每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 楊羚強(qiáng)發(fā)自北京、上海    

每經(jīng)記者 尚希 楊羚強(qiáng)發(fā)自北京、上海

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“金九”前半月的成交報(bào)告顯示，9月1日~15日，20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。

“金九”上半場(chǎng)成色不足，促使加速跑量的房企紛紛選擇“以?xún)r(jià)換量”。近日，“萬(wàn)科重慶項(xiàng)目單價(jià)跳水兩千”的消息，更是被視為“金九銀十”降價(jià)大潮開(kāi)始的信號(hào)。

“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右，凈利潤(rùn)率維持在17%左右的水平。近些年隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，土地、人工、建筑建材等成本不斷增長(zhǎng)，行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)毛利率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)?！敝型额檰?wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

在大幅降價(jià)的背景下，開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)率有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東說(shuō)，前幾年開(kāi)發(fā)商降價(jià)10%，凈利僅損失3%。但現(xiàn)在降10%的價(jià)格，帶給凈利的影響至少是4%~5%。

完成銷(xiāo)售目標(biāo)的降價(jià)/

雖然降價(jià)被認(rèn)為是無(wú)法避免的，但并不一定會(huì)形成類(lèi)似2008年或2011年那樣的全國(guó)性降價(jià)風(fēng)暴。

旭輝控股董事長(zhǎng)林中說(shuō)：“從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，每年都會(huì)有個(gè)銷(xiāo)售目標(biāo)，像我們今年的銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)完成了百分之六十，后面只剩下百分之四十，我們的銷(xiāo)售壓力就會(huì)比較小。而且，我們有四十幾個(gè)項(xiàng)目，不會(huì)每個(gè)項(xiàng)目都要降價(jià)，我們一定會(huì)采取一個(gè)隨行就市以及靈活應(yīng)變、一城一策的銷(xiāo)售策略?！?/p>

他更希望在完成銷(xiāo)售目標(biāo)的同時(shí)，使公司的利潤(rùn)損失降到最小。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前很多大中型的地產(chǎn)商降價(jià)都不是因?yàn)橘Y金壓力，核心還是要完成年度目標(biāo)，完成對(duì)資本市場(chǎng)的承諾，還有平衡好自己各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)。不過(guò)，有一些中小型企業(yè)可能會(huì)碰到資金壓力，難以度過(guò)行業(yè)低潮。

此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前開(kāi)發(fā)商的資金還未達(dá)到緊張程度，雖然前7月來(lái)自房屋銷(xiāo)售預(yù)收款、訂金等資金比去年有一定幅度下降，但這部分資金的空白很快被開(kāi)發(fā)商用銀行貸款填補(bǔ)，所以從總體看，開(kāi)發(fā)商的資金充裕度并不比去年同期弱。

在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度和促銷(xiāo)力度，顯然沒(méi)有很多人預(yù)期的那么多。 據(jù)記者觀(guān)察，目前開(kāi)發(fā)商降價(jià)多是小幅讓利，類(lèi)似2008年、2011年那樣的七折降價(jià)，僅出現(xiàn)在極少數(shù)的樓盤(pán)。

有部分開(kāi)發(fā)商甚至希望通過(guò)送服務(wù)，而不是直接降價(jià)來(lái)促銷(xiāo)。比如世茂就在近期推出了“宅服務(wù)”，讓部分購(gòu)房者在未交房前有機(jī)會(huì)提前住到世茂提供的房屋，提前體驗(yàn)產(chǎn)品和服務(wù)。據(jù)世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅介紹，上述服務(wù)在常州推出后，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售明顯增長(zhǎng)。

不過(guò)，要指望以服務(wù)替代降價(jià)，吸引購(gòu)房者快速入市購(gòu)房并不現(xiàn)實(shí)。即使蔡雪梅也承認(rèn)，提高服務(wù)附加值，并不像降價(jià)那樣立竿見(jiàn)影地產(chǎn)生效果。也有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，世茂在常州銷(xiāo)售增長(zhǎng)，不可能不降價(jià)。

利潤(rùn)率將進(jìn)一步收縮/

如果說(shuō)幾年前大幅降價(jià)對(duì)企業(yè)的影響只是凈利率下調(diào)2%~3%，那么現(xiàn)在的影響顯然要大得多。

宋延慶和張化東均告訴記者，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目如果降價(jià)，對(duì)利潤(rùn)率的影響可能要減少4%乃至更多。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率在30%，凈利率僅10%左右。如果凈利潤(rùn)下降4%或更多，利潤(rùn)率顯然就將跌入10%紅線(xiàn)以?xún)?nèi)。

事實(shí)上，很多開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率已經(jīng)跌入紅線(xiàn)內(nèi)。蘭德咨詢(xún)提供的數(shù)據(jù)顯示，利潤(rùn)率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)，從2010年起，A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤(rùn)率可能踩到10%的紅線(xiàn)。蘭德咨詢(xún)?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示，53%的企業(yè)凈利率已觸及10%紅線(xiàn)。

對(duì)此，一位房企人士表示，一般來(lái)說(shuō)，20%的毛利率是比較低的，30%則較高，而25%在行業(yè)中處于正常水平，按此標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)有不少龍頭房企觸及“紅線(xiàn)”。