(shuō)明的是，那些僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就要求維權(quán)的業(yè)主，于情于理于法都是站不住腳的。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商唯一的承諾就是房屋質(zhì)量問(wèn)題，而價(jià)格這個(gè)變量，屬于買賣雙方交易前事先約定的，付款并接受了商品房，就代表交易事實(shí)存在，事后反悔既違反了《合同法》，也違背基本的買賣交易原則。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“房鬧”現(xiàn)象之所以經(jīng)常出現(xiàn)，是因?yàn)楹芏噘?gòu)房者以按揭貸款的方式購(gòu)房，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，感覺(jué)后續(xù)的還貸不劃算了。但是，買賣本身是一個(gè)公開透明的過(guò)程，購(gòu)房者應(yīng)該為自己置業(yè)的決策自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，嚴(yán)躍進(jìn)建議，房企在降價(jià)方面也應(yīng)該謹(jǐn)慎，盡量回避一些公開的降價(jià)行為。比如可以提供一些理財(cái)計(jì)劃，讓購(gòu)房者獲得收益。其實(shí)這部分收益就是房子的降價(jià)額度，只是換了個(gè)方式，這樣就不會(huì)引起太多的爭(zhēng)議。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬(wàn)科近期和騰訊合作，設(shè)計(jì)了令人眼花繚亂的優(yōu)惠政策，其實(shí)就是一種隱形的降價(jià)，避免直接降價(jià)引起激烈的反響。

如果未能防患于未然，一旦遇到老業(yè)主“維權(quán)”，開發(fā)商則應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，大事化小。蔡為民告訴記者，樓市遇冷的大氣候下，開發(fā)商“跑路”、信托不能剛性對(duì)付、出現(xiàn)“房鬧”、中介關(guān)店等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。在簽署購(gòu)房合同時(shí)，開發(fā)商一定會(huì)有相關(guān)的約束性條款，且“一房一價(jià)”是常理，后期推出的房源價(jià)格高低都屬正?，F(xiàn)象，但由于很多人契約意識(shí)淡薄，老業(yè)主“維權(quán)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

值得注意的是，以往兩輪降價(jià)過(guò)程中，很多“房鬧”事件出現(xiàn)后，隨著時(shí)間推移，房?jī)r(jià)再度上漲，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)超過(guò)業(yè)主當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)時(shí)，“維權(quán)”自然就不了了之。蔡為民認(rèn)為，眼下這一輪房企降價(jià)潮一旦引發(fā)“房鬧”，很難再寄望房?jī)r(jià)上漲消除矛盾，開發(fā)商不能抱此僥幸心理。

默認(rèn)的“行業(yè)聯(lián)盟”

“房鬧”帶來(lái)的最大問(wèn)題在于，嚴(yán)重影響樓盤后續(xù)銷售。前述房企高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以往“房鬧”頻發(fā)的一個(gè)深層原因在于“粗放銷售”。許多樓盤在銷售過(guò)程中，銷售人員向購(gòu)房者承諾過(guò)高的收益，比如 “現(xiàn)在已經(jīng)是最低點(diǎn)”，“未來(lái)只漲不跌”之類的說(shuō)辭。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，當(dāng)初銷售人員的承諾就成為“把柄”。因此，房企應(yīng)該從銷售環(huán)節(jié)就開始預(yù)防“房鬧”，不承諾做不到的事。此外，房屋的質(zhì)量也非常重要，如果樓盤在出現(xiàn)“房鬧”的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主以此為理由要求賠償或退款，開發(fā)商就會(huì)很被動(dòng)。

當(dāng)然，從另一個(gè)角度看，如果開發(fā)商前期行為并無(wú)瑕疵，一旦出現(xiàn)“房鬧”，開發(fā)商讓步的可能性微乎其微。“大型開發(fā)商一定會(huì)堅(jiān)守不補(bǔ)償現(xiàn)金的底線。”上述開發(fā)商十分確定地說(shuō)，原因在于，一旦開了先例，就會(huì)引發(fā)其他項(xiàng)目的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致更多的“房鬧”出現(xiàn)，甚至對(duì)同一區(qū)域其他開發(fā)商的項(xiàng)目產(chǎn)生影響，破壞整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則。

據(jù)介紹，眼下因?yàn)榻祪r(jià)出現(xiàn)“房鬧”的主要是一些供應(yīng)量比較集中的郊區(qū)尾盤。一些小開發(fā)商資金比較緊張，有時(shí)急于降價(jià)銷售回籠資金，面對(duì)“房鬧”時(shí)會(huì)有較大讓步，而資金相對(duì)充裕的大開發(fā)商在面對(duì)“房鬧”時(shí)，只會(huì)在園林景觀、裝修物業(yè)等方面做一些微小讓步。

“‘房鬧’問(wèn)題通常都是通過(guò)漫長(zhǎng)的溝通、說(shuō)服、談判慢慢解決的，開發(fā)商需要敞開心扉，表明誠(chéng)意和底線。”上述房企高管透露，有時(shí)出現(xiàn)一些極端的業(yè)主，開發(fā)商會(huì)建議他們?cè)V諸法律，而在法律層面，僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而“維權(quán)”通常是得不到支持的。